1230 - Tributación en el ITPAJD para la corrección de la declaración de obra nueva o de la división horizontal, cuando no se ha llegado a construir parte de la comunidad

Como ya expusimos, se pueden crear divisiones horizontales sobre fincas en proyecto o en construcción. Esto, en la práctica, supone que en determinadas ocasiones la realidad no se corresponda con la división horizontal realizada. A veces ocurre que la promotora quiebra, algo habitual en la época de la denominada «crisis del ladrillo», y queda una parte de un bloque de viviendas sin construir o viviendas de una urbanización sin edificar, etc. En estos supuestos, además de rectificar las cuotas de participación, puede ocurrir que haya que realizar una cancelación parcial de la declaración de obra nueva o una modificación de la división horizontal.

Ninguna de las operaciones planteadas (declaración de obra nueva o división horizontal) se pueden configurar como hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD, en cuanto que ninguna supone más que modificaciones registrales de las fincas a las que se refieren, ya sea en relación con su configuración física, declaración de obra nueva, o jurídica, constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, pero sin que en ningún momento suponga una transmisión onerosa e inter vivos de bienes que siguen integrando el patrimonio de su titular.

Excluida la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, debemos examinar la posible incidencia de las referidas operaciones en la cuota variable de los documentos notariales, de la modalidad de actos jurídicos documentados. Como ya analizamos, tributarán por esta modalidad cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD, es decir, tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en los registros de la propiedad, mercantil, de la propiedad industrial o registro de bienes muebles, contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

El único requisito que podría generar dudas es el del contenido económico. Para comprobar si se produce o no, debemos analizar, por un lado, la declaración de obra nueva y, por otro, la de división horizontal. 

En cuanto a la declaración de obra nueva, queda excluida la aplicación de la cuota variable en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del RITPyAJD, ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

Por el contrario, en cuanto a la división horizontal, sí procede la tributación por dicho concepto. Si bien, como ya vimos, la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna. Sin embargo, en este supuesto existe una alteración de la superficie del inmueble. Por ello, debe entenderse que reúne todos los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD, y por tanto tributará por la cuota gradual del impuesto. En cuanto a la base imponible, le resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 70.2 del RITPyAJD, entendiendo que el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno deberá estar referido exclusivamente a la parte que ha quedado sin edificar, al que se refiere la modificación de la división horizontal.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0732-18), de 19 de marzo de 2018

Asunto: implicaciones fiscales a efectos del ITPyAJD del otorgamiento de escritura de cancelación parcial de obra nueva, respecto de tres fincas que figuran erróneamente en construcción, y de modificación de la división horizontal respecto exclusivamente de esas tres viviendas, de tal forma que resulte una única finca.

«De acuerdo con los preceptos transcritos y en relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo realiza las siguientes consideraciones:

- Ninguna de las operaciones planteadas, declaración de obra nueva o división horizontal, se pueden configurar como hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, en cuanto que todas ellas no suponen más que modificaciones registrales de las fincas a las que se refieren, ya sea en relación a su configuración física, declaración de obra nueva, o jurídica, constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, pero sin que en ningún momento suponga una transmisión onerosa e inter vivos de bienes que siguen integrando el patrimonio de su titular.

- Excluida la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, resta que examinar la posible incidencia de las referidas operaciones en la cuota variable del Documento Notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en tanto concurran los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido (...).

El único aspecto que puede originar alguna duda es el relativo al contenido económico del documento, debiendo examinarse por separado su concurrencia en la declaración de la obra nueva o en la división horizontal.

En cuanto a la declaración de obra nueva, queda excluida la aplicación de la cuota variable en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del Reglamento ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

Por el contrario, en cuanto a la división horizontal, si procede la tributación por dicho concepto, sin que ello suponga apartarse de la doctrina establecida en la consulta V2340-11. En dicha consulta se mantenía que "la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna". Sin embargo, en el supuesto planteado no se trata de una modificación de la naturaleza, el uso, o el coeficiente de participación de un inmueble, sino de la alteración de la superficie del mismo. Por ello debe entenderse que reúne todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido, al que resulta de aplicación, en cuanto a la base imponible, lo dispuesto en el artículo 70.2 anteriormente transcrito, bien entendido que el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno deberá estar referido exclusivamente al chalet nº 10, al que se contrae la modificación de la división horizontal, sin incluir en ningún caso a los portales 1 a 9, que en nada se ven afectados por dicha modificación.

CONCLUSIÓN

1. La declaración de obra nueva no queda sujeta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en base a lo dispuesto en el artículo 70.2 del Reglamento ya que en la escritura de rectificación que se pretende otorgar no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta.

2. En cuanto a la división horizontal, si procede la tributación por dicho concepto en cuanto se produce la alteración de la superficie del inmueble. La base imponible estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva y el valor real del terreno referido exclusivamente al chalet nº 10, al que se contrae la modificación de la división horizontal, sin incluir en ningún caso a los portales 1 a 9, que en nada se ven afectados por la misma».