Caso que valora la potestad de una comunidad de propietarios de negarse a la instalación de una salida de humos para un local de hostelería

PLANTEAMIENTO

En el bajo de un edificio van a poner un restaurante y necesitan instalar una chimenea para la salida de humos y colocar un rótulo en la fachada. ¿Puede negarse la comunidad a la instalación de los mismos?

RESPUESTA

Es una problemática habitual en los negocios de hostelería, toda vez que el desarrollo de esta actividad requiere necesariamente de una salida de humos. Los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea.

La sentencia del Tribunal Supremo, rec. 1584/2007, de 17 de enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:282 vino indicar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Por lo tanto, la existencia de una autorización en el título no es una carta blanca, sino que la instalación debe hacerse siempre dentro de esos límites.

En cualquier caso, por regla general, siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad porque, aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título, deberá ser la junta de propietarios la que se pronuncie sobre si existe un perjuicio o alteración relevante del elemento común. En el supuesto de que no exista autorización en el título, el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes (fachas, patios, forjados, etc.) y, en todo caso, generan una servidumbre y, por tanto, un gravamen, sobre esos elementos (consultar jurisprudencia de este bloque).

En caso de negativa de la comunidad, el comunero afectado podrá impugnar el acuerdo. Es frecuente que se invoque el abuso de derecho ante la negativa de la comunidad a instalaciones de este tipo, pero dicha alegación no suele tener demasiado recorrido, toda vez que los tribunales, en una interpretación restrictiva de esa institución, no lo aprecian, pues encuentran justificada la negativa de los comuneros a soportar un gravamen sobre un elemento común. No obstante, la casuística puede ser tan variada que no se puede descartar la existencia de abuso de derecho en aquellos casos en que no exista ninguna afectación a elementos comunes, ni se cause perjuicio a ningún propietario, como es el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, n.º 147/2018, de 4 de mayo, ECLI:ES:APM:2018:8910, en la que se apreció abuso de derecho en la negativa de la comunidad a autorizar la elevación de una chimenea preexistente.

Además, habrá que tener en cuenta la normativa municipal y contar con la licencia correspondiente, pero sin que el otorgamiento condicione la decisión que debe tomar la comunidad de propietarios en su ámbito de influencia, pues las licencias administrativas se otorgan siempre «sin perjuicio del derecho de terceros» (SAP de Barcelona, n.º 558/2004, de 23 de septiembre, ECLI:ES:TS:08019370172004100493).

En cuanto a la colocación del rótulo que afecta al elemento común de la fachada, la jurisprudencia ha evolucionado cada vez más en favor de los propietarios de locales, con una mayor permisividad para que adapten en local a las necesidades del negocio que quieran instalar, siempre y cuando las obras no supongan una grave afectación a los elementos comunes, a la estructura o seguridad del edificio (STS nº 834/2010, de 9 de diciembre, ECLI:ES:TS:2010:6370).

De forma general, el propietario podrá hacer uso de la parte de fachada que le corresponda para su instalación e incluso de parte de la fachada siempre que no supongan una alteración importante ni perjudiquen el interés de la comunidad o de algún propietario.