1250 - ¿Tributa en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la adaptación de un edificio al régimen de propiedad horizontal?

Adaptación completando la descripción de cada uno de los pisos y locales

En la actualidad todavía existen edificios construidos con anterioridad al año 1960 que no se adaptaron a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). ¿Qué ocurre si deciden adaptar ahora la descripción del inmueble a la vigente normativa?

De igual forma que, en el supuesto de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, de conformidad con la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0955-21), de 19 de abril de 2021, la escritura notarial que formaliza la modificación de la propiedad horizontal del edificio para adaptarla a las exigencias de la Ley 49/1960, 21 de julio, no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, en tanto no se alteren las superficies de los pisos y locales que componen el edificio, al no tener por objeto cantidad o cosa valuable, pues lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0955-21), de 19 de abril de 2021

Asunto: si la adaptación del régimen de propiedad horizontal del edificio a la vigente Ley de 21 de julio de 1960, completando la descripción de cada uno de los pisos y locales con indicación de su respectiva extensión, linderos y cuota de participación, constituye o no hecho imponible de la modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, del ITPyAJD.

«De los requisitos citados parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues los otros tres no ofrecen duda de que sí se cumplen.

Y, a este respecto, debe traerse a colación lo expuesto por este Centro Directivo en la contestación a consulta nº 1865-02 (de 29 de noviembre de 2002), por ser plenamente aplicable al supuesto que se analiza, criterio ratificado posteriormente en numerosas resoluciones (V2641-15 y V3844-15, de 10 de septiembre y 2 de diciembre de 2015 respectivamente y V3192-18, de 14 de diciembre de 2018). En dicha contestación, se decía, entre otras cosas, que "la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura ...".

De igual forma que en el supuesto de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, el supuesto que se examina, en el que se formaliza en escritura pública la modificación de la propiedad horizontal del edificio para adaptarla a las exigencias de la Ley 21 de julio de 1960, dicha escritura no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, en tanto no se alteren las superficies de los pisos y locales que componen el edificio, al no tener por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución o, en este caso, modificación del régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y estos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.

CONCLUSIÓN

La inclusión en escritura pública de la extensión, linderos y cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna».

Supuesto en que con la división horizontal no se incluyan los estatutos de la comunidad y la comunidad de propietarios los apruebe con posterioridad

Como ya señalamos, lo habitual es que los estatutos de la comunidad de propietarios se incluyan en la división horizontal, pero en ocasiones no es así, rigiendo la LPH. Lo recomendable es tener unos estatutos adaptados a las necesidades de la comunidad de propietarios en concreto, por lo que es habitual que las comunidades que no tenían estatutos creen los mismos.

Los estatutos, recogidos en documento público, son inscribibles en el registro de la propiedad. De hecho, han de inscribirse para que tengan efectos para los futuros propietarios, en caso contrario solo regirían para los que eran propietarios en el momento de su aprobación.

La escritura que recoja la aprobación de los estatutos tributará por el ITPyAJD en la modalidad de actos jurídicos documentados, como documento notarial en cuanto a la cuota fija. Pero respecto a la cuota gradual del impuesto, siguiendo las resoluciones citadas anteriormente, no tributaría, al no tener los estatutos un contenido valuable.