840 - Procedimiento de tramitación del juicio de equidad en relación a las comunidades de propietarios

¿Quién puede solicitar la apertura del procedimiento?

Dispone el artículo 17.7 de la LPH que no alcanzadas las mayorías, el procedimiento se inicia a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de celebración de la segunda convocatoria, en la que no se alcanzó acuerdo, ante el juez de primera instancia del lugar donde radique la finca, recordemos que su competencia viene determinada por el artículo 52.8.º de la LEC, que citará a una comparecencia a aquellos propietarios que hubiesen votado en contra, pues alude el artículo a: «(...) oyendo en comparecencia los contradictores (...)», para, tras ser oídos, resolver el juez en equidad sobre el acuerdo, dentro del plazo de veinte días contados desde la petición, pronunciándose también sobre las costas del procedimiento. 

CUESTIÓN

¿Quiénes están legitimados en este procedimiento?

Ostentan la legitimación activa todos aquellos propietarios con interés en que el acuerdo se adopte y no lo haya sido por falta de mayoría. Si bien debemos recordar que el artículo 15.2 de la LPH establece como requisito de procedibilidad, estar al corriente de pago en las deudas vencidas con la comunidad, por cuanto los propietarios morosos no estarían legitimados para instar este procedimiento puesto que tampoco habrían podido votar en el acto de la junta y contribuir a constituir voluntad comunitaria para adoptar el acuerdo que no ha alcanzado mayoría.

Respecto de la legitimación pasiva, viene atribuida por el artículo 17.7 de la LPH a los contradictores, es decir, aquellos propietarios que hubieren votado en contra de la adopción del acuerdo en tanto, dice la norma, es a ellos a quien el juez citará a una comparecencia para tras haberlos oído, resolver en equidad. 

Requisitos necesarios para promover el juicio de equidad

Según establece el artículo 17 de la LPH, los acuerdos de la junta de propietarios habrán de sujetarse, apartado 7:

«7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas».

Por tanto, para poder acudir a este procedimiento se requiere:

• Que en primera convocatoria no se haya alcanzado el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
• Que en segunda convocatoria no se obtenga el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Respecto a la exigencia de las convocatorias también se ha requerido pronunciamiento jurisprudencial al respecto, y así citamos como ejemplo:

• A quienes entienden que debe haberse tratado de alcanzar las dos mayorías exigidas (votos y cuotas) en dos ocasiones, como, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 155/2018, de 18 de abril, ECLI:ES:APM:2018:3631:

«(...) el juicio de equidad se reserva en el art. 17 de la LPH para aquellos casos en los que la adopción de un acuerdo no resulta posible al no conjugarse las dos mayorías exigidas por el precepto, una la de votos favorables y la otra representativa de las cuotas de participación. La promoción de este juicio de equidad debe respetar las siguientes reglas: a) que se haya intentado previamente en dos ocasiones llegar al acuerdo, tal y como se desprende de la letra de la Ley al hablar de "a la fecha de la segunda junta" y b) que la parte que lo promueva lo haga en el plazo de un mes a contar desde la fecha de esa junta. En el caso enjuiciado, consta a celebración de las dos juntas preceptivas en marzo de 2.016, lo que abre la puerta, en términos procesales, al proceso que nos ocupa».

• Y quienes defienden la no exigencia de dos juntas distintas, si no únicamente primera y segunda convocatoria, como, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 113/2021, de 8 de marzo, ECLI:ES:APV:2021:1070: 

«Expone el recurrente que no se han celebrado las dos juntas requeridas por el citado artículo, constando solo la celebrada el 4 de octubre de 2018.

El motivo se desestima, la norma no exige la celebración de dos juntas distintas sino que refiere a acuerdos adoptados en primera y segunda convocatoria de la junta, y en el presente caso no solo consta que el acuerdo se adopta en segunda convocatoria como se desprende del acta sino además que se han celebrado varias juntas con el mismo objetivo, adopción de acuerdo para la instalación de una salida de humos sobre parte del patio de luces, elemento común con uso privativo asignado a la propiedad del demandado, y consta las actas de las juntas celebradas los días 28 de mayo y 5 de junio de 2009 y 8 de mayo, 26 de junio y 4 de octubre de 2019, por lo que se acredita sobradamente el interés de la comunidad en dar solución a un problema que les afecta directamente y causa molestias por los humos y olores que se desprenden de la cocina instalada en la planta baja».

Por otra parte también con respecto a las mayorías exigibles que permiten acudir a este juicio de equidad, queremos destacar que ha existido debate jurisprudencial al respecto, señalando alguna corriente que únicamente cabe respecto de aquellos acuerdos que requieren para su adopción de una mayoría simple (más afines al sentir literal de la norma) y, otra que lidera el Tribunal Supremo, según la cual se podría recurrir a este procedimiento en acuerdos que requieren de unanimidad pero con un matiz, y es que siempre que dicha unanimidad no se hubiese podido lograr por abuso de derecho de un propietario. Atendida la jurisprudencia contradictoria al respecto, se estima necesario recoger brevemente una muestra de la existente sobre este particular y, en este sentido, el Tribunal Supremo defiende el juicio de equidad como no excluyente y se contempla para supuestos en los que se requiere de unanimidad en su sentencia n.º 220/2003, de 13 de marzo, ECLI:ES:TS:2003:1719:

«Plantean los recurrentes la novedosa cuestión de si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de los Estatutos que exige la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que su regla segunda establece el llamado juicio de equidad para los acuerdos que no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa a los supuestos de falta de unanimidad.

Por imperativo legal la modificación de los Estatutos precisa el acuerdo unánime y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto a que la regla de unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho (Sentencias de 24-9-1991, 22-5-1992, 26-6-1993, 19-11-1996, 5-5-2000 y 7-3-2002).

La regla segunda del artículo 16, aunque literalmente se refiere al supuesto de falta de mayoría, ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la mas ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, la que no se logra por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás. Esto lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios y toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, como aquí sucede y así la regla 3ª del referido artículo 16 se presenta previsora, al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.

Entenderlo de otra manera equivaldría a autorizar que la vida de las comunidades de propietarios pudiera quedar al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución».

Argumento del Alto Tribunal que se ha visto respaldado por audiencias provinciales, como, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 282/2018, de 29 de junio, ECLI:ES:APM:2018:8960: «(...) a los efectos de una futura modificación de las cuotas de participación de los tres elementos privativos del inmueble, si procediese (ya se ha dicho que el criterio de la superficie útil no es el único determinante de la fijación de las cuotas de cada piso o local), que, a falta de unanimidad en junta de propietarios, tendrá que solicitarse en el juicio de equidad del artículo 17, apartado siete, segundo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal».

A TENER EN CUENTA. Debemos hacer mención de diferentes audiencias provinciales para las que el juicio de equidad se contempla para supuestos de mayoría simple y no unanimidad (como así lo señala el TS). A modo de ejemplo se pueden consultar el auto de la Audiencia Provincial de Zaragoza n.º 365/2016, de 14 de noviembre, ECLI:ES:APZ:2016:19A, y la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 76/2017, de 31 de marzo, ECLI:ES:APGR:2017:288.