120 - Descripción y criterios definitorios del título constitutivo de la propiedad horizontal

El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento que define y establece los aspectos fundamentales del inmueble establecido bajo el régimen de propiedad horizontal. A tales efectos, el título constitutivo de la propiedad horizontal debe contener:

• Descripción del inmueble en su conjunto, desde los pisos hasta los locales de comercio —en caso de que los hubiese—.
• Las cuotas de participación asignadas a cada uno de los pisos/locales.
• También podrá incluir normas relativas al uso del inmueble y ejercicio de los derechos que correspondan.

A la hora de analizar el título constitutivo, hay que partir del artículo 5 de la LPH, que dispone lo siguiente:

«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».

Es decir, podríamos decir que el título constitutivo, también llamado escritura de división horizontal, debe contener:

• Descripción del inmueble en su conjunto.
• Descripción de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo.
• La cuota de participación correspondiente a cada piso o local.

Además, la LPH también recoge qué podrá contener los estatutos de la comunidad de propietarios.

CUESTIONES

1. ¿Qué debe recoger la descripción del inmueble que figurará en el título constitutivo?

La LPH dispone que además de las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria (descripción completa del edificio y del solar en que se asienta, con expresión de su medida, linderos, referencia catastral, título, inscripción, cargas y limitaciones), debe también recoger los servicios e instalaciones con los que cuente el inmueble. 

2. Y la descripción de los pisos y locales, ¿qué debe recoger?

La descripción de los pisos y locales debe contener:

- Su extensión.

- Sus lindes.

- La planta en la que se encuentran.

- Los anejos de los que disponga (como por ejemplo garaje, buhardilla o sótano).

En conclusión, tal y como se expone en la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo n.º 93/2021, de 29 de abril, ECLI:ES:APTO:2021:841: «(...) es al título constitutivo de la comunidad de propietarios al que le corresponde determinar los diferentes bienes inmuebles que integran la comunidad y la cuota de participación de cada uno de estos en aquélla».

Con relación a la cuota de participación que debe de venir recogida en el título constitutivo, el art. 3 de la LPH en su párrafo 4.º regula que: «A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley». En el preámbulo de la citada LPH se recoge que la cuota «(...) no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas».

En la fijación de la cuota se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

• La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
• Su emplazamiento interior o exterior.
• Su situación.
• El uso que previsiblemente vaya a realizar de los servicios o elementos comunes.

Podrán fijarse las cuotas de participación:

a) Por el propietario único. Es lo normal en nuevas promociones en las que el promotor, antes de la venta, otorga la escritura de división horizontal y realiza la descripción del edificio, de los pisos y locales, anejos y asigna los coeficientes.

b) Por acuerdo de todos los propietarios. Se requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que en la práctica supone notables dificultades al tener que concurrir acuerdo de múltiples voluntades. En este punto cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 194/2011, de 16 de febrero, ECLI:ES:TS:2012:1682, que califica la unanimidad de los propietarios como un requisito esencial, cuyo incumplimiento conlleva la nulidad: «(...) el otorgamiento del título de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal carece de un requisito esencial, como es el consentimiento de todos los copropietarios, (...) supone la declaración de nulidad del título constitutivo de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal, la consiguiente cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad del título y la consiguiente necesidad de que se otorgue una nueva declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal conforme a los dispuesto en el artículo 5 LPH».

c) Por laudo o resolución judicial. Cuando los dos sistemas anteriores no han dado resultado, se podrá formular una demanda de juicio ordinario para que sea el juez quien fije los coeficientes con base en los informes técnicos que se aporten como prueba al proceso y de conformidad con los criterios del artículo 5 de la LPH. 

CUESTIONES

1. ¿Es imprescindible inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad?

No, tal y como dice el Tribunal Supremo en el auto de 24 de marzo de 2021, rec. 5293/2018, ECLI:ES:TS:2021:3582A: «La falta de inscripción del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad no implica inexistencia de la misma porque la inscripción registral no es un requisito constitutivo». Eso sí, a efectos de publicidad y de su oponibilidad frente a terceros si deberá ser inscrito, ya que el propio art. 5 de la LPH recoge que «(...) no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

2. ¿Podría oponerse en algún caso el contenido del título no inscrito en el Registro de la Propiedad a un tercero?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 215/2014, de 14 de octubre, ECLI:ES:APBU:2014:870, da respuesta a esta cuestión considerando que para que el título no inscrito pueda perjudicar a un tercero tendrá que demostrarse que era conocedor del mismo, y que actuó con mala fe:

«En relación con los terceros, se ha criticado la formulación del art. 5 LPH en términos negativos, pues induce a una cierta confusión. Atendiendo al sentido literal de la expresión utilizada ("no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad"), podría entenderse que los estatutos no perjudicarán a tercero, ni siquiera si este tercero los conoce, si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad o si no se han inscrito sus modificaciones. Sin embargo, la finalidad del precepto es precisamente que el tercero tenga conocimiento de los estatutos a través de un sistema oficial, finalidad que se cumple plenamente cuando el tercero ya conoce los estatutos.

Por tanto, y sin perjuicio de lo que después precisaremos, debe entenderse que los Estatutos perjudicarán al tercero que los conoció suficientemente aunque no hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad (...).

Los estatutos o acuerdos de modificación no inscritos podrán perjudicar a terceros, pero para ello será necesario demostrar que este tercero los conocía suficientemente, y que no actuó de buena fe, recayendo la prueba sobre aquél que defiende la oponibilidad de los estatutos (...)».

En el mismo sentido se ha pronunciado nuestro Alto Tribunal en la STS n.º 300/2013, de 25 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2161, que sobre el art. 5 de la LPH recoge que: «(...) Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe (...)».

La LPH prevé que el título constitutivo pueda modificarse, recogiendo en el último párrafo del artículo 5 que: «En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución». Como norma general, tanto la aprobación como la modificación del título constitutivo requieren de unanimidad del total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación (art. 17.6 de la LPH), si bien a lo largo de la ley se recogen distintas excepciones que requieren otras mayorías, como por ejemplo:

• El art. 10.1 de la LPH recoge varios supuestos que se consideran de carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios, ya impliquen o no una modificación del título constitutivo, como por ejemplo los trabajos y obras que resulten necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble.
• También el art. 17 de la LPH se refiere a varios supuestos en los que se fijan distintas mayorías aun cuando se modifique el título constitutivo, como por ejemplo el apartado segundo en el que se dispone que las obras para eliminar barreras arquitectónicas requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, o para la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética, o a la implantación de fuentes de energía renovable, que requiere el voto favorable de la mayoría simple de las cuotas de participación, que representen a la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su coste no supere 12 mensualidades ordinarias, o el apartado tercero que establece una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, que representen al mismo porcentaje de cuotas de participación para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia...

A TENER EN CUENTA. El apartado 2 del artículo 17 de la LPH se va visto modificado con efectos desde el 29/12/2023, por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de entender que para considerar que existe una comunidad, y que por tanto resulta aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, no es necesaria la existencia del título constitutivo, y en este sentido cabe citar la STS n.º 549/2021, de 13 de septiembre, ECLI:ES:TS:2021:3306, que, con cita de distintas sentencias, concluye que: 

«Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio: 

"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado"».