860 - ¿Cuál es la responsabilidad que puede asumir una comunidad de propietarios por la generación de daños?

Las comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que puedan ocasionar, pudiendo incurrir tanto en responsabilidad contractual (cuando se incumple un contrato previo celebrado por la comunidad con el perjudicado) como extracontractual (cuando no existe un vínculo previo), y ya sea perjudicado uno de los propietarios integrantes de la comunidad, o un tercero ajeno a la misma.

Como punto de partida conviene citar el artículo 1089 del Código Civil que dispone que:

«Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia».

En relación con la responsabilidad extracontractual, conviene partir de lo establecido en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil:

«El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». (Art. 1902 del CC).

«El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias». (Art. 1907 del CC).

Ambos en relación con el art. 10 de la LPH que establece como obligación de la comunidad de propietarios llevar a cabo: «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Por tanto, podemos concluir que la comunidad de propietarios tiene el deber de mantener y conservar los elementos comunes, siendo responsable salvo que el daño o desperfecto derive de un mal uso del perjudicado. En este sentido cabe recordar que el art. 9.1 a) de la LPH establece como una obligación de los propietarios el: «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».

Para poder apreciar la existencia de la responsabilidad extracontractual se exige la concurrencia de tres requisitos:

• El elemento subjetivo, que consiste en la existencia de una acción u omisión que implique una conducta imprudente o negligente atribuible a la comunidad de propietarios.
• El elemento objetivo, que sería el daño, lesión, perjuicio o sufrimiento moral del accionante.
• El elemento causal, es decir, una relación o conexión entre el daño y la acción u omisión culposa, de manera que el daño sea consecuencia natural del acto u omisión culposa. Tal y como se establece en la STS n.º 463/2015, de 10 de septiembre, ECLI:ES:TS:2015:3998: «4.- Y si no hay causalidad no cabe hablar, no ya de responsabilidad subjetiva, sino tampoco de responsabilidad por riesgo u objetivada necesaria para que la recurrente deba responder».

CUESTIÓN

¿A quién corresponde la carga de la prueba del elemento causal?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya n.º 853/2018, de 4 de diciembre, ECLI:ES:APBI:2018:2203, da respuesta a esta cuestión en los siguientes términos:

«(...) La carga de la prueba de este elemento causal incumbe, conforme a las reglas que sobre la carga de la prueba se infieren del artículo 217 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, "al que afirma la concurrencia de culpa y pretende la indemnización pecuniaria", es decir al actor o demandante; tal y como, por otro lado, precisa la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 2000 —reiterando la doctrina recogida en sus Sentencias de 13 de febrero y 3 de noviembre de 1993, de 14 de febrero y 9 julio de 1994, y de 3 de mayo 1995 y 19 de febrero de 1998—.

En la medida de ello, corresponde, en todo caso, a la parte actora justificar, en primer término, que la lesión, daño, menoscabo o perjuicio cuyo resarcimiento pretende se ha originado como consecuencia del evento dañoso que configura el presupuesto fáctico de su reclamación, así como que este evento dañoso se ha producido a consecuencia de la actuación del demandado, o dentro de la esfera o ámbito de su actividad, control o vigilancia. Y en segundo término, deberá justificar, de igual modo, que el daño en cuestión se ha producido a consecuencia de una conducta imprudente del demandado, es decir, a consecuencia de una omisión de la diligencia, cautela, precaución o cuidado exigibles en el ejercicio, desarrollo o desempeño de su actividad».

Destaca la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 416/2019, de 27 de septiembre, ECLI:ES:APV:2019:6140, que señala que:

«Igualmente la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios que deriva del incumplimiento de la obligación recogida en el artículo 10. a) de la Ley de Propiedad Horizontal de realizar los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las obras necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad habitabilidad y accesibilidad universal, exige como presupuesto que ésta, conociendo o pudiendo conocer por el tiempo transcurrido y la necesidad periódica de su mantenimiento el indebido estado de un elemento comunitario bien por apreciación directa o por dejación de sus obligaciones de conservación y mantenimiento o reparación a fin de conservar el edificio en adecuado estado, evitando que alguno de sus elemento cause daño a un copropietario o un tercero, pero esta responsabilidad no puede extenderse a supuestos, como el presente, según se razonará a continuación, en que la Comunidad contrata a una empresa especializada sólo dos años antes para realizar una obra determinada en beneficio de los comuneros, mediando acuerdo, y siguiendo el parecer del técnico que la realiza. Así, aun cuando la aplicación del artículo 1902 en relación con el 1910 del C.c. se efectúa con una tendencia objetivadora ello no exime de la previa justificación de que las filtraciones producen se ocasionan por causa de aquellos a quienes se reclama la reparación o indemnización. En este sentido la STS de 29 mayo 1995 EDJ1995/3324 refiere "indiscutida doctrinal y jurisprudencialmente la tendencia objetivadora de la responsabilidad, en todo caso se precisa la existencia de una prueba terminante relativa al nexo entre la conducta del agente y la producción del daño, de tal forma que haga patente la culpabilidad que obliga a repararlo y esta necesidad de una cumplida justificación no puede quedar desvirtuada por una posible aplicación de la teoría del riesgo, la objetivización de la responsabilidad o la inversión de la carga de la prueba, aplicables en la interpretación del art. 1902 EDL1889/1, pues el cómo y el por qué se produjo el accidente constituyen elementos indispensables en el examen de la causa eficiente del evento dañoso" en parecidos términos se expresan las STS de 25 febrero 1992 EDJ1992/1780 y 24 enero 1995 EDJ1995/48) Sección 14.ª de la AP de Madrid en su Sentencia de 13 de julio de 2.006, haciendo referencia a numerosa doctrina y jurisprudencia, determina que "la Comunidad de Propietarios únicamente podrá liberarse de la responsabilidad, contractual o extracontractual, por daños demostrando haber desplegado la previsión y actividad necesarias en evitación de los daños ocasionados"».

El artículo 1907 del Código Civil aborda el tema de la responsabilidad que se deriva en aquellos casos en que el edificio se encuentre en situación de ruina, y lo hace con el siguiente tenor literal: 

«El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias».

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 212/2017, de 16 de junio, ECLI:ES:APO:2017:1805, recoge que: «(...) También que la Comunidad es en principio responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del edificio o de los daños causados por las cosas que cayeren de la casa o parte de ella (artículo 1.907 y 1.910 del Código Civil)».

El alcance de este artículo es analizado, por ejemplo, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 100/2018, de 15 de febrero, ECLI:ES:APB:2018:734, que en un supuesto en el que se demanda a la comunidad de propietarios por daños causados en un local, señala que:

«En el mismo sentido, el artículo 1907 del Código Civil establece un régimen general de responsabilidad del propietario por los daños que resulten de la ruina del objeto de su propiedad, si sobreviene por la falta de las reparaciones necesarias, aun siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2000, y 22 de julio de 2003; RJA 7534/2000, y 5852/2003) que la responsabilidad del propietario es de índole predominantemente subjetiva, de modo que se da únicamente para el supuesto de que la ruina se produzca por la falta de los cuidados o las reparaciones necesarias por parte del propietario, pero no cuando la ruina sea debida a defectos de la fabricación o la construcción, o a la intervención o interferencia de un tercero.

Aunque, según la mejor doctrina, el hecho objetivo de la ruina implica una presunción de que se ha producido por la falta de las reparaciones o los cuidados necesarios, por cuanto el artículo 1907 del Código Civil, aun sin llegar a instaurar un supuesto de la llamada responsabilidad objetiva, de acuerdo con la doctrina del riesgo y de la progresiva objetivación de la responsabilidad, desplaza al propietario la carga de la prueba de que la ruina se ha producido por otra causa distinta de la falta de las reparaciones o de los cuidados necesarios, de acuerdo con la norma general del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que impone al propietario la carga de la prueba del hecho positivo, extintivo, y de mayor facilidad probatoria para el propietario, de que la ruina se ha producido por causa distinta de la ausencia de las reparaciones o los cuidados necesarios.

Por lo tanto, únicamente quedaría exento de responsabilidad el propietario cuando consiguiera probar que la ruina se produjo por defectos de construcción imputables a terceros; por la intervención de un factor externo ajeno a su esfera de actuación o control; o por la existencia de fuerza mayor, según lo dispuesto en el artículo 1105 del Código Civil».

Nuestro Alto Tribunal también se ha pronunciado sobre este artículo, y en la STS n.º 914/2007, de 19 de julio, ECLI:ES:TS:2007:5026, establece que: «(...) para que prospere la pretensión con base en el artículo 1907, la actora ha de demostrar los daños que le ha ocasionado la ruina del edificio y la omisión de las necesarias reparaciones de la que se deriva la culpa de la demandada, mediante la acreditación del mal estado del edificio o de alguno de sus componentes (STS de 6 de abril de 1987); y, por su parte, la litigante pasiva, como sistema defensivo, deberá justificar que la falta de reparaciones no fue debida a su culpa, sino por caso fortuito, así como las restantes causas generales de exoneración de responsabilidad, cuales son la culpa exclusiva de la víctima o de un tercero, la ausencia de antijuridicidad y de causalidad; asimismo quedará eximido de la obligación de resarcimiento total o parcial cuando pruebe que el daño se produjo exclusivamente por consecuencia de vicios de la construcción dentro del plazo legal, en que serán de aplicación los artículos 1591 y 1909 del Código Civil (SSTS de 4 de diciembre de 1989, 29 de noviembre de 1990 y 29 de septiembre de 2000)».