460 - Clasifación de los gastos existentes en una comunidad de propietarios

En el estudio de los gastos de la comunidad de propietarios debemos diferenciar:

• Los gastos generales de la comunidad de propietarios. Conforme establece el artículo 9.2 de la LPH consideramos que un gasto es general cuando no sea imputable a uno o varios pisos o locales y que son necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble.
• Al fondo de reserva que está previsto para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación del edificio, así como las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de la LPH y realización de obras de accesibilidad y eficiencia energética del artículo 17.2 del CC. Con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
• Las derramas previstas para el pago de las obras extraordinarias recogidas en el artículo 17 de la LPH.

Gastos generales

Los gastos generales por afectar a los elementos comunes del edificio deben ser asumidos por todos los propietarios en función de la cuota de participación que se halla establecido para cada uno de los pisos y locales. Si bien el Tribunal Supremo ha reconocido la posibilidad de que, por medio de los estatutos de la comunidad de propietarios, se exima a determinados copropietarios del pago de determinados gastos.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 86/2012, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:212:904

«La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del primer motivo de su recurso, declara la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad, determinados copropietarios pueden verse eximidos del pago de determinados gastos. La Audiencia Provincial no contradice esta conclusión jurídica pues no niega la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad de propietarios puedan establecerse determinadas exenciones a la contribución de gastos, siempre que se cumplan los presupuestos legalmente establecidos, sino que se limita, una vez examinadas las peculiaridades físicas de la comunidad de propietarios, a analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, de los que extrae consecuencias muy diferentes a las expuestas por la parte recurrente. Considera la sentencia que la fórmula de exoneración de gastos prevista en el apartado 1 de los estatutos es imprecisa y no se ajusta a las normas de especial determinación del artículo 9 LPH, pero, sobre todo, considera que en la determinación de la contribución de los propietarios a los gastos generales, se establecieron las cuotas de participación de cada uno, que fueron fijadas en atención a las singularidades del edificio».

 Fondo de reserva

El fondo de reserva se encuentra previsto en el artículo 9.1.f) de la LPH, el mismo se introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal como un medio para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios. Los copropietarios deben contribuir a la dotación con arreglo a su respectiva cuota de participación. La titularidad de este fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad y estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. Para el cómputo del fondo de reserva las cantidades detraídas durante el ejercicio presupuestario para los gastos de las obras o actuaciones que deban ser cubiertas por el fondo se computarán como parte integrante del mismo.

También se recoge en la ley la posibilidad de suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

A TENER EN CUENTA. Por Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH, se introduce la disposición adicional única que regula las reglas a las que debe ajustarse la creación del fondo de reserva.

Derrama

La derrama se contempla para aquellos supuestos en los que surge un gasto que no está previsto en los presupuestos de la comunidad. Este gasto puede obedecer tanto a una obra obligatoria como a una obra extraordinaria.

En el caso de las obras obligatorias, ya que conforme a la ley no es necesario el acuerdo de la junta para la realización de estas, el artículo 10.2 de la LPH establece que el acuerdo de la junta se limitará a establecer la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

Para el supuesto de obras extraordinarias, la ley fija que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de exigibilidad de las cantidades.

CUESTIÓN

Si compro un piso o local en un edificio que ha aprobado una derrama, ¿tengo que pagarla?

El artículo 17.11 de la LPH señala «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». Ello supone que, si se compra un piso o local y ya se ha aprobado la derrama, pero el pago de esta todavía no ha sido exigido en el momento del contrato de compraventa, el nuevo propietario queda obligado al pago cuando deba hacerse el mismo.