Caso centrado en los elementos esenciales para poder adaptar una comunidad de propietarios al régimen de propiedad horizontal

PLANTEAMIENTO

Procedemos a examinar puntos clave de la constitución de una propiedad horizontal

RESPUESTA

¿Quién tiene obligación de constituir la propiedad horizontal?

En edificaciones de nueva planta lo normal es que sea el promotor quien otorgue las correspondientes escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal para la posterior venta de los diferentes pisos y locales.
En el caso de una edificación ya construida, los únicos legitimados para otorgar el título constitutivo serán los propietarios por unanimidad.

¿Puede establecerse la propiedad horizontal sin título constitutivo?

El artículo 2 LPH señala que la LPH se aplicará a los edificios que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil, aun cuando no se haya otorgado título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

En el régimen de propiedad horizontal de Cataluña solo de aplica el régimen de propiedad horizontal cuando se ha otorgado el título constitutivo (art. 553-1 del Código Civil de Cataluña).

¿Puede un propietario desvincularse de la comunidad de propietarios?

En cuanto a la desvinculación de uno de los propietarios, a diferencia con la Comunidad de Bienes, el propietario en régimen de propiedad horizontal no tiene acción para solicitar la división de cosa común y desvincularse de la Comunidad (artículo 4 LPH). La única forma de desvincularse será dejando de ser propietario mediante la transmisión del piso o local, o en los supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal.

¿Puede declararse parcialmente la propiedad horizontal?

La declaración parcial de propiedad horizontal no es posible. El artículo 5 LPH obliga a que el Título Constitutivo describa del inmueble en su conjunto y cada uno de los pisos o locales que lo componen, de lo que se deduce que no cabe una declaración parcial, pues todo el edificio debe someterse a dicho régimen.
En consecuencia, la propiedad horizontal es un régimen unitario que debe afectar, si se constituye, a la totalidad del inmueble, como señala el precepto indicado y lo refuerza el apartado segundo del artículo 8.4 LH que obliga a describir en el folio del edificio la totalidad de los pisos y locales, tanto los ya existentes como los meramente proyectados.

¿Puede impugnarse el título constitutivo?

La impugnación del título constitutivo no sería posible ya que todo propietario conoce y acepta el título constitutivo cuando pasa a formar parte de la comunidad. De este modo, la única forma de variar el título sería mediante el acuerdo unánime de todos los comuneros. En este sentido se manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo, n.º 1158/2008, de 19 de diciembre, ECLI:ES:TS:2008:6761  «(...) un comprador que puede y seguramente consultó el Registro de la Propiedad, era consciente de que las fincas estaban constituidas en régimen de propiedad horizontal respecto de fincas independientes y los elementos comunes al 50%, y por ello, al tratarse de una constitución voluntaria de un régimen especial de comunidad que se rige por su propia normativa, sólo se puede modificar por voluntad unánime de los Copropietarios en la Junta de Propietarios", y, como base del expresado razonamiento, ha invocado la STS de 21 de junio de 2002 , la cual dice que la constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio requiere el acuerdo de todos los copropietarios, sin que éste pueda ser sustituido por una resolución judicial (...)».

Sin embargo, la Comunidad sí puede impugnar el título constitutivo en supuestos en los que la oposición a la reforma por parte de los propietarios constituya un abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo. Así lo recoge la SAP de Madrid, n.º 823/2017, de 24 de abril de 2019, ECLI:ES:APM:2019:5994 «No obstante, con ello la Comunidad pide la anulación de tales votos partiendo de la premisa de que tales parcelas deben ser excluidas de la Mancomunidad, lo que no solo es una impugnación de acuerdos sino, en verdad, una impugnación del título constitutivo . En abstracto, esta acción es posible porque se declara 'como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del Título constitutivo de un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, que el cambio se produzca por la vía judicial, aunque no haya unanimidad en la Junta de Propietarios, si la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo' ( SSTS 1ª 1158/2008, 19.12 seq . 847/2010, 9.12 y 551/2018, 9.10 ; et. 344/1970, 18.6 y 220/2003, 13.3)».

¿Se puede declarar una cláusula del título abusiva?

Sí, y con relación a esta posibilidad se ha pronunciado la SAP de A Coruña, n.º 39/2012, de 2 de febrero, ECLI:ES:APC:2012:247 «Por lo que la inclusión por el promotor de la cláusula discutida en el título constitutivo de exención para sí de todos los gastos comunes con carácter general durante 10 años, no ha determinados gastos que pudieran individualizarse, es claramente abusiva al hacer repercutir sobre todos los demás comuneros del pago de los gastos comunes que se exonera, y nula de pleno derecho por contravenir lo dispuesto en el artículo 9.5 de la LPH , en cuanto supone la dispensa o exoneración total durante 10 años, sin justificación suficiente, de la obligación legal de contribuir a todos los gastos generales del inmueble, obteniendo de tal modo una situación privilegiada por parte de quien la ha impuesto a los demás comuneros, debiendo en consecuencia contribuir, con arreglo a su cuota, en los gastos comunes del edificio como dueña que es de elementos privativos integrados en la Comunidad, que por haber accedido al Registro de la Propiedad dicha cláusula, ciertamente requiere sentencia que declare su cancelación de la inscripción, que es lo que se pretende con la reconvención, que viene estimada en la sentencia apelada».