Caso que establece una relación de la jurisprudencia más destacable en torno a los problemas que surgen por la introducción de tendales en las comunidades de propietarios

PLANTEAMIENTO

La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de los tendales en las comunidades de propietarios.

RESPUESTA

En primer lugar, debemos realizar unas precisiones sobre el tendal, sus posibilidades de ubicación y su consideración como elemento común o privativo.

Si en la comunidad existe un lugar destinado específicamente a este fin, deberá ser utilizado por los comuneros y tendrá la naturaleza de elemento común. Por el contrario, los tendales de cada vivienda o local serán elementos privativos.

En cuanto a su ubicación, no estará permitido colocarlos en las fachadas principales del edificio por cuanto afectan a la estética de este y sin perjuicio de que, además, muchos ayuntamientos prohíben esta práctica en sus ordenanzas. Pero sí estará permitida su instalación en otros elementos comunes (como los patios interiores) siempre que no supongan molestia o perjuicio al resto de comuneros o a la comunidad (Sentencia  de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 585/2007, de 9 de Noviembre, ECLI:ES:APV:2007:3091).

En cuanto a las molestias que esta actividad pueda generar (por ejemplo, ropa goteando, colgando sobre la ventana del piso inferior, ropa que tapa parcialmente la ventana de otra vivienda, etc.) no existe disposición alguna que lo regule y con dificultad podremos encajar alguno de estos supuestos dentro de las actividades prohibidas del artículo 7 LPH. En general, debemos atender a los usos sociales y a las normas generales de educación y cortesía que deben regir la vida de la comunidad, intentando buscar medidas conciliadoras, con la mediación del presidente o administrador, para encauzar los conflictos que puedan surgir. Solo en casos realmente extremos y ante el comportamiento rebelde del causante, podremos acudir a la acción de cesación del artículo 7.2 LPH. Ello sin perjuicio de las acciones de las que pueda disponer el propietario afectado en caso de sufrir daños en su propiedad con origen en el hecho de tender la ropa (por ejemplo, ropa desteñida que daña la propia).

Acceso a un patio privativo para tender la ropa

Sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia n.º 275/2020, de 14 de agosto, ECLI:ES:APSG:2020:348

a. Antecedentes de hecho

La actora y ahora recurrente presenta recurso de apelación contra la sentencia de 18 de febrero de 2020 que desestimaba la demanda interpuesta con la que se pretendía que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios en el que se autorizaba a una vecina el acceso al patio (cuyo uso privativo se cuestiona), a fin de tender la ropa en el tendedero por ella instalado en la pared.

b. Fundamentos de derecho

En lo que aquí interesa analiza la sala que nos encontramos ante una zona de uso privativo:

«Ahora bien, a juicio de la Sala, la atribución a un copropietario concreto del uso y disfrute de un elemento común, ha de interpretarse desde un sentido lógico en que ese uso y disfrute es exclusivo, puesto que si no fuese así carecería de todo sentido su mención, puesto que por definición todos los elementos comunes salvo que se diga lo contrario son de uso común por todos los copropietarios. Entendemos que sea el título constitutivo establece el uso y disfrute ese terreno a favor de un solo piso y no lo establece respecto de los demás es porque ese piso que tiene atribuido su disfrute lo tiene atribuido en exclusiva».

Continúa la sentencia analizando que el uso exclusivo del patio atribuido a los actores impide a ningún otro copropietario el acceso al mismo si no es con la autorización expresa o tácita de quien tiene ese disfrute exclusivo.

«La recurrente tiene razón. El hecho de que se pueda utilizar el patio para las actividades propias del mismo no significa que se pueda autorizar a los copropietarios para que puedan acceder al suelo dicho patio, del cual efectivamente los actores tienen el uso exclusivo. Si se admitiese dicho acceso al patio por todos los vecinos de la planta primera del inmueble quedaría sin efecto el derecho de tiene atribuido la parte.

(...)

Es evidente que el uso del patio para tender a ropa o para tener luces, no afecta al uso exclusivo que de la superficie del patio, que no de su vuelo, tiene la parte actora; siendo un paso más allá, que sí que afecta a ese uso exclusivo, el hecho de que se permita el libre acceso al mismo por parte de los colindantes, por más que lo sea con el incontrolable fin de tender la ropa».

Por su parte la vecina que pretende el acceso al patio alega que de no permitírsele se estaría causando una desigualdad con el resto de los propietarios que sí pueden tener tendederos en la parte baja de sus ventanas, a lo que la audiencia concluye:

«(...) Esta idea, introducida por la vecina como causa de discriminación, no puede ser aceptada. No existe desigualdad en supuestos desiguales, y mucho menos cuando esa desigualdad viene derivada de las mismas leyes de la Física. La vecina vive en un primer piso que a los efectos del patio se convierte en un bajo, mientras el resto los vecinos habitan en plantas superiores. Si considerásemos una desigualdad el hecho de que la vecina no puede tender la ropa saliendo al patio para hacerlo con comodidad, los vecinos de las plantas superiores también podrían considerar tratamiento desigual el hecho de que esta vecina pueda acceder al patio y ellos no, o que ellos deban subir más escaleras que la vecina.

(...)

Finalmente y respecto este argumento, decir que tampoco se ha probado que sea imposible tender la ropa desde el interior del piso, pues el hecho de que el tendedero esté situado en la parte superior de la ventana en lugar de la parte inferior sin duda hace la posibilidad de tender la ropa más incómoda pero no imposible, por lo que tampoco cabe sostener el argumento de la imposibilidad de realizar tal actividad desde el interior de la vivienda para sostener la necesidad del uso del patio».

c. Resolución

Se revoca la sentencia recurrida estimándose el recurso de apelación y la demanda, declarando la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de propietarios por tratarse de un acuerdo ilícito, contrario al título constitutivo al permitir el uso de un elemento sobre el que la comunidad de propietarios no tiene el uso. Lo que se anula es exclusivamente el acuerdo que autoriza la salida al patio y no la instalación del tendedero en la pared.

Tendederos en la fachada colocados con anterioridad a la normativa municipal que los prohíbe

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 399/2019, de 31 de julio, ECLI:ES:APBU:2019:739

a. Antecedentes de hecho

Se presenta recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia de fecha 9 de septiembre de 2018 en la que se desestimaba íntegramente la demanda presentada por un comunero contra la comunidad de propietarios, y en la que se solicitaba que se anulase el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que le denegaba el permiso para colocar una pérgola, así como denegaba la solicitud de retirada de tendederos de los pisos superiores al suyo y de ganchos existentes en la fachada y, en último lugar, también denegaba la solicitud de que los propietarios de dos viviendas recolocasen las celosías para cubrir los tendederos.

b. Fundamentos de derecho

Centrándonos únicamente en el aspecto que en este punto nos interesa, la solicitud de la retirada de los tendederos instalados en la fachada del edificio con vistas a la vía pública, alega el actor que la presencia de los tendederos vulnera la normativa municipal al respecto, y que además es lesiva y perjudicial para el demandante que tiene que soportar en su terraza la caída de agua de la ropa mojada que se tiende, así como la caída de objetos.

La audiencia rechaza los dos motivos entendiendo que:

«En primer lugar, debemos de partir que los tendederos existen desde que se construyó el edificio en el año 1990, y su presencia ha sido consentida por la comunidad como por todos los propietarios, incluido el actor, que hasta la fecha y durante más de treinta años no ha formulado protesta por su presencia o solicitud de retirada, por lo cual hacer lo ahora es ir contra la buena fe conforme a la cual se deben ejercitar todo tipo de derechos ( art. 7-1 del CC ), dado que se atenga contar una situación de hecho largamente consentida.

En segundo lugar, por lo que respecta a la vulneración de la normativa municipal sobre tendederos en fachada que pueden ser vistos desde la vía pública, decir que la normativa es posterior a la instalación de los tendederos en el año 1990 y que no consta que la autoridad municipal haya tomado medidas al respecto, pese a conocer la situación, entre otros motivos por la denuncia del actor, dado que ni ha requerido formalmente su retirada ni ha incoado ningún expediente sancionador por su presencia. El art. 18-1- a) de la LPH señala que los acuerdos contrarios a la ley son nulos, pero debe entenderse que tal previsión se refiere a leyes formales de obligado cumplimiento, no a normativa administrativa de naturaleza municipal, que incluso es discutible que sea aplicable al caso concreto, y cuya ejecución debe ser competencia del propio Ayuntamiento, no pudiendo atribuirse los tribunales civiles la competencia de ejecutar las ordenanzas municipales, pues tal ejecución debe responder a actos administrativos en forma de requerimiento o sanción administrativa, que su vez debe ser objeto de posible revisión por medio del correspondiente recurso contencioso.

En tercer lugar, y por lo que atañe al perjuicio que el actor alega sufrir por la presencia de los tendederos en los pisos superiores, decir que el art. 18-1 c) de la LPH exige para que el acuerdo sea nulo que se trate de un perjuicio grave para un propietario de piso o local que éste no esté obligado a soportar, y ninguno de los dos requisitos concurre, pues como es obvio la caída de agua de la ropa mojada o de objetos no es un perjuicio grave sino una simple molestia o inconveniente, y en todo caso todo propietario está obligado a soportarla por razones de buena vecindad, siendo indiscutible que vivir en una comunidad de vecinos conlleva ciertas limitaciones y molestias cotidianas».

c. Resolución

Se estima parcialmente el recurso de apelación autorizando al propietario demandante a instalar en su terraza privativa una pérgola, confirmando la desestimación de la impugnación de los otros tres acuerdos adoptados en la junta de propietarios, entre ellos el referente a los tendederos en la fachada.

Demanda entre propietarios por la instalación de un tendedero sin autorización de la comunidad

Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete n.º 261/2018, de 26 de julio, ECLI:ES:APAB:2018:527

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de fecha 18 de abril de 2017 que absolvía a los demandados de la pretensión ejercitada por los actores que solicitaban que se declarase que la obra consistente en la instalación de un tendedero debía considerarse ilegal, y que, por tanto, se obligase a restablecer a su primitivo estado el elemento común afectado, obligándoles a la retirada del tendedero instalado.

b. Fundamentos de derecho

Alegan los recurrentes que los demandados han instalado un tendedero en la fachada interior del edificio, lo que supone una modificación de ese elemento común, prohibida en la escritura de división horizontal.

La sala estima el recurso en base al siguiente argumento:

«La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se pueden llevar a cabo alteraciones en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios, y que, además, debe respetarse la estética del inmueble y de la fachada siendo obvio que la instalación del tendedero descrito fijo cuyas características se aprecian en las fotografías acompañadas a la demanda contraviene lo dispuesto en el artículo 7 los artículos de la LPH en cuanto resulta molesto por su vertidos y por el impacto estético y de ocupación de espacio cuando se tiene la ropa colgada para el propietario de la vivienda situada en la planta baja, por lo que resulta procedente condenar a los demandados a la supresión del tendedero y reponer la fachada interior a su estado primitivo».

 c. Resolución

Se estima el recurso interpuesto revocando la sentencia recurrida y condenando a los demandados a la supresión del tendedero y a reponer la fachada interior a su estado primitivo.

Necesidad del consentimiento de la comunidad para la instalación del tendedero

Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava n.º 178/2014, de 10 de julio, ECLI:ES:APVI:2014:361

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que, estimando la demanda presentada por la comunidad de propietarios, declara que la instalación del tendedero de carácter permanente en la fachada principal del edificio afecta a un elemento común y supone una alteración de su configuración exterior.

El recurrente alega que el título constitutivo no prohíbe el tendedero fijo instalado en la fachada hace aproximadamente 14 años, y que hay más vecinos que cuelgan ropa en la fachada, entendiendo que estamos ante una acción aislada contra ella, ya que existe un acuerdo de la comunidad que se refiere a elementos en el exterior del edificio y no concreta si fijos o móviles, no permitiendo, por tanto, hablar de afectación estética, recalcando también la existencia de otros elementos como jardineras y antenas parabólicas.

b. Fundamentos de derecho

Considera la sala que la sentencia recurrida aplica correctamente el derecho, teniendo en cuenta que la fachada constituye un elemento común que no puede alterarse sin el consentimiento expreso de la comunidad.

«En el supuesto de autos no solo no consta ese consentimiento expreso, sino que la propia comunidad ha manifestado y requerido expresamente la retirada del tendedero antes de la presentación de la demanda y en cumplimiento del acuerdo de 31 de enero de 2011, folio 8, en el cual la mayoría de propietarios aceptó no permitir los 'tendederos fuera del edificio'. Acuerdo que no consta impugnado o revocado y por tanto se debe considerar obligatorio para todos los propietarios y ejecutivo, conforme a los arts. 17 y 18 LPH .

De los actos o pasividad de la comunidad no puede deducirse un consentimiento tácito en relación con la instalación de la demandada, ni actos propios que revelen una voluntad contraria a la desautorizaciòn del tendedero en la fachada, pues el acuerdo referido y los hechos posteriores, incluida la presentación de una demanda de conciliación, ponen de relieve la voluntad expresa de la comunidad, manifestada por la mayoría de propietarios y cuotas, en contra de dicha instalación. Voluntad que no ha sido revocada por cualquier otro acuerdo de la comunidad y que no puede entenderse derogada por la simple existencia de otros casos en los que con tendederos móviles se afecta en el mismo grado la estética exterior de la fachada, pues si realmente esas inconcretas instalaciones están afectadas por el acuerdo lo procedente no sería obviarlo, sino al contrario aplicarlo a instancia de cualquier propietario frente a quien lo infrinja, o en otro caso con la formalidad debida, cual es la convocatoria de una junta de propietarios, adoptar un nuevo acuerdo que autorice la instalación de tendederos y concrete la forma y límites.

Ningún hecho revela que la comunidad de propietarios al adoptar los acuerdos con mayoría necesaria actúe con dolo frente la demandada, si tenemos en cuenta que el acuerdo se adoptó en el marco de las competencias de la comunidad en relación con el uso de los elementos comunes».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia recurrida con imposición de costas a la recurrente.

No abuso de derecho por parte de la comunidad 

Sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 164/2012, de 3 de abril, ECLI:ES:APLE:2012:524

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 que estimaba la demanda presentada por la comunidad de propietarios contra un comunero, y lo condena a retirar el tendedero instalado en la fachada del edificio, por entender que la instalación afecta a elementos comunes y no cuenta con la necesaria autorización de la comunidad.

b. Fundamentos de derecho

En lo que aquí nos incumbe se basa el recurso en dos argumentos:

1. Necesidad de autorización de la comunidad para la instalación del tendedero

«Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987 ), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de Comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros ( arts. 7, 12 y 17 LPH ). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación , en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros , de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste , de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario) , y el Derecho al uso inocuo.

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH ( STS de 4 de Octubre del 2011 )».

Continúa la sentencia recordando que el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la flexibilidad en la interpretación de los requisitos exigidos para la modificación de elementos comunes cuando se trate de locales comerciales (STS n.º 196/2011, de 17 de Enero del 2012, ECLI:ES:TS:2012:282), lo que no podría aplicarse a este caso. Tampoco sería aplicable al caso la jurisprudencia del TS sobre la instalación de aparatos de aire acondicionado (STS n.º 1182/2008 de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2008:6762reiterado en la STS n.º 572/2009 de 16 de julio, ECLI:ES:TS:2009:5092).

2. Alegación de abuso de derecho

Citando la STS n.º 970/2011, de 9 enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:236 se recoge en la sentencia analizada: 

«En materia de propiedad horizontal, el abuso de Derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la Comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma". En el mismo sentido se pronunciaba la STS de 17 de Noviembre del 2011.

En este caso no se acredita que la parte demandante haya actuado con mala fe o en perjuicio de la demandada. Los otros tendederos que existen están instalados en la fachada posterior del inmueble y el impacto estético no es en forma alguna similar ya que no son visibles desde la calle principal y el de la parte demandada cuando tiene ropa colgada ofrece un aspecto lamentable de la fachada en la parte Superior al portal y que se aprecia desde la vía principal. La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal , si no es con la autorización unánime de los copropietarios y que se respete la estética del inmueble y de la fachada. La actuación de la demandante se funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser calificada su pretensión como abusiva pues tampoco existen otros supuestos similares que hayan sido consentidos».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación confirmando la sentencia recurrida, e imponiendo las costas al propietario recurrente.