Caso centrado en la legitimación activa de un arrendatario para demandar a la comunidad de propietarios por los daños generado en su local arrendado

PLANTEAMIENTO

Un local perteneciente a una comunidad de propietarios está arrendado. El arrendatario ha instalado un negocio. A consecuencia de un problema en las tuberías bajantes de la comunidad el local se ha inundado. ¿Puede demandar el arrendatario?

RESPUESTA

Sí, el arrendatario puede demandar a la comunidad de propietarios y ello con fundamento en dos artículos. Por un lado, como perjudicado puede ampararse en el art. 1902 del CC que recoge la responsabilidad extracontractual. En su condición de arrendatario el art. 1560 del CC le otorga acción directa frente al tercero perturbador de hecho.

A la exigibilidad de la responsabilidad extracontractual por parte del arrendatario se refiere la SAP de Cáceres, n.º 338/2015, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APCC:2015:844  «En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil . Todo ello, sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.

El Tribunal Supremo sí ha reconocido legitimación a los arrendatarios, entre otras, STS de 22 septiembre 1989 , cuando nos dice que: 'Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el artículo 1.902 del Código Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización'».

En lo referente a la perturbación de hecho y la acción directa frente a la comunidad de propietarios la Audiencia Provincial de Madrid señala en su sentencia n.º 294/2013, de 11 de junio, ECLI:ES:APM:2013:11289 «(...) entendemos que el arrendatario sí tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que el artículo 1.560 del cc otorga al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho y a la misma conclusión cabe llegar, teniendo en cuenta la obligación que tiene todo arrendatario de devolver al arrendador la finca, al concluir el arriendo, en el estado en que la recibió; por otro lado, es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la legitimación para reclamar al amparo del artículo 1.902 del cc , la tiene todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, en cuanto perjudicado, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio».