¿Puede una comunidad de propietarios reclamar a los locales de hostelería por realizar actividades molestas?

PLANTEAMIENTO

La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de las actividades molestas ocasionadas a una comunidad de vecinos por locales de hostelería o locales comerciales.

RESPUESTA

Es evidente que las necesidades de un local comercial y de una vivienda son muy distintas y de ahí que los problemas y soluciones que demandan cada uno de ellos y la comunidad sean, en muchos casos diferentes. Además, es frecuente que esas diferencias deriven en conflictos entre los propietarios de los locales y los propietarios de viviendas.

Hay que partir de que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

En el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones en relación con determinadas actividades o cambios de uso, pero estas deben constar de manera expresa y, a fin de tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. La mera descripción del inmueble o de un local no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Por lo tanto, no encuentran amparo los acuerdos que en ocasiones pretenden imponer los propietarios de viviendas para impedir que en los bajos comerciales se desarrollen actividades de hostelería o restauración, simplemente con la excusa de que estos negocios pueden causar molestias.

El propietario del local comercial puede destinarlo a cualquier uso y cambiar este sin autorización de la comunidad, siempre y cuando no exista una cláusula expresa de prohibición de un determinado uso, que deberá interpretarse siempre de forma restrictiva, o cuando así se acuerde por unanimidad (lo que será difícil porque el afectado votará en contra). Ello sin perjuicio, claro está, de que la actividad no sea molesta, insalubre nociva o peligrosa o se ejercite contraviniendo la regulación administrativa.

En este sentido se ha pronunciado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que en su resolución de 25 de julio de 2019 considera ajustado a derecho el cambio de un local a vivienda por entender que no está expresamente prohibido en los estatutos:

«(...) La disposición estatutaria según la cual «los locales comerciales o tiendas estarán destinados a usos comerciales o industriales» debe ser objeto de interpretación restrictiva en cuanto limite un derecho constitucionalmente reconocido, como es el derecho a la propiedad privada. (...) 

En todo caso, lo relevante a estos efectos es que del tenor de los estatutos de la propiedad horizontal no resulta una explicita prohibición de destinar los mismos a vivienda. No estando expresamente limitado el cambio de uso de local a vivienda no cabe entender que ello implique una actuación en contra de lo establecido en el título, lo que sólo podría llevarse a cabo modificándolo por acuerdo de la junta de propietarios. A ello contribuye, sin duda, la mayor flexibilidad de la idea de modificación del título constitutivo y sus consecuencias que se desprende de la reforma de la Ley sobre propiedad horizontal por obra de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

Por último, no consta que la transformación realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (cfr. artículos 5, 7 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal)».

Sin embargo, si en los estatutos existe una cláusula expresa de prohibición de determinada actividad, esta debe ser respetada, sin perjuicio de que el propietario pueda impugnar la negativa de la comunidad por abuso de derecho mediante el proceso correspondiente; viabilidad de la acción que habría que examinar caso a caso.

A TENER EN CUENTA. La instalación de chimeneas para la salida de humos es una problemática habitual en los negocios de hostelería. Los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea. La STS n.º 196/2011, de 17 de enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:282, vino a indicar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Por lo tanto, la existencia de una autorización en el título no es una carta blanca, sino que la instalación debe hacerse siempre dentro de esos límites. En cualquier caso, por regla general, siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad porque, aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título, deberá ser la junta de propietarios la que se pronuncie sobre si existe un perjuicio o alteración relevante del elemento común. En el supuesto de que no exista autorización en el título, el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes (fachas, patios, forjados, etc.) y, en todo caso, generan una servidumbre y, por tanto, un gravamen sobre esos elementos (consultar jurisprudencia de este bloque).

Directrices del cambio de uso de los locales

Sentencia del Tribunal Supremo, n.º 358/2018, de 15 de junio, ECLI:ES:TS:2018:2202

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de casación contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla de fecha 12 de mayo de 2015, que desestimaba íntegramente el recurso y confirmaba la sentencia de instancia que condenaba a la inmediata reposición de la finca a su destino de oficina, y el cese de cualquier otra actividad distinta a la establecida en el título constitutivo inscrito en el registro.

b. Fundamentos de derecho

La sala realiza un resumen de la doctrina en la materia, fijando 5 directrices:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

(...)

Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997).

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes ( sentencia 9 de octubre de 2009 ), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo».

c. Resolución

Se casa la sentencia recurrida y, con estimación del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia, se revoca esta y, por ende, se desestima la demanda.

Acción de cesación por considerar la actividad dañosa para la comunidad

Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, n.º 23/2020, de 15 de enero, ECLI:ES:APPO:2020:43

a. Antecedentes de hecho

Se presenta recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estimaba la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios, y condenaba al cese en la actividad que se venía desarrollando en el local, por resultar dañosa para la comunidad y por contravenir las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas; acordando declarar extinguido definitivamente el derecho a ocupar o usar dicho local consecuencia del contrato de arrendamiento y acordando su inmediato lanzamiento del inmueble, además de privar del uso a los propietarios durante 3 años, y de la obligación de indemnizar a la comunidad.

b. Fundamentos de derecho

Una de las cuestiones planteadas por la parte apelante consiste en considerar que el requerimiento previo no cumple con los requisitos exigidos ya que se trata de dos hermanos copropietarios y solo se notificó a uno de los dos, motivo que no es acogido por considerar que es lógico entender que existe una adecuada comunicación entre ellos respecto de las cuestiones derivadas de la propiedad del local, ya que uno acude a las juntas también en representación del otro.

En cuanto a la no recepción del burofax por parte del arrendatario: 

«En cuanto al burofax remitido al arrendatario, era responsabilidad del mismo proceder a su recepción pues acreditada que su remisión o envío al local en cuestión, que en realidad no cuestiona la parte, no puede ignorarlo sin faltar a la buena fe, debiendo entenderse cumplido el requisito del requerimiento al intentar el mismo mediante burofax. Es sabido que el burofax puede ser aceptado, o el destinatario puede rehusar la recogida del BuroFax.

Pero para el caso de ausencia, que es lo que viene a plantear la parte apelante, el mensajero deja una nota de paso, y al día siguiente hábil volverá a intentar la entrega, de no poder hacerse en esta segunda ocasión, el envío quedará por 10 días depositado en la delegación del operador postal encargada del reparto. El destinatario podrá retirar en la delegación correspondiente el BuroFax con la información suministrada en la nota de paso que fue entregada en la dirección postal donde no se puedo hacer la entrega, y deberá identificarse y firmar la aceptación.

Esta es la forma ordinaria de proceder, por lo que quien pretenda un acontecer extraordinario, debe acreditarlo».

En lo referente al fondo del asunto concluye la sala que:

«Como se indica en la sentencia de este mismo Tribunal dictada con fecha 18 de febrero de 2016 , la tranquilidad nocturna, extensible a la tranquilidad de los moradores de una vivienda a lo largo del día, reviste carácter de derecho fundamental individual amparable a la luz de los arts. 10.2 y 18.1 y 2 de la Constitución española , partiendo de la doctrina contenida en la sentencia de fecha 16 de noviembre de 2004, del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, (...) los atentados contra el derecho al respeto del domicilio no comprenden solamente los atentados materiales o corporales, como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también los atentados inmateriales o incorporales, tales como los ruidos, las emisiones, los olores y otras injerencias. Si los atentados son graves, pueden privar a una persona de su derecho al respeto del domicilio, puesto que aquellos le impiden disfrutar de su domicilio... 

En este caso igualmente ha existido inactividad municipal, produciéndose, por consecuencia, una lesión a su derecho al respeto de su vida privada y familiar, privándoles del disfrute de su domicilio, produciéndose unos daños evitables e insoportables, cuando se trata de derechos que merecen la protección dispensada al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario, en la medida en que impidan o dificulten gravemente el libre desarrollo de la personalidad, siempre y cuando la lesión o menoscabo provenga de actos u omisiones de entes públicos a los que sea imputable la lesión producida, produciendo ese ruido y molestias una fuente de peligro para la salud de las personas, privándoles del disfrute de su domicilio (...)».

c. Resolución

Se desestima íntegramente el recurso, confirmándose la sentencia recurrida, con imposición de costas a los apelantes.

Viabilidad de la acción de cesación independientemente de que se cumpla la normativa administrativa relativa a ruidos

Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense, n.º 192/2020, de 16 de junio, ECLI:ES:APOU:2020:265

a. Antecedentes de hecho

Se recurre en apelación la sentencia que estimaba la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios en la que se condenaba a los ahora recurrentes a cesar de modo inmediato y definitivo en la ejecución de la actividad molesta objeto de litigio y a la privación del uso del local destinado a bar-cafetería durante el plazo de un año.

b. Fundamentos de derecho

Se plantea el recurso la carencia sobrevenida del objeto y la defectuosa constitución de la relación jurídico-procesal por la falta de litisconsorcio pasivo necesario, así como valoración de la prueba en cuanto al fondo del asunto.

En primer lugar, analiza la sala si existe falta de litisconsorcio pasivo al haber alegado los recurrentes que uno de los copropietarios demandados desarrollaba su actividad como administrador único de una mercantil que debería haber sido traída al proceso, concluyendo que: 

«(...) Para que pudiera ser estimada la concurrencia de una situación litisconsorcial había de quedar patente en el proceso el interés del tercero no llamado, lo que aquí no sucede. La justificación del litisconsorcio pasivo ha de buscarse en la relación jurídico-material controvertida en el proceso que debe solventarse con todos los interesados en ella, y en el caso la condición de interesados y legitimados pasivamente resulta del propio art. 7.2 LPH, párrafo 4, inciso final, que dispone, 'La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local'. En consecuencia la legitimación pasiva la ostentan los demandados como titulares dominicales del local de negocio según la inscripción registral del dominio (ninguna referencia en dicha inscripción de dominio a la mercantil aludida) concurriendo en D. Carmelo la doble condición de propietario y ocupante. En consecuencia, los demandados están legitimados pasivamente para soportar la acción entablada, tanto como propietarios y responsables ante la comunidad de propietarios del buen uso del local de negocio y cumplimiento de las normas de convivencia, como por ser el ocupante, el causante de la infracción legal denunciada en la demanda, por lo que dicho motivo del recurso debe ser desestimado».

A continuación, sobre la pérdida sobrevenida de objeto alegada por los recurrentes se recoge en la sentencia que:

«Aun cuando fuera un tercero el ocupante y en caso de continuarse con la misma actividad y en las mismas condiciones perjudiciales para el interés de la mayoría de vecinos, se mantendría la legitimación de los propietarios demandados, conforme al art. 7.2 LPH, siendo responsables frente a la comunidad de propietarios de la actividad que desarrollase el arrendatario, hasta el punto de encontrarse facultados para resolver el contrato de arrendamiento si el inquilino llevase a cabo actividades que de modo patente resultasen incomodas o molestas».

En último lugar, ya con relación al fondo se considera que está suficientemente probado que el nivel de ruidos provocados excedía de lo tolerable:

«(...) La actividad se ejerce con las puertas y ventanas abiertas, por lo que la insonorización del local resulta irrelevante y permite la audición de la música desde el exterior, por su elevado volumen, permaneciendo el equipo musical conectado en horas nocturnas. La abundante prueba practicada. rectamente analizada en la sentencia apelada y cuya valoración probatoria no ha sido cuestionada, conduce a estimar probado que en el local de negocio propiedad de los demandados y explotado por el codemandado D. Carmelo se han venido produciendo a los lo largo de los años ruidos reiterados en horario nocturno, que resultan gravemente molestos para los vecinos de la comunidad, impidiendo el descanso de sus moradores y el normal desarrollo de las actividades propias de la vida cotidiana, desoyendo las continuas quejas y requerimientos efectuado por los vecinos, conducta que claramente incide en la prohibición sancionada en el art. 7.2 LPH».

(...)

La apreciación de actividades molestas e insalubres en el ámbito de la propiedad horizontal es independiente del alcance que pueda tener en la esfera administrativa. Se ha reiterado que el cumplimiento de las formalidades administrativas no afecta a las consecuencias de la actividad en el orden civil. Puesto que la prioridad del art. 7.2 LPH es preservar las normas de convivencia vecinal y las relaciones de buena vecindad, que constituyen un límite al derecho de propiedad en este ámbito. Pues si se tratase solo de infracciones administrativas la respuesta gubernativa a tal ilícito sería suficiente y resultaría innecesaria la respuesta contemplada en el art. 7.2 LPH.

(...)

El Tribunal Supremo ha mantenido en numerosas sentencias (de las que son muestra las de 4 de marzo de 1992 y 24 de mayo de 1993 ) que el desarrollo de la actividad con observancia de las normas y medidas administrativamente requeridas para su ejercicio no impide el ejercicio de acciones civiles de cesación si se lesionan derechos subjetivos, ni altera el régimen de responsabilidad civil cuando las medidas reglamentarias se revelan insuficientes para evitar la producción de daños».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación interpuesto confirmando la sentencia recurrida, y con imposición de costas.