¿Cómo se determina la responsabilidad de los daños provocados por una terraza en una comunidad de propietarios?

PLANTEAMIENTO

Un propietario de un piso se sirve y se adueña de la terraza del edificio, haciendo una puerta de acceso a la misma. Ahora, con el paso del tiempo, la impermeabilización de la terraza se resiente y filtra humedad al vecino de abajo. Este vecino le reclama que arregle la terraza pero el otro no accede. ¿Cómo se puede solucionar el conflicto?

RESPUESTA

Lo primero es dilucidar si esa terraza es un elemento común o tiene atribuido el uso exclusivo a un propietario, y para ello hay que atender al título constitutivo del mismo. El hecho de que se haya «adueñado» de la misma no convierte a la terraza en privativa, aunque haga uso de ella, y si consta en el título constitutivo como elemento común la reparación tendría que ser costeada por todos los propietarios.

En caso de que en el título se disponga que ese propietario puede hacer uso de ella aun siendo elemento común, el propietario estaría obligado a hacer un mantenimiento ordinario de la misma. Si las humedades se debiesen a un problema estructural del edificio, la comunidad se tendrá que hacer cargo. Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 301/2015, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APIB:2015:2349, que con relación a los elementos comunes de uso privativo dice que:

«c) En términos generales, y salvo que en el título constitutivo se establezca otra cosa, los gastos ordinarios y el mantenimiento del elemento común corresponde a quien tiene concedido su uso exclusivo, mientras que los gastos extraordinarios son a cargo de la comunidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1992 [1992, 9229 ] y 17 de febrero de 1993 [1993, 1239]). La Sentencia de 11 de octubre de 1993 declara nula la cláusula que impone sólo a los usuarios de una terraza común la obligación de pagar los gastos de reparación de! filtraciones de agua.

d) El titular del derecho de uso exclusivo está obligado a permitir el acceso a la comunidad para realizar reparaciones y tareas de mantenimiento y conservación más allá de las que le corresponden como usuario ( Sentencia de 17 de julio de 1993 )».

Más recientemente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 81/2022, de 22 de febrero, ECLI:ES:APIB:2022:170, se pronuncia sobre el deber de mantenimiento del propietario que tiene atribuido el uso exclusivo de un elemento común en los siguientes términos:

«(...) cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a ) y g) de la LPH , sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, las limitaciones y obligaciones sobre la utilización privativa de un elemento común por el dueño del piso o vivienda al que está unido, con la finalidad de preservar su función estructural, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas de un uso del mismo conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como elemento común, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente las limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1 y 10.1 de la LPH , en los términos expuestos».