Caso que analiza cómo se debe actuar en el supuesto de que un administrador no haga entrega ni faculte el acceso a la documentación de una comunidad de propietarios

PLANTEAMIENTO

El administrador de una comunidad de propietarios no entrega la documentación de la comunidad al presidente ni permite el acceso a la misma a los vecinos. ¿Qué se puede hacer en estos casos?

RESPUESTA

El art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal regula las funciones del administrador, recogiendo en su apartado e) que le corresponde al mismo: «Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad».

Cuando cesa en su cargo, el administrador debe devolver toda la documentación que custodia a la comunidad de propietarios, y en caso contrario la comunidad podría actuar contra él.

Lo habitual es acudir a la vía civil reclamando, mediante la presentación de una demanda, que se condene al administrador a la devolución de los documentos. En su caso podrían reclamarse también los daños y perjuicios que se hayan podido ocasionar a la comunidad por la negativa a entregar la documentación, aunque también cabría la posibilidad de acudir a la vía penal por un delito de apropiación indebida.

La Audiencia Provincial de Burgos, en sentencia n.º 364/2017, de 30 de junio, ECLI:ES:APBU:2017:697, se ha pronunciado sobre la entrega de la documentación por parte del administrador tras cesar en el cargo, entendiendo que debe hacerse sin dilaciones, y que en el caso de que el contrato contuviese alguna cláusula en la que se fijase un plazo para dicha entrega, esta podría ser considerada abusiva:

«Se entiende que desde el momento en que el administrador es removido, con o sin causa justificada, debe devolver la documentación que le fue confiada, sin mayores dilaciones que la de cerrar la liquidación y cuentas pendientes de la mensualidad en que se produce. Por lo tanto, debe reputarse abusiva conforme a la normativa protectora de consumidores y usuarios (artículo 85.7 y 87.6 del Texto Refundido) la cláusula cuarta del contrato en cuanto establece que el administrador deberá entregar a la Comunidad toda la documentación y datos de la misma que obre en su poder con motivo de la relación contractual, dentro del plazo de 60 días.

Se trata de un plazo excesivo, que juega en contra del consumidor y únicamente beneficia al administrador».

En cuanto al derecho a la información de los vecinos, que pudieran solicitar el acceso a la documentación que se encuentra custodiada por el administrador, hay que tener en cuenta que el mismo no es ilimitado, y así se recoge en numerosas sentencias, entre las que podemos citar por ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya n.º 151/2019, de 7 de marzo, ECLI:ES:APBI:2019:2255:

«Y la SAP de Zaragoza sec 5ª de 20 de noviembre de 2017 señala ' Y es que el derecho de información del que es tributario un comunero sujeto al régimen de la propiedad horizontal en el que nos hallamos no tiene el alcance del que corresponde a un socio en las sociedades de capital ( SsTS de 16/4/93 , 14/2/02 , 28/2/05 , 28/6/11 citadas por las SsAAPP de Valencia, Sec. 8ª, de 8/4/09 , de Palma de Mallorca, Sec. 3ª, de 21/2/14 y de Madrid, Sec. 11ª, de 15/10/15 y SAP Barcelona 30/3/17 ).

Según la última de las resoluciones citadas, permitir ese acceso ilimitado a todos los copropietarios supondría: 'a.- Entorpecer la marcha ordinaria de la comunidad, con el consiguiente perjuicio del derecho del resto de comuneros a que el régimen siga funcionando con normalidad. Esto es, sin estar sometidos los cargos de gobierno a una asfixiante fiscalización continuada por cualquiera de sus miembros. En este sentido se pronuncian las ya mencionadas Sentencias de las AAPP de Palma de Mallorca, Sec. 3ª, de 21/2/14 y de Valencia, Sec. 8ª, de 8/4/09 en la que se cita a la SAP de Madrid de 16/12/05 que dispone lo siguiente: 'el derecho a la información no puede entenderse como la facultad de todo propietario a obtener cuanta documentación quiera y le venga en gana o con fines inespecíficos, sino como el derecho a examinarla en el lugar donde está a su disposición, o eventualmente obtener copia, en función de circunstancias que así lo aconsejen por la complejidad o interés específico del asunto, dado que ha de compatibilizarse el derecho a la información con el deber de los órganos de la Comunidad de proteger el interés general, evitando conductas con fines obstruccionistas ( STS 28 de febrero de 2005 , ya citada) o de control o fiscalización general, más propio de una auditoria que de una petición de información para la intervención en la Junta en los términos legalmente exigidos ( SAP de Santa Cruz de Tenerife de 13 de Mayo de 2.000 ).' Así, el derecho de información del que es tributario el actor ha de ponderarse con el de la comunidad a no ver dificultado su funcionamiento y se justifica en la medida que resulta imprescindible para el primero a los efectos de ilustrarse sobre los asuntos sometidos a su consideración en la junta a la que ha sido convocado pues solo entonces podrá votar sobre aquéllos con pleno conocimiento de causa ( STS de 28 de febrero de 2.005 )».

En la misma línea sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 326/2019, de 20 de junio, ECLI:ES:APM:2019:10106:«Si analizamos conjuntamente ambas previsiones debemos concluir que el derecho de información del comunero, individualmente hablando, no se convierte en derecho de fiscalizar la documentación contable de la Comunidad o de exigir una rendición de cuentas privada frente un único propietario», o la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 3/2017, de 13 de enero, ECLI:ES:APM:2017:590, que diferencia entre la documentación referida a cuentas aprobadas en junta, de las que aún no han sido sometidas a votación en la misma: «(...) la Ley 49/1960, de 21 de julio no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia como parece entender la parte recurrente. El derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas ( artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ). Por consiguiente habría que distinguir supuestos concretos. Así, cuando se trata de recabar información sobre cuentas relativas que todavía no han sido objeto de aprobación, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información puntual que precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que corresponde a la Junta de propietarios en su conjunto. Tratándose de cuentas ya aprobadas, entendemos que la petición de información debe ajustarse a documentos contables concretos, sin que sean aceptables las peticiones genéricas e ilimitadas de información y documentación».