1890 - Otros tipos de propiedad horizontal según el Código Civil de Cataluña

El Código Civil de Cataluña regula dos tipos especiales de propiedad horizontal: la propiedad horizontal compleja (arts. 553-48 a 553-52) y la propiedad horizontal por parcelas (art. 553-53 a 553-59).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 740/2017, de 9 de noviembre, ECLI:ES:APB:2017:12561, hace alusión a estos tipos de propiedad horizontal afirmando que:

«De la misma forma, el Libro V del CCCat regula en las secciones segunda y tercera del capítulo III del título V, la propiedad horizontal simple y la compleja, ésta última adecuada a los conjuntos inmobiliarios con varios edificios pero con zonas comunitarias, como son piscinas o zonas de recreo, regulando en la sección cuarta la propiedad horizontal por parcelas extendiendo también a éstas los principios de la normativa.

De este modo además de la propiedad horizontal simple de un único edificio unitario compuesto de entidades privativas y elementos comunes a la que se refieren los artículos 553-1 y 553-33 y ss. del CCCat en el que el suelo y el vuelo dan cobertura a todos los elementos privativos, las secciones tercera y cuarta regulan otras realidades más complejas como la de los terrenos en los que se sitúan varios edificios, siendo la zona no ocupada por la edificación elemento común destinado a pasos o parking o al ocio y esparcimiento de los propietarios; la de un solo edificio con estructura común que se sitúa en una sola parcela con portales independientes, con planta de garaje común a todos los portales; parcelas privativas sobre las que existe un chalet único o un edificio en régimen propiedad horizontal, cada una de las cuales tiene como anejo la copropiedad de otras parcelas destinadas a jardines, parques o piscina, etc.

(...)

Por su parte el art. 553-48 en su primitiva redacción, en orden a la propiedad horizontal compleja admite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados siempre que se conecten entre ellos y compartan zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

En el caso de las urbanizaciones por parcelas el art. 553-53 en su redacción originaria, extiende los principios de la propiedad horizontal, debidamente adaptados, al conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, formen parte de una urbanización y participen con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto.

En suma, en todas las modalidades de conjuntos o complejos inmobiliarios susceptibles de regirse por los principios de la propiedad horizontal, sea en forma vertical o tumbada o por parcelas, siempre será necesario que coexistan junto con los elementos privativos, elementos comunes, aunque no se superpongan en planos horizontales sino en un mismo plano horizontal y que por tanto se mantenga la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación (RDGRN de 14-6-2004 y 21 enero 2014)».