570 - ¿Qué tipo de obras obligatorias y de mejora se pueden realizar en la fachada del edificio de una comunidad de propietarios?

La fachada del edificio es en todo caso un elemento común de los que aparecen expresamente recogidos en el art. 396 del Código Civil.

Cuando hablamos de las obras en la fachada hay que diferenciar entre:

• Obras que son obligatorias y necesarias.
• Obras de mejora.

En cuanto a las obras obligatorias, cabe recordar que el art. 10.1 de la LPH dispone:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Aunque la LPH recoge que estas obras no requieren acuerdo de la junta de propietarios, en la práctica, y debido al elevado coste que suelen tener las mismas cuando se trata de obras que afectan a la fachada, suelen someterse a votación en la misma, en donde además de votarse sobre su realización se vota sobre la elección del presupuesto elegido para llevar a cabo las mismas.

Por su parte, también pueden llevarse a cabo en la fachada obras de mejora, que serían aquellas no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. En estos casos se exige que su realización sea aprobada por una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación. Así se recoge en el art. 17.4 de la LPH:

«4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso».

La LPH expresa que cuando el coste para los propietarios supere el de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado al pago, si bien deja abierta la posibilidad a que, si el disidente decide en cualquier momento que quiere participar de las ventajas de la mejora, abone la cuota correspondiente a los gastos de realización y mantenimiento actualizados con el interés legal. En los casos de obras en la fachada esta opción no tiene mucha aplicación práctica, dado que es difícil privar al disidente del disfrute de la mejora.

Obras necesarias en la fachada

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 123/2020, de 25 de febrero, ECLI:ES:TS:2020:608

a. Antecedentes de hecho

Se dicta sentencia en primera instancia en la que se estima la demanda interpuesta por parte de los demandados y se declara la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta y la devolución de las cantidades abonadas en concepto de gastos por la fachada trasventilada, por considerar que la instalación de la citada fachada trasventilada suponía una mejora y no una obra de reparación.

Se recurre en apelación, dictando la audiencia sentencia en la que se estima el recurso y desestima la demanda presentada, por entender que la obra en la fachada no dejaría de ser una obra necesaria o requerida para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, lo que implica que no proceda la exención del pago de la derrama.

b. Fundamentos de derecho

Tras un examen sobre la doctrina de los actos propios en la determinación de cuotas de gastos en las comunidades de propietarios, se concluye que el hecho de que en ocasiones se hayan aplicado cuotas lineales, no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados, «(...) no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas».

En lo que nos afecta dictamina la sala que:

«Esta sala debe declarar, en cuanto al motivo analizado que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que:

1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH».

c. Resolución

Se estima parcialmente el recurso casando en parte la sentencia recurrida en el sentido de estimar parcialmente la demanda, de forma que, la derrama o cuota por las obras de la fachada deberá emitirse por el coeficiente de participación, manteniendo la validez de los acuerdos que aprueban la obra de rehabilitación de la fachada mediante una nueva pared trasventilada adherida a la original.

No exención del pago en la obra de mejora cuando esta es exigible para la conservación y habitabilidad del inmueble, así como para su eficiencia energética

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 1449/2021, de 8 de noviembre, ECLI:ES:APSS:2021:1912

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de primera instancia que estimaba la demanda de reclamación de cantidad presentada por la comunidad de propietarios contra un comunero que no asumió el pago de diversas cuotas, alegando que las obras realizadas en el edificio, y a las que se corresponde la deuda, no pueden considerarse necesarias, sino que son mejoras, que dado que superan el importe de tres mensualidades de cuota no le son exigibles. 

b. Fundamentos de derecho

En la sentencia analizada se lleva a cabo un examen sobre si la colocación de un sistema de aislamiento SATE tiene la consideración de obra de mejora, como pretende la apelante, o si se entiende procedente dentro de las obras de reparación realizada. Tras un análisis de diversas sentencias concluye que:

«Por tanto, la obligación de la comunidad de conservación, no puede entenderse limitada como pretende el recurso, a las simples actuaciones de reparación sino que puede incluir otras soluciones constructivas, cuando las mismas respondan a la finalidad pretendida de conservación y mantenimiento. (...)

Aun cuando este tipo de obras parecen constituir una importante mejora de las características de la fachada, realmente sólo suponen su adaptación a la normativa de la edificación que está actualmente vigente (el Código Técnico), de modo que garanticen su funcionalidad y, en consecuencia, la habitabilidad de las viviendas y la eficiencia térmica del edificio. (...)

Si se trata únicamente de mejorar la estética o imagen del edificio, aparentemente se trata de un acuerdo del artículo 17.4 LPH, es decir, de una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. En este caso, además de doble mayoría de tres quintos, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más frecuente, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. (...)

(...)

De lo anterior se sigue que todas las obras de la fachada acordadas en diversas Juntas, tanto en relación al presupuesto inicial, como a los sobrecostes tras la comprobación del estado de la fachada, aunque unas eran obligatorias (rehabilitación para conservación de la fachada —art. 10.1.a y 10.2.a LPH—), y otras no (aislamiento exterior para supresión de humedades y condensaciones y eficiencia energética), en ambos casos eran obras de conservación, que no de simple mejora, en el sentido de innovaciones útiles o de simple recreo; y así la STS de 3 de enero de 2007 establecía que "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes".

Llegados a este punto, la exención de contribución pretendida por el apelante, no sería de aplicación al caso pues, como se desprende de la redacción del art. 17.4 LPH, este no se aplica a todo tipo de mejoras sino solo en aquellas que cumplen las condiciones fijadas en la propia norma, esto es, que no sean exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y que la cuota de instalación supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Solo en estos supuestos los disidentes no estarían obligados al pago de la cuota resultante. Si la mejora es exigible para la conservación y habitabilidad del inmueble, así como para su eficiencia energética, como se ha determinado, no sería posible la exención pretendida, resultado de aplicación los artículos 9, 10 y 17 de la LPH, por lo que procede la confirmación de la Sentencia de Instancia, desestimando el recurso».

c. Resolución

Se desestima íntegramente el recurso de apelación interpuesto.

CUESTIÓN

¿La impermeabilización de las terrazas sigue las mismas pautas que la de las fachadas?

El tema de las cubiertas ha dado lugar a numerosas discrepancias en las comunidades de propietarios, estando desarrollada por una amplia jurisprudencia al respecto. Por su claridad al responder esta cuestión, conviene citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 176/2018, de 28 de mayo, ECLI:ES:APIB:2018:1063, que establece que lo determinante a la hora de fijar quién debe de asumir la reparación de la terraza, no es la titularidad de la misma, si no la naturaleza de los gastos a satisfacer y el carácter de la reparación a efectuar: «Así, si son ordinarios o normales, de conservación o de uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple función estructural de elemento de cubrición, actuando en beneficio común, deben hacerse a cargo de la comunidad». Recomendamos también la lectura de la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 273/2021, de 11 de junio, ECLI:ES:APV:2021:2736, en la que se realiza un análisis de distintas sentencias acerca de los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas de uso privativo.

Por su parte, el Tribunal Supremo también se ha pronunciado en la STS n.º 273/2013, de 24 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2162, y en el mismo sentido establece que:

«Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993, 8 de abril de 2011; 18 de junio 2012, entre otras).

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia, como ya la había reconocido anteriormente, según lo acordado en la Junta General de 14 de abril de 2005, asumiendo el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra».