¿Puede la comunidad de propietarios exigir el pago de las cuotas de comunidad a los locales comerciales?

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de propietarios está constituida por ocho viviendas iguales a las que se accede por una misma escalera, con unos locales comerciales en la planta baja que tienen entrada propia, instalación eléctrica y desagües distintos a los del resto del inmueble. La comunidad exige a los propietarios de estos locales el pago de la misma cuota que al resto de propietarios. Ellos ni consumen la luz de la comunidad ni influyen en la suciedad de las zonas comunes y se pretende que pague igual. ¿Esto es correcto?

RESPUESTA

No, no es correcto que se atribuya la misma cuota de participación. El art. 5 de la LPH establece «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

La Ley de Propiedad Horizontal señala una serie de criterios que deben tenerse en cuenta en el momento de fijación de las cuotas de participación. En este sentido se ha manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia, n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:3624 :

«Pues bien, si tenemos en cuenta la fundamentación jurídica de la sentencia de la Audiencia resulta que la misma se basa en la superficie de los pisos y locales que aparecen en la certificación registral, sin tener en cuenta la superficie útil, como señala el art. 5 de la LPH, es decir la comprendida dentro del perímetro de cada uno de las fincas litigiosas. Además, se atribuye una cuota a la terraza lo que constituye patente error al no ser una finca independiente, constituir cubierta del edificio, y resultar descrita dentro del piso tercero, y no se motivan las cuotas de participación fijadas en relación con los otros criterios que señala el mentado precepto: emplazamiento interior o exterior; su situación entendida en la doble dimensión de la ubicación de los pisos y locales en el inmueble, así como la zona urbana en que se encuentre radicado el edificio, y el uso que se presuma racionalmente se va a efectuar de los servicios o elementos comunes.

Es por ello, que se deja para el trámite de ejecución de sentencia la fijación de las nuevas cuotas, al no poder aceptarse las fijadas por la Audiencia, lo que conduce a la estimación del recurso, dictando por este tribunal la sentencia correspondiente para respetar lo dispuesto en el art. 5 de la LPH».

Se concluye, por tanto, que la Ley de Propiedad Horizontal recoge unos criterios que deben ser respetados en el momento de la fijación de la cuota de participación.