Caso que analiza la exoneración de los titulares de un local de negocio de tener que pagar la eliminación de barreras arquitectónicas

PLANTEAMIENTO

En una comunidad se van a eliminar las barreras arquitectónicas del portal, bajando el ascensor a nivel de calle y aprovechando la obra para realizar algunas mejoras. ¿Tienen que contribuir los propietarios de los locales a sufragar los costes de las obras?

RESPUESTA

En el caso concreto, los locales estarían afectos a los gastos del ascensor siempre y cuando no figure dicha exención en el título constitutivo o en los Estatutos.

En un principio, y de conformidad con lo establecido en la LPH en su artículo 9.1 inciso e), los propietarios de los locales, toda vez que formen parte de la comunidad, deberían contribuir, en su porcentaje de participación a los gastos.

Ahora bien, a ello se puede eximir si expresamente se ha hecho constar en los Estatutos.

Esta exención no opera para el caso de instalación de los mismos, en que es necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, véase por ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo n.º 620/2010, de 20 de octubre, ECLI:ES:TS:2010:5167, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 202/2014, de 23 de abril, ECLI:ES:TS:2014:2390, o la STS n.º 276/2021, de 10 de mayo, ECLI:ES:TS:2021:1792.

En cambio, si los locales aparecen exentos estatutariamente, y los gastos son de acondicionamiento, adaptación y/o sustitución de un ascensor ya existente, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 678/2016, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2016:5102 o la STS n.º 38/2014, de 10 de febrero, ECLI:ES:TS:2014:232, indica que los locales no se verían obligados.

Es decir, con relación a la contribución de los locales a los gastos del ascensor en primer lugar hay que atender a lo establecido en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, que en muchos casos recogen una exoneración del pago de determinados gastos relativos a elementos comunes que no usan, como pueden ser por ejemplo los gastos referidos a elementos comunes como las escaleras, o los ascensores. El Tribunal Supremo ha declarado que cuando estamos ante una exención genérica se entenderán incluidos tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, salvo que se trate de la instalación del mismo por primera vez, ya que en este supuesto sí que tendrían la obligación de colaborar.

Mención aparte merecen las mejoras realizadas que van más allá de una eliminación de barreras arquitectónicas, y en este sentido podemos traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza n.º 410/2018, de 17 de septiembre, ECLI:ES:APZ:2018:2317, en la que se diferencia la instalación en si, de las mejoras que se incluían en el proyecto, y se concluye que:

«(...) no cabría repercutir en el local aquellos gastos que exceden del básico de supresión de barreras arquitectónicas, como son por ejemplo los porteros automáticos, cristaleras, cerramientos, que son elementos que no están dirigidos a suprimir barreras, sino que están integrados en el artículo 17.4 LPH , 'nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble'. Como dice la doctrina jurisprudencial referida, y cuya aplicación puede efectuarse en nuestro caso de forma analógica, hay que valorar ' si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad' . Como hemos visto, la respuesta, teniendo otra vez en consideración contenido del artículo 17 LPH en sus números 2 y 4, es negativa.

Pues como hemos referido, la supresión de barreras arquitectónicas debe tener el límite en cuanto excede de un gasto necesario y pasa a ser un gasto lujoso, éste último en beneficio exclusivo de los propietarios - incremento de superficie de sus viviendas, porteros automáticos, acristalamientos, etcétera-. Piénsese por ejemplo en el hipotético supuesto de que la comunidad hubiera tomado el acuerdo de colocar un ascensor con vistas panorámicas como los que existen en algunos inmuebles u hoteles de lujo».