530 - ¿Cuáles son los supuestos y requisitos que permiten la instalación de placas solares en una comunidad de propietarios?

En la actualidad son cada vez más las comunidades de propietarios que, con la finalidad de reducir los costes de la electricidad, así como con la intención de ser más sostenibles, apuestan por la instalación de placas solares.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, ya recoge la posibilidad de instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, y lo hace diferenciando varios supuestos, en los que se exigen mayorías distintas:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

2. (...)

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado».

De la redacción de la LPH cabe diferenciar tres supuestos distintos:

• El recogido en el art. 17.1 LPH, que parece pensado para aquellos supuestos en los que el beneficio de la instalación recaerá únicamente sobre aquellos comuneros que voten a favor, y que se caracteriza por exigir el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad, que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación.
• El art. 17.2 para cuando el coste de la instalación no supera la cuantía de 12 mensualidades de cuotas anuales.
• El recogido en el art. 17.3, referido a aquellos supuestos en los que la instalación va a beneficiar a la totalidad de la comunidad, y en los que se exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Necesidad de autorización de la junta de propietarios cuando se afectan elementos comunes

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 72/2019, de 11 de febrero, ECLI:ES:APMA:2019:582

a. Antecedentes de hecho

Se presenta recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estimaba la demanda de la comunidad de propietarios y declaraba la ilegalidad de la instalación de la obra e instalación doméstica de agua caliente de producción solar, y condenaba a retirar la misma.

b. Fundamentos de derecho

Tras pronunciarse sobre la legitimidad del presidente para demandar, la sala entra al fondo de la cuestión resolviendo sobre si la instalación de una placa solar con dos paneles puede considerarse una obra o no, y si se realizó en un elemento común o privativo:

«(...) concluir que estamos ante una obra en el amplio sentido de la palabra, la cual consistió en la construcción de un apoyo con dados de hormigón o ladrillo y cemento, realizando una impermeabilización y colocando las placas con perforaciones en el forjado para pasar los tubos. Es más, el propio perito presentado por la parte demandada, admitió expresamente al ser preguntado sobre el particular que para la instalación de las placas "era necesario ejecutar obras" siendo preciso ejecutar los apoyos necesarios. Por otra parte resulta probado que la colación de las placas solares y su acumulador ha conllevado la modificación de la configuración de la cubierta debido a las obras que son necesarias para su colocación, así como a la ocupación privativa de espacio comunitario, cubierta, cuya carácter común es incuestionable con el consiguiente aprovechamiento del vuelo por parte de uno de los comuneros».

A continuación, se refiere la sentencia al posible perjuicio a los demás copropietarios, afirmando la sala la existencia de dicho perjuicio ya que:

«(...) la ocupación de la zona de cubierta para uso exclusivo de los hoy demandados, impiden que otros propietarios puedan llevar a cabo el mismo tipo de instalación en la cubierta, por falta de espacio para el resto (...)».

Concluyendo:

«Partiendo de todos estos extremos acreditados y que resultan relevantes para analizar la cuestión debatida resulta evidente en el supuesto que nos ocupa de la necesidad de autorización expresa de la junta de propietarios para llevarlas a cabo, tal y como expresamente recoge el art. 17.1 de la LPH, pues las obras realizadas, lo han sido en la cubierta y suponen la alteración de un elemento común (art 396 Código Civil), requiriendo el tipo de obra que nos ocupa, a tenor de la actual redacción del artículo referido la autorización "por mayoría de tercio de las cuotas para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables". No estamos ante una obra en elemento privativo, como se alega por los apelantes en apoyo de sus pretensiones revocatorias, y por tanto no resulta de aplicación el art 7.1 de la LPH, solo aplicable cuando el comunero actúa dentro de su propio inmueble lo que no acontece en el supuesto que nos ocupa. Siendo evidente, y es un hecho no controvertido, que los demandados ni tan siguiera solicitaron la correspondiente autorización de la junta, de ahí la procedencia de la declaración de ilegalidad de las obras así como del resto de las declaraciones efectuadas en la sentencia objeto de apelación, consecuencias de la anterior, y que resultan necesarias para reponer la zona de cubierta afectada al estado anterior a la instalación de las placas.

A mayor abundamiento solo cabe añadir ante el hecho alegado por la apelante de ausencia de perjuicio para la comunidad, ausencia de perjuicio no acreditado no está acreditada, pues tal y como hemos razonado el perjuicio es evidente, además la LPH no condiciona la posibilidad de ejercicio de la acción en defensa de los elementos comunes, a la circunstancia de que concurra un perjuicio para la comunidad, pues se confiere tal posibilidad, ante cualquier modificación o alteración de las zonas comunes sin el consentimiento unánime de la comunidad o de las mayorías requeridas, a diferencia de lo que ocurre dentro del propio piso, en cuyo caso el art. 7 LPH autoriza la realización de tales obras, siempre que no perjudiquen los derechos del otro propietario».

c. Resolución

Se desestima íntegramente el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia en su totalidad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia n.º 130/2018, de 15 de mayo, ECLI:ES:APMU:2018:1161     

a. Antecedentes de hecho

Se recurre en apelación la sentencia de primera instancia que desestimaba la demanda del propietario en la que se solicitaba la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios que aprobaba darle al mismo el plazo de un mes para retirar 7 aparatos de aire acondicionado y dos termos solares situados en la cubierta. 

b. Fundamentos de derecho

Se entiende en la sentencia que deben analizarse por separado los 7 aparatos de aire acondicionado, que sustituían a unos ya existentes, y los dos termos solares (sendas placas solares con sus depósitos de agua para proporcionar agua caliente al local), que han sido instalados con posterioridad.

Si bien con relación a los aparatos de aire acondicionado considera la sala que se entiende que la comunidad tuvo una voluntad favorable a los mismos, mientras que, en lo que se refiere a los termos solares, da una respuesta distinta:

«Y distinto es el caso de los termos solares, pues como se ha dicho, su instalación no supone sustitución de otros aparatos similares anteriores, ni consta en autos que existan otros aparatos similares situados en la cubierta de la planta baja (o en otro elemento común), por lo que al no haber sido solicitada autorización para instalarlos en un elemento común, la pretensión de la comunidad tendente a su retirada resulta perfectamente legal, y no puede considerarse contraria a derecho».

c. Resolución

Se estima parcialmente el recurso, revocando en parte la sentencia de primera instancia únicamente en lo relativo al aire acondicionado.