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Caso que examina la potestad de reclamar las cuotas adeudadas de una comunidad de propietarios con posterioridad a la celebración del proceso monitorio

Tiempo de lectura: 7 min

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Vademecum: Horizontal

Orden: civil

Fecha última revisión: 19/03/2024

Resumen:

En un procedimiento monitorio propio de una comunidad de propietarios no es posible acumular las cuotas de la comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la presentación de la petición inicial. La Ley de Propiedad Horizontal solo permite reclamar en la petición inicial de monitorio las deudas que se liquiden en el acuerdo de la junta, aquellas cuotas que hayan sido aprobadas y se devenguen hasta la notificación de la deuda y los gastos que conlleve la reclamación. 

Tiempo de lectura: 7 min


PLANTEAMIENTO

En la comunidad de propietarios un vecino tiene varias cuotas impagadas. Se ha acordado en junta reclamar el pago de las mismas por medio del proceso monitorio al que se ha presentado el certificado de liquidación de la deuda. El propietario continúa sin hacerse cargo de los gastos que le corresponden. Con relación a estas deudas generadas con posterioridad, ¿pueden reclamarse en el monitorio?

RESPUESTA 

No, en el proceso monitorio no es posible acumular las cuotas de la comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la presentación de la petición inicial de monitorio.

La Ley de Propiedad Horizontal solo permite reclamar en la petición inicial de monitorio las deudas que se liquiden en el acuerdo de la junta, aquellas cuotas que hayan sido aprobadas y se devenguen hasta la notificación de la deuda y los gastos que conlleve la reclamación.

En este sentido el art. 21 de la LPH establece en sus apartados 2 y 3:

«2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca nº 492/2022, de 30 de junio, ECLI:ES:APSA:2022:584.

«Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal están facultadas para reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, pudiendo hacerlo a través del procedimiento monitorio (art. 21.1 Ley de Propiedad Horizontal -LPH, en relación con el art. 812.2.2º Ley de Enjuiciamiento civil (LEC)-, exigiéndose en caso de acudir a referido procedimiento, además de los presupuestos que con carácter general establece el art. 812 LEC para todos los procedimientos monitorios, -que la deuda dineraria sea líquida, determinada, vencida y exigible-, los específicamente establecidos en el art. 21.3 de la LPH, que exige que ha de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, en el que conste el importe adeudado y su desglose; y el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

(…)

Una vez que fue admitido a trámite el monitorio y que se ha opuesto la parte demandada al pago, teniendo ya ésta conocimiento de la documentación aportada con la solicitud del monitorio, entre la que obra, además del acta de la Junta de 31/05/2021, entre cuyos acuerdos, aprueba el reparto del 80% del resto del presupuesto de instalación del ascensor entre los propietarios conforme al porcentaje de participación en la comunidad, el Anexo efectuado por el Sr. Administrador fijando los importes que por tal concepto adeuda cada propietario, una vez efectuado por éste el cálculo del reparto entre los propietarios del 80% del indicado presupuesto, -cálculo que efectuó por delegación de la Junta de propietarios conforme se le facultó en referido acuerdo-, conociendo al menos en este momento el demandado cuál es el importe concreto con el que él ha de contribuir al pago del resto de referido gasto general y extraordinario, cual es la instalación del ascensor y, habiéndose procedido al archivo del monitorio por decreto firme de la Sra. Letrada de la Administración de Justicia al amparo del art. 818 de la LEC, estándose ahora ante un juicio declarativo a los efectos de dirimir la cuestión controvertida en la instancia, que no es otra que la reclamación de cantidad derivada del reparto de los gastos de instalación del ascensor, se entiende que tales requisitos formales exigidos para el procedimiento monitorio, no tiene idéntica relevancia cuando se sustancia y resuelve en un juicio declarativo porque, como ocurre en el presente supuesto, lo verdaderamente relevante es que la parte actora acredite los hechos constitutivos de la pretensión o, en su caso, la parte demandada justifique la concurrencia de los hechos impeditivos o extintivos que oponga a la prosperabilidad de la demanda, rigiendo, por tanto, los principios generales sobre reclamación y carga de la prueba del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este es el criterio que con carácter general sigue esta Audiencia, establecido, además de en la Sentencia de 13-07-2007 (rec. 277/2007) que cita la recurrente, en la Sentencia nº 355/2013 de 3 de octubre de 2013,

(…)

No es correcto entender que el procedimiento tramitado en la primera instancia es el juicio monitorio previsto en el art. 21 de la Ley Propiedad Horizontal . Por el contrario, una vez planteada oposición por el deudor a la solicitud de juicio monitorio, y operada la transformación prevista en el art. 818.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mediante la convocatoria de las partes a juicio verbal, decaen los presupuestos procesales propios del art. 812.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el citado art. 21, y la controversia se sujeta al ámbito y cauce propio del juicio verbal, sin ninguna particularidad respecto de las previsiones generales de los arts. 437 y siguientes del mismo texto. En definitiva, la oposición prevista en el citado art. 818 no provoca el nacimiento de un incidente específico y autónomo de oposición dimanante del juicio monitorio, sino que implica la transformación del procedimiento para su prosecución como procedimiento declarativo de cognición plena, ordinario o verbal, en función de la cuantía, al que son ajenas las exigencias del repetido art. 21'.

También en la misma línea, pueden analizarse las sentencias de AP de La Coruña, sección 5ª, de 31 de julio de 2012 y sección 4 del 12 de noviembre del 2012 (Rec: 553/2012)».