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Reclamación por tenencia de animales en comunidad de propietarios
Vademecum: horizontal
Orden: civil
Fecha última revisión: 11/11/2022
Origen: Iberley
PLANTEAMIENTO
La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de la tenencia de animales dentro de una comunidad de propietarios.
RESPUESTA
La tenencia de animales y las consecuencias que de ello se derivan son un conflicto frecuente en las comunidades de propietarios. Como punto de partida debemos establecer que no es posible que la comunidad de propietarios establezca una prohibición genérica de tenencia de mascotas, pues las competencia que tiene la comunidad para regular la convivencia se limitan a las zonas comunes y en ningún caso puede interferir en el disfrute del elemento privativo.
Sin embargo, también es cierto que toda actividad de un comunero encuentra su límite dentro del artículo 7.2 de la LPH (prohibición de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), y del artículo 9.1 b) de la mentada ley (obligación de mantener su piso o local en buen estado de conservación).
En consecuencia, podemos concluir que la comunidad no puede prohibir la tenencia de animales de forma genérica e indiscriminada, pero sí podrá reaccionar en el caso de que el derecho del propietario rebase los límites socialmente admitidos y la tenencia de un animal se pueda encajar dentro de una de las actividades prohibidas del artículo 7.2 LPH, pudiendo la comunidad accionar contra el causante a través del procedimiento ya examinado.
No limitación de zonas comunes a animales mediante normas de régimen interior aprobadas en junta
a. Antecedentes de hecho
Se recurre en apelación la sentencia de fecha 21 de mayo de 2018, que estimaba la demanda presentada por una propietaria en la que se impugnaban tres puntos del acuerdo adoptado en junta general extraordinaria y con los que se pretendía introducir prohibiciones, limitaciones y restricciones a la tenencia de perros en el edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.
b. Fundamentos de derecho
La audiencia concluye que los acuerdos adoptados en las juntas no podrán perjudicar a ninguno de los comuneros imponiendo restricciones de uso de las zonas comunes a la apelada, y lo hace en los siguientes términos:
«La convivencia entre los comuneros de las Comunidades de Propietarios se encuentran reguladas por el art. 6 de la L.P.H., así como la correcta utilización de los elementos comunes y servicios, dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración (en relación con los arts. 396, párrafo último y 1.255 del Cg. Civil y art. 17 de la L.P.H.).
Sin embargo tales acuerdos no pueden originar perjuicio alguno a los comuneros, como es el caso que pretenden limitar el uso de elementos comunes a la apelada, punto a) como así se deduce de manera clara de la lectura del acuerdo mencionado.
Con ello se están extralimitando y va en contra de normas de rango superior, que tienen que respetar, como son la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos (el cual no contiene norma alguna sobre la prohibición mencionada), acuerdo por lo tanto que ha de ser declarado nulo, al encajar en el apartado c) del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; y los mismos razonamientos han de aplicarse para declarar la nulidad de los apartados f) y g) mencionados, al excederse la Comunidad de Propietarios con dichos acuerdos, de las funciones y competencias que le corresponden, pues como bien dice la sentencia apelada, la recurrente tenía la posibilidad de hacer uso de la facultad y derecho que le otorga el apartado 2 del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que por haber sido recogido su contenido en la citada sentencia no se reproduce para evitar reiteraciones».
c. Resolución
Se confirma la sentencia recurrida en cuanto a la anulación de los citados acuerdos, pero se estima, en lo referente a las costas, en el sentido de no imponerlas por existir distintos criterios en la materia.
Legalidad del acuerdo adoptado en junta sobre la retirada de un palomar situado en una terraza privativa
Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, n.º 3/2021, de 14 de enero, ECLI:ES:APJ:2021:3
a. Antecedentes de hecho
Se recurre la sentencia de primera instancia de fecha 9 de abril del 2019, que desestima la demanda interpuesta por un comunero, confirmando, por tanto, la validez del acuerdo de la comunidad de propietarios consistente en la retirada del palomar ubicado en la terraza propiedad del recurrente.
b. Fundamentos de derecho
En primer lugar, se pronuncia la sentencia en el sentido de diferenciar la impugnación de los acuerdos comunitarios por tratarse de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos (plazo de un año para ejercitarla), de la impugnación por tratarse de acuerdos gravemente perjudiciales para un propietario (plazo de caducidad de 3 meses).
A continuación se pronuncia la sala sobre la alegación planteada de falta de comunicación previa (art. 7.2 de la LPH) al recurrente, en el sentido de no considerarla necesaria al no ejercitarse la acción de cesación: « (...) el requisito del previo requerimiento del Presidente -por escrito y de manera fehaciente- al copropietario que verifique una actividad molesta sólo resulta exigible cuando se vaya a ejercitar la citada acción de cesación, lo que no acontece en el caso que nos ocupa, en que la comunidad de propietarios ocupa la posición procesal de demandada ante una acción como la aquí deducida, de impugnación de acuerdo comunitario».
En el caso concreto la sala considera que no se ha acreditado la existencia de estatutos comunitarios, si no únicamente de un reglamento de régimen interno cuya vulneración no permite la impugnación por la vía del art. 18.1 de la LPH, quedando la posibilidad de impugnación por ser gravemente perjudicial para el demandante:
«Sin embargo, la vulneración por un acuerdo comunitario de dichas normas de régimen interno no permite su impugnación, al menos por la vía prevista en el artículo 18.1 de la LPH.
Queda la posibilidad de que el acuerdo sea objeto de impugnación por ser gravemente perjudicial para el demandante que, además, no tenga deber jurídico de soportarlo o haberse adoptado con abuso de derecho, aspecto en que incide el recurso que aquí se decide. Utiliza la ley (artículo 18.1, apartado c) un concepto -'gravemente perjudicial'- jurídicamente indeterminado, que no tiene un ámbito de aplicación definido en la jurisprudencia, ya que sus contornos suelen confundirse con los del abuso de derecho al que se alude en dicho precepto a continuación. La casuística en la aplicación de dicho precepto legal ha sido amplia y variada, por cuanto los parámetros sobre los que se vertebra caso de impugnación están íntimamente relacionados con las frecuentes dificultades que presentan muchas comunidades para alcanzar consensos básicos en orden a la convivencia diaria. No obstante, se ha apreciado la concurrencia de esta causa de anulación de acuerdos no sólo por perjuicios económicos, sino también en supuestos de prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultaban inocuos para la comunidad (así, por ejemplo, la colocación de un cartel anunciador de un negocio). En este contexto ha de resolverse el presente caso, determinando si la actividad de tenencia y mantenimiento (cría) de palomas que lleva a cabo el actor, hecho éste indiscutido, resulta perjudicial para todos o algunos de los integrantes de la comunidad».
Finaliza la sentencia analizando si por tanto el palomar resulta perjudicial, y lo hace con el siguiente tenor literal:
«(...) Así, es hecho notorio (cfr. Art. 281.4 LEC), primeramente, que las palomas no son aves silenciosas, ni siquiera en horas nocturnas, emitiendo su llamado gorjeo o arrullo en momentos que pueden ser de descanso para los humanos -vecinos de la comunidad-, el cual se acentúa en época de celo. También puede ser molesto el aleteo de las aves, cuando son sacadas de la jaula y principian su vuelo o regresan a ella; o incluso cuando están en el interior de la jaula. Según también es conocido, dicha actividad puede desarrollarse una o varias veces al día, con las correspondientes incomodidades de tipo sonoro para vecinos cercanos. A este respecto, que el documento -video- aportado por la comunidad recogiera unas palomas que no pertenecieran al actor, sino que fueran 'silvestres' como se dice en el recurso, no desvirtúa en absoluto tales consideraciones.
También es hecho conocido las enfermedades que pueden llegar a trasmitir las palomas a los humanos las enfermedades que transmiten las palomas a los seres humanos, por la presencia de hongos en sus excrementos. Como se dijo antes, la prueba practicada muestra un buen estado y mantenimiento de la instalación donde se alojan las palomas por parte del actor. Pero ello no permite descartar por entero el mencionado riesgo.
Por último, y con relación al reglamento de régimen interior, su artículo tercero permite a cada propietario la tenencia de animales de compañía, entre los que menciona expresamente los 'pájaros enjaulados'. Pero una lógica interpretación de dicho concepto no permite sino circunscribirlo a aquellas aves, normalmente de pequeño tamaño, que no precisan de salir al exterior; o incluso circunscribirlo a aquéllas que no podrían pervivir en libertad. Y no extenderlo a aves de las características y necesidades como las que aquí nos ocupa, anteriormente señaladas. Estableciendo, además, dicha disposición que era requisito necesario para la tenencia de animales 'que no molesten a los vecinos', circunstancia que no concurre en el presente caso por lo antes dicho».
c. Resolución
Se desestima el recurso de apelación, confirmando la sentencia recurrida imponiendo las costas al propietario recurrente.
No posibilidad de privación de uso al propietario no ocupante. Extinción contractual y lanzamiento para la ocupante
a. Antecedentes de hecho
La comunidad de propietarios recurre la sentencia de primera instancia que desestimaba la demanda presentada por la misma en la que se ejercitaba la acción del art. 7.2 de la LPH tanto contra el propietario de una vivienda como contra su ocupante (inquilina) por las «(...) continuas molestias que le ocasionan al resto de los vecinos los olores, ladridos y peleas de los perros y gatos que la ocupante mantiene en el patio propiedad de la Comunidad».
b. Fundamentos de derecho
En la sentencia analizada, tras aclarar que las actas de la junta de propietarios recogen la voluntad de todos propietarios (fueron aprobadas por unanimidad), y por tanto no considera necesario que declaren más vecinos, analiza el concepto de actividades molestas, insalubres, incómodos o peligrosas en los siguientes términos:
«Para la jurisprudencia la calificación civil de las actividades como molestas, insalubres, incómodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa ( STS de 14 de febrero de 1989 ), no hallándose vinculados los Tribunales por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas municipales y Reglamentos Administrativos como el de 30 de noviembre de 1961 ( STS de 8 de abril de 1962 , 16 de diciembre de 1963 y 30 de abril de 1966 ).
Igualmente es doctrina pacifica (por todas, SAP Barcelona de 3 octubre 1996 , SAP Madrid 30 abril 2008 , Valencia 26 marzo 2009 y SAP Álava 21 abril 2010 ) que para que las actividades descritas en el art. 7.2 LPH conlleven la procedencia de la acción de cesación y desalojo prevista en dicha norma, han de concurrir los requisitos siguientes: 1) Que se de cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970 ).
2) Que la actividad sea incómoda o molesta para los que habiten o hayan de permanecer en el inmueble donde se desarrolle ( STS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966 ), es decir que tiene que existir un sujeto concreto y determinado que resulte afectado, no personas indeterminadas ( STS 7 octubre 1964 y 10 abril 1967 ).
3) Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una determinada gravedad, una afectación a la pacífica convivencia jurídica ( STS 8 abril 1965 ), en el sentido de 'evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad' ( STS 20 abril 1965 ), que exceda y perturbe aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales».
En el caso concreto, la audiencia considera acreditado que la ocupante de la vivienda: «(...) mantiene en la vivienda de su propiedad varios perros -al menos entre cinco y siete-, y algún gato -pues así se observa en las fotografías-, con los que convive desde hace unos tres años, que dichos perros ladran con frecuencia, incluso en horas nocturnas, provocando malos olores que, procedentes, especialmente del patio donde están en horas diurnas, llega a los demás elementos del inmueble y se extiende por ellos, incluso al portal donde, además, han aparecido excrementos y pelos. Esta situación, latente desde finales de 2015, viene ocasionando molestias a todos los vecinos del inmueble, los cuales en forma reiterada y constante en el tiempo han transmitido numerosas quejas a los órganos de la comunidad, a la par que han tratado la cuestión en distintas Juntas, cuyos órganos han formulado denuncias en el Ayuntamiento sobre la situación en la que se halla inmersa el vecindario de la comunidad. Situación, por la evidencia y permanencia de tales molestias, que ha devenido finalmente insostenible por el malestar continuo y generalizado que padecen todos los vecinos, hasta desembocar en una patente alteración de la normal convivencia de los mismos.
También ha quedado acreditada la conducta contumaz y prolongada en el tiempo de los demandados, quienes han hecho caso omiso de las mencionadas quejas, acuerdos de la junta de propietarios y demás».
En cuanto a las solicitudes de privación de uso para el propietario y de extinción contractual con lanzamiento para ocupante la sala establece que:
«La demanda contiene una petición de privación de uso por tres años y una petición de extinción contractual con lanzamiento para la ocupante. En cuanto al propietario, es incuestionable que a pesar de su conocimiento y del prolongado tiempo que llevan realizándose las actividades molestas, su postura ha sido siempre pasiva, haciendo caso omiso de los diversos requerimientos de la Comunidad, no obstante la Sala considera que tal sanción únicamente sería factible en el supuesto de que el propietario fuese a la vez ocupante infractor, que no es el caso.
En cuanto a la ocupante no propietaria, a la par infractora, consideramos que debe operar la petición de extinción contractual y lanzamiento que contiene la norma, cuyo fundamento, es doble, en tanto que, por un lado, retribuye la conducta especialmente infractora al no facilitar a los vecinos una tranquila y ordenada vida en común y, por otro, evita que en el futuro vuelvan a reproducirse actuaciones como las que han sido objeto de enjuiciamiento. Para imponer tal sanción, hemos tenido en consideración la contumacia y persistencia en la infracción de Doña Amanda , en concreto de sus deberes de evitar molestias a los otros vecinos y la previsibilidad de reiteración sino se acuerda la resolución contractual, pues, tal se ha acreditado cumplidamente su comportamiento, reiterado desde el año 2015, excede de los límites que la Comunidad de Propietarios debe soportar en la convivencia que la Ley de Propiedad Horizontal impone, pues tal convivencia no puede llevar a que los restantes vecinos de la finca estén sometidos a situaciones intolerables que exceden con mucho de lo que habitualmente se califica como comportamiento cívico y educado, tampoco a situaciones que por su permanencia temporal impiden utilizar el calificativo de puntual -duración en el tiempo que provoca un continuo ataque al sosiego y legítimo disfrute que la posesión pacifica exige-, ya que en modo alguno puede ni debe imponerse a los miembros de una comunidad de propietarios que soporten situaciones graves de incomodidad y de continuos enfrentamientos con la demandada, en base a su decisión personal de vivir en compañía de un numero de animales que, no hay duda, para una vivienda en régimen de propiedad horizontal, exceden de lo razonable».
c. Resolución
Se estima el recurso de apelación interpuesto, revocando la sentencia recurrida, y se condena a la extinción del contrato de ocupación (sea arrendamiento u otro título) con el consiguiente lanzamiento de la vivienda.
A TENER EN CUENTA. Existe jurisprudencia que, en la acción de cesación, sí considera factible privar al propietario no ocupante del uso cuando no ha tomado medida alguna para evitar la conducta infractora. Podemos citar, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, n.º 112/2021, de 29 de marzo, ECLI:ES:APBU:2021:291, que en un supuesto en el que se ejercita la acción de cesación por las actividades de prostitución llevadas a cabo en una vivienda por los inquilinos y que ocasionaban molestias a los vecinos, recoge que: «Si la propiedad deja transcurrir más de un año (desde julio de 2017 hasta noviembre de 2018) sin hacer absolutamente nada por poner fin a los a las actividades gravemente molestas para los vecinos que se desarrollaban en el inmueble, existe persistencia en su conducta infractora en cuanto consentidora de las actividades realizadas por el inquilino, y queda justificada la sanción de privación del demandado del uso de la vivienda, que teniendo en cuenta que las molestias se han venido desarrollando prácticamente desde el inicio del contrato, pues hay constancia de las quejas ya en el Acta de la Comunidad de Enero de 2016, existe proporcionalidad entre la duración de la infracción gravemente perjudicial para los vecinos y la duración de la privación del derecho de uso del inmueble al propietario para sí o para evasión».
Procedencia de la acción de cesación por entender la tenencia de perros como una actividad molesta
a. Antecedentes de hecho
Se recurre la sentencia de fecha 16 de marzo de 2018 dictada en primera instancia en la cual se estimaba parcialmente la demanda presentada por la comunidad de propietarios y se condenaba a la propietaria, ahora recurrente, al cese definitivo e inmediato de la actividad de tenencia de perros desarrollada en la vivienda, no habiendo lugar al lanzamiento de la demandada.
b. Fundamentos de Derecho
En la sentencia recurrida tras analizar los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación, recuerda tres sentencias del Tribunal Constitucional (STC 302/1993, ECLI:ES:TC:1993:302; STC 26/1999, ECLI:ES:TC:199:26; STC 119/2001, ECLI:ES:TC:2001:119) que deben ser tenidas en cuenta en estos casos:
«Debe además tenerse en consideración que la STC 302/1993 decía que la sanción de privación de uso de la vivienda en supuestos de actividades no permitidas, dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, no es incompatible con el derecho de propiedad del art. 33 CE , y que dicha sanción es la medida mediante la cual el legislador ha querido en primer lugar sancionar civilmente el incumplimiento de una obligación legal o estatutaria de no hacer y seguramente, también compeler al agresor a fin de que no reitere en lo sucesivo las prácticas prohibidas por el art. 7 párr. 3º LPH. Y que el mismo tribunal en su STC 26/1999 declaró que han de considerarse dentro de las actividades molestas no sólo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble cuanto que, además, la ilicitud a que se refiere la norma abarca tanto la administrativa, como la civil y penal.
Específicamente, la protección contra el ruido es un valor que se asienta cada día con más fuerza en nuestro ordenamiento jurídico y se aproxima a los derechos fundamentales hasta el punto que puede afirmarse que la protección contra el ruido tiene contenido constitucional. En esta línea la STC 119/2001 vino a decir que 'en determinados casos de especial gravedad, ciertos daños ambientales aun cuando no pongan en peligro la salud de las personas, pueden atentar contra su derecho al respeto de su vida privada y familiar, privándola del disfrute de su domicilio en los términos del art. 8.1 del Convenio de Roma'».
Concluye la audiencia que en el caso concreto consta acreditado que se dan los requisitos para entender procedente la acción de cesación:
«El testimonio de los vecinos que comparecieron en juicio, la intervención municipal, el acuerdo comunitario unánime, salvo el voto en contra de la propia demandada, para el inicio de este procedimiento revelan suficientemente, también para este tribunal de apelación, que las molestias sufridas exceden del uso normal de los elementos privativos y comunes: Los ruidos y la suciedad y el olor no de una única mascota, sino de un grupo de nada menos que cinco perros en un piso, aunque sean pequeños, constituyen una molestia notoria y ostensible y no un simple trastorno que los demás condueños y vecinos vengan obligados a soportar, sin que se haya demostrado que la utilización de collares anti ladridos o el cuidado que Dª Petra dedica a esos animales reduzca los niveles de incomodidad de los condueños del edificio».
c. Resolución
Se desestima el recurso de apelación interpuesto confirmando la sentencia recurrida e imponiendo las costas a la parte apelante.
A TENER EN CUENTA. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Castro Urdiales, n.º 36/2018, de 16 de marzo, ECLI:ES:JPII:2018:144, que dio lugar al recurso de apelación y su consecuente sentencia que acabamos de analizar, contiene una afirmación relevante sobre la necesaria proporcionalidad que debe apreciarse para privar del uso de la vivienda, siendo esta una medida excepcional:
«La pretensión actora del lanzamiento genérico resulta incompatible con lo dispuesto en el art. 7.2 LPH que limita la privación de uso a tres años, debiendo valorarse y ponderarse para su fijación las concretas circunstancias concurrentes al caso. Tal y como se ha expuesto, las molestias sufridas por los, en la actualidad, cinco perros han dado lugar a la adopción de acuerdos en Junta de Propietarios de fecha 10-07-2015, Junta de Propietarios de fecha 22-07-2016 y Junta Extraordinaria de fecha 13-09-2016 (Documentos nº 3, 4 y 6 de la demandada). interponiéndose finalmente demanda en fecha 2-05-2017. Dichos acuerdos, espaciados temporalmente, evidencian un exceso en el uso normal de los elementos privativos y comunes traducido en ruidos, suciedad y olor de los cinco perros que pasan a diario largas horas sin salir de casa y, cuando lo hacen, en ocasiones han generado orines y excrementos en elementos comunes, ocasionando una molestia notoria. Los requerimientos hechos a Dª Marí Trini han provocado su corrección, si bien de manera temporal, aunque no consta actuación alguna por parte del Ayuntamiento de Castro-Urdiales tras la denuncia interpuesta el 16-07-2015 (Documento nº 2 de la demanda). Por las razones señaladas, resulta más razonable y proporcionado a las circunstancias concurrentes, fijar el fallo en la cesación de la actividad de tenencia de perros por parte de Dª Marí Trini, sin que proceda añadir la sanción potestativa de privación de uso de la vivienda».