380 - Clasificación de los tipos de obras que pueden llevarse a cabo en una comunidad de propietarios

A la hora de hablar de las obras en las comunidades de propietarios, resulta fundamental partir de la diferenciación entre las que se realizan en los elementos privativos de cada propietario y las que se llevarán a cabo en los elementos comunes. Son precisamente estas últimas las que suelen generar numerosas discrepancias entre los comuneros.

En ambos casos resulta recomendable informarse sobre los requisitos que se exigen en el ayuntamiento en el que está ubicada la finca, a efectos de permisos, ya que estamos ante una competencia municipal. En función del ayuntamiento del que se trate, podemos encontrarnos con que las obras pequeñas requieran únicamente de una comunicación previa, o en otros casos que se requieran licencias de obra mayor o menor.

Como primera aproximación a una clasificación de las obras, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 38/2020, de 31 de enero, ECLI:ES:APMA:2020:936, que realiza una distinción entre los tipos de obras que se pueden llevar a cabo en las comunidades de propietarios en los siguientes términos:

«Es preciso asimismo traer a colación como la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal previsto en la ley especial puede clasificarse en la siguiente forma: 1) Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario en sus elementos privativos, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas al representante de la comunidad; 2) Obras de conservación y entretenimiento del edificio, a las que ha de atender y, consiguientemente puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y 3) Las demás, que requieren aprobación de la junta de propietarios, por el régimen de mayorías previsto en cada supuesto, si alteran la estructura, fábrica, seguridad o configuración del edificio o afectan al título constitutivo que exigirán, estas últimas, el acuerdo unánime de los propietarios (...)».