870 - ¿En qué supuestos y plazos puede un propietario reclamar a la comunidad de propietarios por la existencia de daños en su vivienda o local?

Este tipo de reclamaciones se dan cuando una vivienda o local sufre daños originados por un elemento común del edificio, es decir, deben concurrir 3 elementos:

• Que el perjudicado sea propietario de una vivienda o local de la propia comunidad de propietarios. Es decir, la legitimación activa para la iniciación del procedimiento, la ostentará el comunero perjudicado.
• Que se haya producido un daño.
• Que el daño derive de un elemento común del edificio, lo que conlleva que la legitimación pasiva sea de la comunidad de propietarios.

CUESTIÓN

¿Podrá entablar la acción el arrendatario?

Sí. La acción dirigida por el arrendatario contra la comunidad de propietarios por los daños causados como consecuencia del defectuoso cumplimiento de la obligación contenida en el artículo 10 de la LPH, de mantenimiento de los elementos comunes, tiene amparo en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad aquiliana), encontrándose legitimado el arrendatario para el ejercicio de las acciones propias del precepto referido por los daños que le fuesen inferidos.

En muchos casos no es tarea sencilla saber el origen de los daños, por eso es importante contar con un informe pericial que lo determine. Lo habitual en estos casos es que estas reclamaciones suelen tramitarse por las compañías de seguros del propietario del inmueble afectado y de la comunidad, que remitirán a sus respectivos peritos, previa comunicación del siniestro por el asegurado (artículo 16 de la LCS), para examinar los daños, valorarlos y determinar su origen. Asimismo, sería posible demandar a los copropietarios como responsables subsidiarios mancomunados. Si bien, debe considerarse la posibilidad de que, en caso de perder con costas, sería por cada uno de los intervinientes.

Para la tramitación del proceso tendremos que tener en cuenta lo previsto en la nueva redacción dada al artículo 249.1.8.º de la LEC por la reforma realizada por el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20/3/2024. Desde esta fecha se dispone que se decidirán por medio del juicio ordinario, aquellas demandas en las que se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la LPH, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda. 

Por lo tanto, si lo que se va a reclamar —exclusivamente— es una indemnización por daños y perjuicios, el procedimiento a seguir (sin tener en cuenta la cuantía reclamada) sería el juicio verbal o especial que correspondiera. En cambio, si se fuere a reclamar una obligación de hacer junto con una reclamación de indemnización por daños y perjuicios, la tramitación se haría conforme a las reglas del juicio ordinario.

A TENER EN CUENTA. Hasta la fecha prevista, se seguirá lo establecido en la versión anterior de este artículo 249.1.8.º de la LEC: «Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda».

CUESTIONES

1. ¿Puede el comunero que sufre el daño reclamar el reembolso del coste de las obras que ha tenido que ejecutar en su vivienda o local como consecuencia del daño sufrido?

Sí, el propietario podría llevar a cabo las obras de reparación en su vivienda o local y reclamar el reembolso del coste las mismas.

2. ¿Podría también solicitar el reembolso del coste de las reparaciones ejecutadas en las zonas comunes?

Sí, pero se requiere el requerimiento previo al secretario-administrador o al presidente y que la obra tenga carácter urgente. En este sentido se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo n.º 16/2016, de 2 de febrero, ECLI:ES:TS:2016:329, que declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

Existe la posibilidad de que se solicite la condena pecuniaria de la comunidad de propietarios no solo por los daños materiales sufridos, si no también por daños morales. Ello encuentra su justificación en el impacto psíquico o espiritual que ha de traer causa de la conducta de otro (en estos supuestos, ante la omisión por parte de la comunidad de propietarios del cumplimiento del deber impuesto en el art. 10 de la LPH). Sobre esto se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 371/2020, de 21 de octubre, ECLI:ES:APO:2020:4198, reconociendo el derecho a ser indemnizado por dicho daño moral:

«En cuanto al segundo motivo del recurso, la condena pecuniaria por daño moral, se admite jurisprudencialmente la posibilidad de su concurrencia junto al daño patrimonial como aquel impacto psíquico o espiritual que traiga causa de la conducta (activa u omisiva) de otro (STS 13-4-2013), se identifica con la desazón, dolor, sufrimiento o inquietud inferidos por aquella conducta (STS 31-5- 2000, 22-2-2001 y 8-4-2016) que por su relación con los avatares propios de la vida obliga a un análisis circunstancial y a valerse, como criterio de imputación, del de la relevancia del daño (STS 15-6- 2010); y en este sentido, en el caso, ha de tomarse en consideración que las humedades y filtraciones se remontan a mediados del año 2.018, que aunque han disminuido persisten, que llegaron a provocar desprendimiento del revestimiento de yeso del techo de la cocina dejando al descubierto parte del forjado de la cubierta y del mortero de cemento y, sobre todo, que por su magnitud obligaron al actor a colocar cubos para la recogida del agua, lo que tanto significa un estado continuo de alerta en caso de lluvia sobre la progresión de la filtración y, lógicamente, de incomodidad al tener que proceder de ese modo y de incertidumbre sobre lo posible que pudiera venir, apreciándose la suma de 1.000 euros como justa compensación a tal estado».

Para el supuesto de daños derivados de un elemento común, el propietario afectado podrá reclamar contra la comunidad en el plazo de 5 años, de acuerdo con el plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, si bien, es cierto que existieron dos posturas diferenciadas respecto al plazo de reclamación:

a. Plazo legal de 1 año

Por un lado, encontramos la corriente jurisprudencial que considera que el plazo de prescripción es el plazo de 1 año recogido en el apartado 2.º del artículo 1968 del Código Civil, al entender que nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual prevista en el artículo 1902 del Código Civil: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». Esta postura minoritaria y ya superada la encontramos, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 522/2011, de 2 de noviembre, ECLI:ES:APM:2011:15105, que recoge que:

«(...) Pues bien, hay acciones de la ley de propiedad horizontal que no tienen señalado plazo de prescripción a las que la jurisprudencia ha aplicado el artículo 1964 fijando el plazo en quince años. Sin embargo hay otras acciones, como las de responsabilidad por culpa extracontractual, que sí tienen señalado plazo, y este el de un año del artículo 1968 del Código Civil. Por lo tanto, hay acciones como la de reclamación de cuotas, la de reposición de los elementos comunes, la de ejecución de obras de conservación, a las que es de aplicación el plazo general de los quince años del artículo 1964 por no tener plazo especial de prescripción, pero hay otras que, aun naciendo de la ley de propiedad horizontal, sí tienen señalado plazo especial, como es la de reparación de los daños causados mediando culpa o negligencia, y así lo vienen diciendo repetidamente los tribunales al aplicar en estos casos el mismo plazo que para el resto de las acciones del artículo 1902».

b. Plazo legal de 5 años

Por otro lado, están aquellas audiencias provinciales que suscriben la tesis de que ha de ser tenido en cuenta el plazo de prescripción de 5 años señalado en apartado 2.º del artículo 1964 del Código civil para las acciones personales: «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan», habida cuenta que entienden que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada por el propietario perjudicado no es una acción de responsabilidad extracontractual.

Así, podemos mentar entre otras, la postura mantenida por los magistrados de la sala de la Audiencia provincial de Madrid en su sentencia n.º 615/2008, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APM:2008:18960: «SEGUNDO.- Respecto de la excepción de prescripción evidentemente ejercitándose la acción del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede ser de aplicación el plazo prescriptivo de un año que se invoca por la recurrente, sino el plazo del artículo 1964 del C.Civil de quince años para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial de prescripción, por ello y en consecuencia necesariamente debe decaer el recurso de apelación interpuesto».

A TENER EN CUENTA. Las referidas sentencias hacen alusión al plazo prescriptivo de quince años recogido para las acciones personales con anterioridad a la reforma llevada a cabo al efecto por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, por el que se modificó el plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial que, a fecha de la presente, es de cinco años.

Por su parte, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión entendiendo que el plazo que tiene un comunero para exigir la indemnización por daños y perjuicios frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes es de 5 años.

Es a través de la STS n.º 491/2018, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3102, donde la sala, partiendo de la acción de reclamación de daños y perjuicios causados en el caso de autos y de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que, no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos, termina concluyendo, en referencia a las distintas posturas jurisprudenciales mantenidas por las diferentes audiencias provinciales, que:

«(...) Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable».

En este mismo sentido se pronuncia, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 60/2021, de 26 de marzo, ECLI:ES:APC:2021:648, que diferencia entre la responsabilidad que surge del artículo 1902 del CC, y la derivada del artículo 10 de la LPH:

«1.- La acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, ejercitada en la demanda, no se puede confundir con la acción de indemnización de los daños y perjuicios causados por incumplimiento de obligaciones legales impuestas en el artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal. Por dicha razón, no pueden ser confundidos los respectivos plazos prescriptivos que establecen los artículos 1968 y 1964 del Código Civil. Lo contrario supondría incurrir en una razón de incongruencia ex artículo 218 Ley de Enjuiciamiento Civil (téngase presente, que el deber de congruencia no sólo resulta de la confrontación entre lo pedido en la demanda y lo finalmente concedido en sentencia, sino también de la confrontación entre la concreta causa de pedir aducida en la demanda y los fundamentos de derecho que constituyen la razón de decidir de la sentencia —al margen de una mera alteración de normas en base al principio y iura novit curia, cuya aplicación práctica en ningún caso puede afectar a la real causa de pedir aducida en la demanda—».  

A TENER EN CUENTA. Lo anterior solo resultará de aplicación para aquellos supuestos en los que el reclamante sea el propietario, pues, ya hemos adelantado, que en aquellos supuestos en los que un arrendatario sea quien ejercite la acción de daños y perjuicios contra la comunidad por incumplimiento de las previsiones del art. 10.1 de la LPH, la reclamación tendrá amparo en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad aquiliana), por lo que, aquí sí nos encontraríamos con el plazo legal de un año para el ejercicio de la misma.

Es importante detenerse a analizar cuál será el dies a quo a partir del cual comienza a computarse el plazo de cinco años legalmente establecido para el ejercicio de la acción de reclamación del comunero a la comunidad de propietarios por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento impuesto en el art. 10 de la LPH. Y en este sentido, resulta de interés traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo n.º 114/2019, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, en la que la sala resuelve el caso planteado por un propietario que demanda a la comunidad de propietarios por las filtraciones de agua sufridas en su vivienda durante un largo tiempo, que han ocasionado daños en su propiedad. A través de esta sentencia, podemos comprobar que, a efectos de fijación de la fecha del inicio de la prescripción, lo fundamental es la calificación que han de merecer los daños causados (daños permanentes y daños continuados), dado que su calificación en unos u otros será lo que influya en la determinación del dies a quo para el comienzo del cómputo del plazo. En caso de daños permanentes, la fijación del dies a quo coincidirá con el momento de la causación del daño; concretamente desde el mismo momento en que lo supo el perjudicado, y ello aunque posteriormente el daño continúe manifestándose. Cuando nos encontremos ante un daño continuado resultará de aplicación para la determinación del dies a quo la fecha en la que el daño cesa, momento en que puede cuantificarse su alcance definitivo: 

«La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces —no antes—cuando la acción puede ejercitarse.

Esta es la doctrina mantenida por la sala en las sentencias que se citan en el recurso y en otras muchas, la cual no ha sido aplicada por la Audiencia en su sentencia al considerar que los daños no eran continuados sino permanentes. Así, no solo se ha de tener en cuenta la doctrina de las sentencias de 13 de octubre de 2015, 20 de octubre de 2015 y 22 de octubre de 2012, que cita el recurrente, sino también la contenida en las más recientes núm. 454/2016 de 4 julio y núm. 45/2017 de 25 enero, entre otras, que coinciden al señalar que en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado.

En el caso, se desprende de las actuaciones que fue en 2011 cuando se realizaron las reparaciones necesarias para evitar la reiteración del daño, por lo que el dies a quo ha de establecerse en ese momento y la acción no puede considerarse prescrita cuando se interpuso la demanda en el año 2014».

CUESTIÓN

¿Cuál es la diferencia entre los daños permanentes y los daños continuados?

Se califican como daños permanentes o duraderos aquellos que se mantienen en el tiempo, mientras que, tendrán la consideración de daños continuados cuando estos no solamente se mantienen en el tiempo, sino que se van agravando cuando su causa productora no cesa. (STS n.º 114/2019, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511). 

Otro aspecto importante dentro de este tipo de reclamaciones es que los gastos generados por el procedimiento judicial, en el caso de reclamaciones por daños de propietarios, no tendrán la consideración de gastos generales, y el comunero perjudicado no tiene que asumir ese coste, es decir, en aquellos casos en los que uno de los comuneros se enfrenta a una situación litigiosa contra la comunidad de propietarios, los desembolsos que esta última deba llevar a cabo para sufragar los gastos generados con ocasión de la controversia, no podrán adquirir carácter de «gastos generales» con relación al miembro o miembros a los que se enfrentan. Esta postura es la defendida por nuestro Alto Tribunal, y así la STS n.º 475/2011, de 24 de junio, ECLI:ES:TS:2011:4223, recoge que:

«Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: «si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad».

Finalmente, la STS de 24 de julio de 1997, "por si ello puede evitar nuevos conflictos", declara que "conforme a las Sentencias de 5 de Octubre de 1.983 y 23 de Mayo de 1.990, si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los actores no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad"».