Caso dónde se valora la validez de una declaración parcial de propiedad horizontal

PLANTEAMIENTO

Se declara en construcción una obra nueva de un edificio compuesto de una planta baja con dos sótanos destinados a garaje. Sobre dicha planta se declara construido un edificio, anunciándose que se van a construir otros tres, destinados a viviendas hasta completar las cuatro fases en que se divide la obra, comprensiva de las cien viviendas a las que autoriza la licencia. Se constituye Propiedad Horizontal, de suerte que la declaración comprende únicamente elementos que agotan únicamente el treinta y cinco por ciento del coeficiente de participación. El promotor y constituyente del régimen se reserva la facultad de ir completando la declaración del régimen de propiedad horizontal según se vayan construyendo el resto de fases del edificio, para lo que si fuese necesario proclama que la inscripción de la adquisición implica la concesión de poder irrevocable por el adquirente al promotor. 

Regulación de declaración parcial de propiedad horizontal.

RESPUESTA

En este supuesto la declaración parcial es posible atendiendo a lo establecido tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en la Ley Hipotecaria. En cuanto a la reserva de la facultad para constituir el régimen de propiedad horizontal esto solo es posible en los casos en que no se ha producido la transmisión.

Conforme a lo anterior y en lo referente a la declaración parcial de propiedad horizontal, el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal señala «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano».

En el presente caso como estamos ante un complejo inmobiliario debemos estar a lo dispuesto en el art. 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

«2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad».

La LPH nos deriva con relación a la descripción del inmueble a lo que dispone la Ley Hipotecaria, en este sentido el art. 202 señala:

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro».

En relación a lo dispuesto en este artículo se ha pronunciado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes denominada Dirección General de los Registros y el Notariado) la Resolución de 29 de noviembre de 2017:

«Esta Dirección General en su Resolución de 13 de noviembre de 2012 declaró que: «Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes».

En consecuencia, se hace necesario que la certificación del técnico haga expresa mención a la circunstancia de estar finalizada la construcción de los elementos comunes correspondientes, al menos, a las viviendas cuya terminación se declara».

La Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y el Notariado señala «2. Podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».

En cuanto a la reserva por parte del promotor del poder para constituir el régimen de propiedad horizontal sobre los edificios todavía no finalizados, esta cláusula no sería válida por cuanto se opone a la LPH que establece la constitución por parte del propietario único o por acuerdo de todos los propietarios. En este sentido se pronuncia la SAP de Pontevedra, n.º 392/2000, de 10 de octubre, ECLI:ES:APPO:2000:2840 al señalar que: 

«Ha sido cuestión discutida —y doctrinalmente lo es— la legitimación activa del promotor para otorgar por sí solo la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, cuando se ha iniciado ya el proceso de venta de viviendas. La propia jurisprudencia ha cambiado su inicial criterio; si en un principio adoptó la tesis que propiciaba la protección de los intereses de quienes, estando la obra en construcción habían comprado en documento privado, para negar al promotor vendedor la legitimación para otorgar por sí solo el título constitutivo de la propiedad horizontal (STS 3-2-1975, 3-12-1986), después otras resoluciones han venido entendiendo que, en consonancia con las exigencias —y consecuencias— que impone la teoría del título y el modo (art 609 CC), al no comportar el documento privado la tradición del bien, no se había producido la adquisición de la propiedad y, en consecuencia, no había otros propietarios distintos del promotor, dueño único, al momento de otorgarse la escritura, acto para el cual, entonces, estaba legitimado (SSTS 28-4-1986, 17-7-1987) de suerte que solo se podía proclamar esa falta de legitimación y por ende la nulidad del título cuando la venta anterior se hubiera hecho en escritura pública, pues esa tradición instrumental si habría comportado la transmisión de la propiedad y convertido al propietario en condueño, cuyo concurso se hace preciso para la constitución del título de propiedad horizontal. Se dejan a salvo los casos en que en dicha escritura se hubiera apartado el promotor de lo pactado en documento privado privándole de derechos en contra de lo allí estipulado (STS 28-1-1998 o los casos en que no obstante haberse realizado la compra en documento privado se hubiese entregado materialmente la vivienda (6-11-1992).

Partiendo de tal tesis jurisprudencial, y admitiendo que el promotor pudiese otorgar por si solo la escritura de propiedad horizontal ya que en esa fecha había dos viviendas vendidas solo en documento privado y sin entrega, ni material ni simbólica, esto es, sin haberse operado la tradición de la cosa vendida, no significa que todo lo que se haya recogido en el título constitutivo sea inexpugnable y que todo lo en él establecido pueda sostenerse jurídicamente, aunque trate de obtener un anclaje, aparentemente legitimador, en los documentos privados, primero, y en las sucesivas escrituras de venta posteriores, so capa de una aceptación de los compradores».