Caso que analiza la legitimación activa a la hora de pagar los daños provocados en el balcón de una comunidad de propietarios

PLANTEAMIENTO

Un propietario ha reparado el balcón del piso superior, alegando que ha efectuado la reparación porque el cemento se caía, y pasa la factura a la comunidad, argumentando que los balcones son una zona común del edificio y es la comunidad la responsable de su mantenimiento. ¿Debería haberse expuesto en junta y pedir presupuesto? ¿Puede la comunidad negarse a pagarlo?

RESPUESTA

La propietaria si consideraba que la obra era urgente debió comunicarlo al administrador de la comunidad. La comunidad puede realizar estas obras sin necesidad de acuerdo de la junta, y puede negarse al pago de la cantidad reclamada si no le comunicaron la necesidad de la obra.

Debemos partir del hecho de que los balcones se consideran elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil que establece «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (...)».

Una vez determinado la naturaleza común de los balcones debemos estar a lo establecido en el art. 7.1 de la LPH:

«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

Por otra parte el art. 10.1.a) de la LPH señala que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Por tanto, el propietario al advertir la necesidad de una reparación sobre un elemento común debe comunicarlo al administrador de la comunidad para que proceda a la reparación. En estos casos la comunidad puede realizar la obra sin necesidad de someterlo a la aprobación de la junta. Conforme al apartado a) del art 10.2 de la LPH « Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono».

Jurisprudencialmente se admite que la comunidad, una vez haya tenido conocimiento de la necesidad de la reparación, se vea obligada a abonar el coste de las obras que haya realizado el propietario por su cuenta. Para que el propietario pueda reclamar la cantidad es necesario que haya cumplido con la obligación de comunicar la necesidad de reparación urgente. En este sentido en la sentencia del Tribunal Supremo, n.º 16/2016, de 2 de febrero, ECLI:ES:TS:2016:329 se declara como doctrina que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».