1190 - ¿Cómo tributa el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la división horizontal de una comunidad de propietarios?

Para que se cree una comunidad de propietarios, en primer lugar, debe existir una escritura de división horizontal que genere ese régimen especial de copropiedad, previsto en el artículo 396 del Código civil. La escritura en la que se declara la división horizontal de un inmueble es aquella que establece un régimen jurídico especial en el que coexisten elementos privativos de cada propietario y elementos comunes a todos ellos, necesarios para el adecuado uso de los elementos privativos.

Hay comunidades que celebran una «junta de constitución de comunidad», pero realmente la comunidad de propietarios está creada desde la escritura de división horizontal.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 307/2012, de 10 de mayo de 2012, ECLI:ES:TS:2012:3060

«(...) aunque formalmente puede sostenerse que la Comunidad de Propietarios nace con su primera junta constituyente, la realidad jurídica no es esa, puesto que se constituyó por escritura de 28 de diciembre de 1993 en régimen de propiedad horizontal y división, disolviendo el condominio existente y dotando de estatutos a la comunidad. Se constituye, por tanto, con anterioridad a la suscripción del contrato de ejecución de obra. Por todo ello, no procede entender que el día de la constitución de la comunidad es el de la primera junta constitutiva, sino el de otorgamiento de la escritura pública».

CUESTIÓN

¿Pueden existir comunidades de propietarios sin división horizontal?

Sí, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), en su artículo 2.b), establece que dicha ley será de aplicación: 

«A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros».

Es decir, aunque no es lo habitual, pueden existir comunidades de propietarios en bienes inmuebles sin división horizontal, en que existen copropietarios, que se regirán por las normas de la LPH.

Habitualmente el régimen de propiedad horizontal se constituye sobre edificios a lo alto, sin embargo, también puede realizarse en edificios a lo largo (denominados propiedad horizontal tumbada) o en varios cuerpos de una edificación (ya sean edificios con varios inmuebles o varios inmuebles separados entre sí). Registralmente se hará constar la constitución del régimen de propiedad horizontal, así como sus estatutos en el folio del inmueble y se abrirán folios con número independiente para cada finca del mismo.

Debemos señalar que, si bien lo habitual es que la división horizontal se establezca en edificios construidos, también puede realizarse sobre edificios en construcción o proyectados.

La escritura de división horizontal debe ser realizada por quien o quienes ostenten el dominio del inmueble en su totalidad. Tanto la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, como, en su caso, en los estatutos de la comunidad, solo serán válidas cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la LPH, es decir, por unanimidad de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun con las sucesivas reformas de la Ley sobre Propiedad Horizontal.

La división horizontal ha de realizarse en escritura pública, que será el documento constitutivo en el que se describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de los elementos privativos que lo componen numerándolos de forma correlativa y a los que se asignará una cuota numérica sobre la totalidad del inmueble, que será su coeficiente de participación en la totalidad del inmueble. Además, en la escritura se determinará el régimen jurídico mediante los estatutos, o en su defecto se aplicará el régimen legal, previsto en la LPH.

Así, el artículo 5 de la LPH establece:

«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».

En las divisiones horizontales no se produce el hecho imponible de la modalidad de trasmisiones patrimoniales (artículo 7 de la LITPyAJD), ni de operaciones societarias (artículo 19 de la LITPyAJD). En cuanto a la modalidad de actos jurídicos documentados, el artículo 27 de la LITPyAJD establece lo siguiente:

«1. Se sujetan a gravamen, en los términos que se previenen en los artículos siguientes:

a) Los documentos notariales.

b) Los documentos mercantiles.

c) Los documentos administrativos.

2. El tributo se satisfará mediante cuotas variables o fijas, atendiendo a que el documento que se formalice, otorgue o expida, tenga o no por objeto cantidad o cosa valuable en algún momento de su vigencia.

3. Los documentos notariales se extenderán necesariamente en papel timbrado».

Dado que la escritura de división horizontal se recoge en escritura notarial, está sujeta al ITPYAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados de conformidad con el citado artículo.

Serán sujeto pasivo del impuesto las personas que insten o soliciten los documentos notariales que, en el caso de la división horizontal, como indicamos anteriormente, serán quienes ostenten el dominio del inmueble en su totalidad. 

La base imponible del impuesto, tal y como recoge el artículo 30.1 de la LITPyAJD, está constituida «en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa». Por su parte, el artículo 70 del RITPyAJD, que recoge normas especiales para la base imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD especiales, dispone en su apartado segundo:

«2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno».

Por tanto, en el caso de las divisiones horizontales, la base imponible será el valor real de la obra en su conjunto más el valor real del suelo.

En cuanto a la cuota, los apartados 1 y 2 del artículo 31 de la LITPyAJD establecen que:

«1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.

2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos».

A TENER EN CUENTA. La Ley 21/2001, de 27 de diciembre, a la que se remite el apartado 2 de este artículo, se encuentra actualmente derogada, por lo que dicha referencia hoy debe entenderse realizada a la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias.

Por tanto, la división horizontal, al tratarse de un acto con contenido valuable e inscribible en el Registro de la Propiedad, está sujeta, además de a la cuota fija (que se abonará mediante el papel timbrado), a la cuota gradual prevista en el artículo 31.2 de la LITPyAJD. 

Debemos señalar que las siguientes comunidades autónomas han regulado el tipo impositivo para esta modalidad del impuesto:

• Andalucía, donde desde el 1 de enero de 2022 el tipo impositivo será del 1,2 % de conformidad con el artículo 49 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
• Aragón ha fijado, en el artículo 122-1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de septiembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos, el tipo en impositivo en 1,5 % para las escrituras notariales sujetas.
• El Principado de Asturias ha establecido un tipo impositivo del 1,2 % en el artículo 34 del Decreto Legislativo 2/2014, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales del Principado de Asturias en materia de tributos cedidos por el Estado. Debemos señalar que esta comunidad también ha establecido un tipo reducido del 0,3 % para escrituras y actas notariales en las que se formalice la declaración de obra nueva o la división horizontal de edificios destinados a viviendas en alquiler para vivienda habitual en el artículo 37 del Decreto Legislativo 2/2014, de 22 de octubre.
• Canarias, en esta comunidad el tipo de gravamen aplicable en los documentos notariales en lo que se refiere a la cuota gradual del impuesto por el concepto de actos jurídicos documentados, se fija en el 0,75%. Sin perjuicio de ello, cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 %. Así se desprende del artículo 36 del Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.
• Cantabria tiene un tipo impositivo del 1,5 % para los documentos notariales, con contenido valuable e inscribibles, según el artículo 13 del Decreto Legislativo 62/2008, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Medidas Fiscales en materia de Tributos cedidos por el Estado.
• Castilla y León ha regulado el tipo impositivo para la cuota gradual el ITPyAJD en la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, fijándolo en 1,5 % en el artículo 24.2 del Decreto Legislativo 1/2013, de 12 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de tributos propios y cedidos.
• Castilla La Mancha ha establecido, en el artículo 21.1 de la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha, un tipo impositivo del 1,5 %.
• Cataluña ha fijado un tipo impositivo del 1,5 % en el artículo 7 de la Ley 21/2001, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
• Ceuta y Melilla, no tienen tipo impositivo propio. No obstante, el artículo 57 bis de la LITPyAJD tiene regulada una bonificación en la cuota gradual del ITPyAJD del 50 % cuando el registro en el que se deba proceder a la inscripción o anotación de los bienes o actos radique en Ceuta o Melilla. 
• Comunidad Valenciana recoge en el artículo 14 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, un tipo impositivo del 1,5 %.
• Extremadura ha fijado un tipo impositivo del 1,5 % en el artículo 46 del Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de tributos cedidos por el Estado.
• Galicia tiene establecido, en el artículo 15 del Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, para la cuota variable de los documentos notariales del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, un tipo de gravamen aplicable será del 1,5 %. No obstante, esta comunidad ha establecido bonificaciones en las cuotas tributarias del ITPyAJD, así en el artículo 17 apartado uno del Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio, recoge, en cuanto al gravamen gradual sobre actos jurídicos documentados, una bonificación del 75 % de la cuota en las escrituras públicas otorgadas para formalizar la declaración de obra nueva o la división horizontal de edificios destinados a viviendas de alquiler. Por su parte el artículo 17 apartado diez del Decreto Legislativo 1/2011, fija una bonificación del 100 % para las escrituras que documenten división horizontal (entre otros supuestos) de inmuebles que se encuentren en alguna de las parroquias que tengan la consideración de zonas poco pobladas o áreas rurales (véase la Orden de 9 de febrero de 2017 por la que se determinan las parroquias que tienen la consideración de zonas poco pobladas o áreas rurales a efectos de las deducciones previstas en los apartados siete del artículo 16 y ocho del artículo 17 del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio).
• Islas Baleares. En esta comunidad las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto una cantidad o cosa evaluable y contengan actos o contratos inscribibles en los registros de la propiedad, tributarán, además de por la cuota fija prevista en el artículo 31.1 de dicha norma, al tipo de gravamen del 1,5 % de conformidad con el artículo 15 del Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en Materia de Tributos Cedidos por el Estado.
• La Rioja ha establecido un tipo del 1 % en el artículo 48 de la Ley 10/2017, de 27 de octubre, por la que se consolidan las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de La Rioja en materia de impuestos propios y tributos cedidos.
• Madrid ha fijado el tipo impositivo para este supuesto en 0,75 %, de conformidad con el artículo 36 del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado.
• La Región de Murcia ha fijado un tipo del 1,5 % en el artículo 7 del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos.