Caso que analiza la revocación de una modificación realizada en la fachada de un edificio que no se ha adaptado al régimen de propiedad horizontal

PLANTEAMIENTO

En un edificio se ha modificado la fachada sin consentimiento de todos los propietarios, y uno de ellos ha interpuesto demanda para que se restituya a su estado original. Por demandada se ha alegado falta de legitimación activa. Teniendo en cuenta que sobre el edificio no se ha constituido la propiedad horizontal, en cuanto a la acción ¿se aplica la Ley de Propiedad Horizontal? ¿Está legitimado el propietario?

RESPUESTA

La LPH establece en su art. 2.b): 

«A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros».

El art. 13.3 de la LPH señala que el presidente de la comunidad es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad tanto en juicio como fuera de el. Para ello será necesario acuerdo de la comunidad propietarios que apruebe el inicio del procedimiento.

En caso de que la comunidad no emprenda acciones lo podrá hacer un propietario en beneficio de los intereses de la comunidad. Así lo ha señalado la jurisprudencia en múltiples sentencias. Entre las más recientes la STS 909/2021, de 22 de diciembre, ECLI:ES:TS:2021:4878 establece:

«Esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero, afirma que 'es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 Junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)'.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3 de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad ( sentencia 594/2014, de 30 de octubre)».

Ahora bien, no se da esta posibilidad de que el comunero ejercite la acción en caso de que se haya sometido a votación de la junta el someter una cuestión y se haya acordado no iniciar el procedimiento. En este supuesto no se podría alegar que se actúa en beneficio de la comunidad.