Caso que explica cómo actuar en caso de que una comunidad de propietarios no acepte asumir la reparación de un elemento común

PLANTEAMIENTO

Un particular vive en un piso cubierto por una terraza que pertenece a otra vivienda. Desde que les entregaron las viviendas, hace 5 años, cuando llueve hay filtraciones y la comunidad de propietarios argumentó que era un elemento común, y se encargaría de repararlo.

El año pasado pintaron lo estropeado por las humedades y dijeron que impermeabilizarían la terraza. El particular sigue sufriendo goteras y se ha puesto en contacto con el administrador, el cual sostiene que no van a arreglarlo porque en la junta extraordinaria no se aprobó ese punto. ¿Cómo debe proceder el particular afectado?

RESPUESTA

Conforme a lo establecido en el art. 396 del CC las terrazas constituyen un elemento común del edificio, salvo que en el estatuto se establezca lo contrario. Por tanto, le corresponde a la comunidad de propietarios el hacer las obras necesarias para su mantenimiento en virtud del art. 10.1.a) de la LPH que señala:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Por tanto, la comunidad debe proceder a realizar la obra sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios. El propietario debe en primer lugar exigir la reparación a través de un medio que deje constancia de la comunicación. Así mismo sería conveniente solicitar un informe técnico que manifieste la necesidad de llevar a cabo la obra para la adecuada conservación del inmueble. 

En caso de que la comunidad no realice la obra existen dos posibles vías:

• Una posibilidad es que el propietario realice la obra por su cuenta y posteriormente reclame el pago a la comunidad. En este caso es necesario que concurran dos condiciones: que la obra sea urgente y que se haya comunicado la necesidad de la misma a la comunidad. El Tribunal Supremo en su sentencia, n.º 16/2016, de 2 de febrero, ECLI:ES:TS:2016:329 establece la doctrina de que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes». 

• Otra posibilidad es la de interponer demanda frente a la comunidad para que el juzgado la obligue a realizar las obras de reparación.