¿En qué momento prescribe la acción para impugnar las obras realizadas por un vecino en una zona común?

PLANTEAMIENTO

En una comunidad de propietarios, el propietario de un local comercial ha modificado, sin la autorización de esta, unas chimeneas que existían en un patio comunitario para facilitar la extracción de humos. En este sentido, ¿en qué momento prescribe la acción para solicitar la reposición de la situación por la comunidad de propietarios?

RESPUESTA

En el supuesto de impugnar unas obras que forman parte del dominio de los propietarios en su conjunto, se aplicará el plazo de prescripción del art. 1963 de Código Civil, es decir, 30 años. A este respecto, se ha pronunciado nuestro Alto Tribunal, en su STS n.º 107/2024, de 30 de enero, ECLI:ES:TS:2024:396, en un supuesto en el que se debatía si la acción era extemporánea por haber transcurrido un año desde la junta en la que se abordó el tema de las obras. En este caso la sala entendió que no estábamos ante la impugnación de un acuerdo, puesto que este nunca llegó a adoptarse, si no que se acordó debatirlo en una junta posterior que no llegó a celebrarse.

En este sentido, la anterior sentencia determina que la acción ejercitada es la de declaración de ilegalidad de las obras ejecutadas en elementos comunes del edificio, como son sus patios (art. 396 del CC), solicitando la demolición de la obra, y que por tanto se trata de una acción de naturaleza real sometida al plazo de prescripción del art. 1963 del CC (30 años).

Recuerda que ya se pronunció sobre esta cuestión en otras ocasiones, y citando distintas sentencias, recoge lo siguiente:

«Así, en la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, se consideró que la acción ejercitada dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Y así se razonó:

"No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años [...] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil".

Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, según la cual:

"[...] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario".

En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, se consideró también que:

"[...] las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC"».