Caso que hace una recopilación de la jurisprudencia mas destacable en torno a los conflictos que pueden surgir en comunidades de propietarios

PLANTEAMIENTO

La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de las filtraciones, humedades, etc., existentes en una comunidad de propietarios.

RESPUESTA

La comunidad de propietarios tiene la obligación de llevar a cabo todos aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, de entre las que se recogen, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de, en lo que aquí nos concierne, habitabilidad (dentro de los que se encuadran la problemática derivada por las humedades existentes en el edificio). De encontrarnos ante tales circunstancias, es obligación de la comunidad tanto la reparación de las deficiencias como el resarcimiento de los daños producidos por la falta de conservación del inmueble.

En estos supuestos partimos de que el daño ocasionado por la humedad existente en la vivienda o local del comunero debe traer causa de la mala conservación o estado de un elemento común.

Se suscitan muchas dudas cuando el origen de las filtraciones se encuentra en bajantes o tuberías. En estos casos los tribunales vienen considerando que la conducción será considerada elemento común aun cuando puedan discurrir, en parte, por espacios privativos. Así, únicamente tendrán la consideración de privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local, teniendo carácter de elemento común el resto de las conducciones pese a discurrir por espacio privativo.

Criterio para la consideración de la bajante como privativa o comunitaria

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 368/2011, de 20 de junio, ECLI:ES:APV:2011:3181

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia que desestimaba la demanda presentada por la compañía de seguros contra un propietario, por los daños producidos por una fuga de agua.

b. Fundamentos de derecho

Entiende la recurrente que la consideración de la sentencia apelada conforme a la cual la rotura causante de los daños se produce en una tubería que tiene carácter comunitario y no privativo es errónea, ya que al dar servicio exclusivamente a la vivienda propiedad del demandado debe presumirse su carácter privativo, aunque transcurra algún tramo por elementos comunes.

Considera la sala que:

«(...) Como es sabido, el 396 del CC establece que serán comunes las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Así, -en atención a lo establecido en el art. 3 letra A de la LPH - esta última expresión "espacio privativo", debe ser entendida como equivalente a la esfera de exclusividad o de plena disponibilidad del propietario del inmueble al que le sirve, con exclusión del resto, lo que evidentemente no ocurre hasta que el agua supera el límite de la llave de paso que le da entrada a su vivienda. Hasta ese punto carece de dominio o del más mínimo derecho sobre el agua que pudiere discurrir por las diferentes conducciones o tuberías. Sirvan de apoyo a esta tesis entre otras, las Sentencias de la Sección 13ª de la AP de Madrid de 17 de julio de 2.007 ; la de la Sección 4ª de la AP de Granada de 21 de marzo de 2.001 ; la de la Sección 3ª de la AP de Castellón de 18 de febrero de 2.009, o la de la Sección 6ª de la AP de Valencia de 1 de marzo de 2.002. No se estima por tanto que los tramos hasta las llaves de paso sirvan exclusivamente al propietario hasta cuyas canalizaciones privativas se dirige el agua sino que se integran la red general de la Comunidad acondicionada para hacer llegar el agua a cada uno de los pisos o locales. Por tanto ha de concluirse de todo ello que una tubería solo merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del titular de la vivienda. La obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surgirá pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto no hay obligación de mantener la instalación (...)».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación, confirmándose íntegramente la sentencia recurrida con expresa imposición de costas.

Conducción que es elemento común pese a discurrir por espacio privativo

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife n.º 587/2011, de 1 de diciembre, ECLI:ES:APTF:2011:2733

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que condenaba al ahora recurrente a abonar una indemnización en concepto de valor de la reparación de los daños sufridos en la vivienda de la actora, así como a efectuar las reparaciones necesarias para evitar la continuidad de los daños.

b. Fundamentos de derecho

El demandado discrepa del origen de las filtraciones que considera que se encuentran en un elemento común, alegando que «(...) la bajante no es más que una parte de la red general de desagüe del edificio, que por necesidad de conectar con la bajante general se introduce en la propiedad del demandado, pero no le da ningún servicio». 

Concluye la sala que:

« (...) pues no cabe solo atender a la ubicación de la bajante para calificarla de común o privativa, sino que ha de examinarse también el servicio o la finalidad de dicha bajante, que como afirma el perito recoge agua de lluvia, no procedente de instalaciones del local, de donde resulta que atendiendo a que dicha bajante recoge el agua de lluvia, procedente de un elemento común, que es la rampa y con destino al bajante general, cuya función es canalizar el agua de lluvia, ha de calificarse como elemento común del edificio al servicio no del local, sino de todo el edificio, que se ubica en elemento privativo, para poder conectar con la bajante general».

c. Resolución

Se estima el recurso de apelación interpuesto, desestimando la demanda y absolviendo al propietario recurrente de los pedimentos que se incluían en la misma.

Plazo de prescripción de la acción de reclamación por filtraciones contra comunidad de propietarios

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 491/2018, de 14 de septiembre de 2018, ECLI:ES:TS:2018:3102

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de casación por interés casacional por el propietario afectado contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que estimaba el recurso de la comunidad de propietarios y consideraba que la responsabilidad por daños causados por falta de conservación y mantenimiento del edificio está sujeta al plazo de un año establecido con carácter general para las acciones de responsabilidad extracontractual.

b. Fundamentos de derecho

La cuestión que se plantea es si la reparación de los daños causados por el incumplimiento del deber de conservación impuesto por el art. 10 de la LPH, está sujeta al plazo de prescripción de un año, al considerar que se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual, o al plazo general que corresponde a las acciones personales sin plazo especial de prescripción, regulado en el artículo 1964 del Código Civil, que actualmente es de 5 años. Tras analizar distintas sentencias sobre este tema concluye la sala que:

«TERCERO.-Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil , que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable».

c. Resolución

Se estima el recurso interpuesto, casando la sentencia recurrida y dejándola sin efecto, devolviendo las actuaciones al tribunal de apelación para que, desestimada la excepción de prescripción, dicte nueva sentencia pronunciándose sobre las pretensiones formuladas.