760 - Supuestos en los que pueden impugnarse los acuerdos de la junta de propietarios en una comunidad de propietarios

En un sentido general, podrán impugnarse todos los acuerdos de la junta de propietarios que:

• Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la propia comunidad de propietarios.
• Resulten dañosos para los intereses de la comunidad.
• Supongan un gran perjuicio para algún propietario que, además, no tenga obligación de soportar.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 294/2004, de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2598, afirma que en la propiedad horizontal confluyen dos clases de propiedad:

«Caracteriza a la propiedad horizontal la yuxtaposición de dos clases de propiedad (Sentencia de 16 de junio de 1.976, entre otras). De un lado, una singular y exclusiva, que recae sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, de otro lado, una copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (artículo 3 de la Ley 49/1.960). Como señala la exposición de motivos de la Ley, el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en atención a los intereses en juego. Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos».

Entre los mentados órganos de gestión y administración, en el artículo 13 de la LPH, se encuentra la junta de propietarios, que se compone por todos sus titulares, a quienes corresponde adoptar bien por unanimidad o por acuerdos mayoritarios, de conformidad con el artículo 14 de la LPH, las siguientes decisiones:

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

El artículo 17 de la LPH establece los sistemas por los que se determinan los acuerdos en cada caso, pero, además, otra suerte de reglas que en caso de incumplimiento pueden suponer la impugnación de los mentados acuerdos por algún propietario, máxime, cuando como cita el apartado 9 del artículo 17 de la LPH: «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios».

A TENER EN CUENTA. Los apartados 2 y 4 del artículo 17 de la LPH se han visto modificados con efectos desde el 29/12/2023, por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.

El art. 18.1 de la LPH establece cuando procede la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios, y lo hace en los siguientes términos:

«1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho».

Esta acción tiene por objeto impugnar ante la autoridad judicial los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en los supuestos fijados por el mentado artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. La jurisprudencia ha puntualizado que solo son objeto de impugnación con arreglo al citado artículo, los acuerdos con carácter colectivo de la junta de propietarios y no aquellos acuerdos que afecten a los elementos privativos de los propietarios, así se ha pronunciado al respecto recientemente el Tribunal Supremo en su sentencia STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36:

«8.- Hay que tener en cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio, no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce".

En este sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo" (sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de enero de 2018)».