220 - Supuestos en los que puede extinguirse el régimen de propiedad horizontal según la ley de propiedad horizontal

De conformidad con el artículo 23 de la LPH, el régimen de propiedad horizontal se extingue:

a) Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

b) Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

La destrucción del edificio

Como punto de partida cabe citar aquí la sentencia del Tribunal Supremo n.º 360/1999, de 24 de abril, ECLI:ES:TS:1999:2747, cuyas referencias al art. 21 de la LPH deben entenderse hechas al actual art. 23 de la LPH:

«(...) Como evidencia la redacción del art. 21, viene a contemplar dos supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal, totalmente diferenciados e independientes entre sí, refiriéndose el primero al de la destrucción física o material del inmueble, el que tan sólo toma en consideración la total del edificio, si bien, a la misma viene a equiparar aquella en que el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca, a menos que el exceso esté cubierto por un seguro, con lo cual, parece estar aludiendo a un caso en que no se produce la total destrucción física del edificio, aunque por la transcendencia económica del coste de la reconstrucción merece igual consideración que el de ruina total. La única salvedad para que la destrucción del edificio no lleve aparejada la extinción del régimen de propiedad horizontal es la existencia del pacto en contrario».

Con relación a la destrucción del edificio, en primer lugar, se debe aclarar que los términos destrucción y reconstrucción no solo hacen referencia a los supuestos de ruina total, sino también a aquellos en que el inmueble adolezca de graves daños o defectos cuya reparación supere el 50 % de su valor. Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 423/2012, de 21 de septiembre, ECLI:ES:APO:2012:2723, recoge que:

«Es decir, que el régimen de propiedad horizontal se extingue cuando el edificio se destruyó totalmente o cuando exige reparaciones que exceden del 50 % de su valor, esto es, cuando concurre la denominada ruina económica, lo que se revela como una cuestión de índole civil, no vinculada al concepto de ruina en el ámbito administrativo».

En segundo lugar, también conviene citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 239/2019, de 24 de abril, ECLI:ES:TS:2019:1341, en la que se recoge que: 

«(...) a efectos de la extinción del régimen de propiedad horizontal, se equipara a la destrucción del edificio el supuesto en el que "el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro"».

Hay que destacar que la LPH permite que el título constitutivo o los Estatutos puedan contener una cláusula que mantenga el régimen de propiedad horizontal, reconstruyendo el edificio, aun cuando esa reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, en este sentido podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 552/2019, de 29 de octubre, ECLI:ES:APS:2019:754, que recoge:

«(...) acontecida la destrucción del edificio, no puede dudarse de que se ha extinguido el régimen de propiedad horizontal, pues no existe justificación de que exista algún pacto en contrario en cuya virtud haya sido voluntad de los copropietarios la de continuar sometidos al régimen de propiedad horizontal».

Cuando hablamos del coste de reconstrucción será primordial conocer en primer lugar la cuantía de dicha reparación, para lo que será necesario acudir a informes de peritos. En caso de existir disconformidad con el valor de reconstrucción solo cabrá acudir a la vía judicial para que el juez decida sobre este extremo.

En caso de que la reconstrucción supere ese 50 % del valor, salvo que exista unanimidad de los propietarios, ninguno de estos estará obligado a asumirla, aunque estén a favor el resto de los comuneros.

Si el coste de reconstrucción no supera el 50 % del valor, salvo acuerdo en contrario por unanimidad, cada comunero deberá contribuir a la reconstrucción en proporción a su cuota de participación. Si en este supuesto una mayoría de los propietarios no quisiese reconstruir, los restantes deberán acudir al juzgado formulando demanda de impugnación de acuerdos por los cauces del artículo 18 de la LPH.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 193/2013, de 27 de marzo, ECLI:ES:APBI:2013:2503

«En la doctrina se ha señalado, sobre este precepto, que el pacto en contra debe estar previsto en los Estatutos o bien adoptarse con unanimidad. Por otro lado, y como quiera que a la destrucción se asimila el supuesto en que el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, la posibilidad de llevarla a cabo si supera ese límite requiere el acuerdo unánime de los comuneros, pues como se ha señalado en la misma doctrina en tal caso ningún comunero está obligado a aceptar las obras de reconstrucción, es decir que aunque la mayor parte de los propietarios decida levantar otra vez el inmueble, la sola oposición de un propietario impedirá que tal acuerdo prospere. Así la sentencia del Tribunal Supremo de 24 abril de 1999 "pero si la cuantía es menor ocurrirá lo contrario, que nadie podrá exonerarse del compromiso y tendrá que pagar lo que le corresponda según la cuota a tenor del art. 9 regla c de la Ley". En igual sentido el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 julio 2008 declaró "la propiedad horizontal se constituye y cabe su extinción cuando se dan las circunstancias que la Ley contempla, es decir, la destrucción del edificio o la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria. En el supuesto del debate nos encontramos ante la destrucción del edificio, lo que en principio provoca la extinción de la propiedad horizontal". Asimismo la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 7 febrero 2008 señala que "como consecuencia una vez extinguida la propiedad horizontal los comuneros dejan de ser dueños de un concreto espacio, pasando a ser titulares de una participación indivisa en el total solar del inmueble, en régimen de comunidad ordinaria". Todo ello según el propio art. 23.1 salvo pacto en contrario. Pues bien, ese pacto en contrario puede estar previsto en los estatutos, lo que no ocurre en caso de autos, o puede adoptarse con posterioridad. En el presente caso ni consta en los estatutos ni se ha logrado un pacto al respecto, debiendo recordar que el art. 23 alude a pacto y no a los acuerdos a los que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. Mas lo cierto es que todos los comuneros están de acuerdo en que las obras de rehabilitación tienen un coste excesivo y ello conlleva, dada la declaración legal de ruina, la extinción de la comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal.

La sentencia la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 17 de junio 2010, el hecho de acudir al art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla dos causas de disolución del régimen de propiedad horizontal, por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, con declaración interpretativa de cuándo se entiende destruido un edificio, y por conversión en propiedad o en copropiedad ordinaria, nos conduce a colegir que el objetivo de dicho precepto legal no es la extinción del derecho de propiedad, ni siquiera de la Comunidad de Propietarios, sino del régimen especial de la propiedad horizontal, en tanto que da lugar a la finalización de dicho régimen por otro título, o conversión en comunidad ordinaria cuando desaparece la dimensión de la propiedad horizontal».

Pese a lo señalado hasta ahora, si existiese seguro y este cubriese el exceso sobre el porcentaje del 50%, la propiedad horizontal no se extinguirá y deberá procederse a la reconstrucción. Como se estableció con anterioridad, si una mayoría se opusiese a la reconstrucción, los restantes propietarios deberán impugnar dicho acuerdo de conformidad con el artículo 18 de la LPH.

CUESTIÓN

En el supuesto de que se realice una declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio, constituyendo una comunidad, cuando se pretende construir un edificio que aún no existe, si finalmente no se construye ¿procede la extinción del régimen de propiedad horizontal?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla n.º 354/2020, de 23 de octubre, ECLI:ES:APSE:2020:852, da respuesta a esta cuestión, y concluye que: «(...) Por lo que si, con arreglo a dicho artículo, en caso de destrucción del edificio, salvo pacto en contrario se extingue el régimen de propiedad horizontal, con mucha mas razón, cuando no ha llegado a existir dicho edificio, tendrá que desaparecer y retrotraerse su constitución formal, amen del principio de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad, que exige que se adapte el registro a la realidad, no debiendo existir una titularidad sobre fincas inexistentes, no llegando siquiera los formalmente titulares de las fincas resultantes de esa división horizontal a ser copropietarios, pues no han podido tomar posesión de un bien inmueble inexistente, teniendo sólo el titulo y faltando la traidito o entrega al ser esta imposible, siendo inasumible que, uno de los copropietarios, "BP SEVILLA, S.A.", de inmuebles inexistentes se opongan a la desaparición formal de esos títulos sobre fincas inexistentes, sin perjuicio de los derechos que pudieran asistirles a ejercitar en el ámbito del derecho de obligaciones frente a quien o quienes corresponda, que quedan a extramuros de este proceso».

Con respecto a la posibilidad de pacto en contra para el supuesto de destrucción del edificio se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 139/2016, de 8 de junio, ECLI:ES:APA:2016:1901, que establece que: 

«En el supuesto de destrucción del edificio, el régimen de propiedad horizontal se extingue, salvo que los copropietarios hayan excluido dicha posibilidad por pacto, o le hayan querido dar un alcance distinto, al amparo de la autonomía de la voluntad. Así el Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de abril de 1999, ha mantenido que la única salvedad para que la destrucción del edificio no lleve aparejada la extinción del régimen de propiedad horizontal es la existencia del pacto en contrario.

También se ha mantenido por RDGRN de 20 de junio de 2005, que este pacto, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse antes o después de la destrucción del edificio, y la finalidad de la norma, interpretada según el art. 3 del Código Civil, es lograr la reconstrucción del edificio, pues sólo dirigiéndose hacia la reconstrucción se comprende el párrafo segundo del propio artículo. En consecuencia, se suele mantener el régimen de propiedad horizontal cuando la finalidad es la reedificación.

En otras resoluciones judiciales se ha considerado que ese pacto o voluntad de los comuneros contraria a la extinción del régimen de propiedad horizontal, puede perfectamente desprenderse de la conducta desplegada por los miembros de la comunidad de propietarios, en un supuesto en el que los acuerdos se adoptaron con una voluntad clara y con un propósito bien definido, que no es otro que la continuidad de aquél régimen por el que ya se regían las relaciones de los copropietarios; pues la ley no exige que el pacto sea expreso. Siendo suficiente para entender la existencia de dicho pacto, los propios actos de los condóminos dirigidos a la reedificación del inmueble. En todo caso, se ha considerado que la continuidad del régimen debe quedar meridianamente clara, sin sombra alguna de que esa fue la voluntad de los copropietarios cuando lo establecieron, bien originariamente bien por acuerdo unánime posterior, porque la regla general es indiscutiblemente la extinción y lo excepcional es la continuidad, siendo del todo lógico pues se vendría a imponer a los copropietarios un sacrificio económico de reconstrucción que no siempre estarían dispuestos a realizar».

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 715/2008, de 22 de julio, ECLI:ES:TS:2008:4826, también se ha pronunciado sobre este pacto y así, en relación a un litigio que partía del hecho de que en la escritura de compraventa se había estipulado que el propietario de la planta del sótano tendría siempre el derecho de construir esa planta en el caso de que se tuviera que reconstruir el edificio por siniestro, el TS argumentó lo siguiente:

«La propiedad horizontal se constituye y cabe su extinción cuando se dan las circunstancias que la Ley contempla, es decir, la destrucción del edificio o la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.

En el supuesto del debate nos encontramos ante la íntegra destrucción del edificio, lo que, en principio, provoca la extinción de la propiedad horizontal.

La problemática reside en la determinación de si la cláusula reseñada puede o no ser considerada como el pacto en contrario a que se refiere el artículo 23.1, inciso primero, de la Ley de Propiedad Horizontal.

(...)

En efecto, al interpretar los términos de la repetida cláusula, corresponde concluir que sólo hace referencia al derecho del actor de construir la planta inferior en la coyuntura de que se tuviera que reconstruir el edificio, de modo que la última situación no se establece sino como eventualidad, y sólo podrá realizarse si los copropietarios deciden ejecutarla de mutuo acuerdo, pero sin ninguna exigencia obligacional de hacerlo».

La conversión en propiedad ordinaria

El segundo supuesto de extinción que se recoge en el artículo 23 de la LPH es el de conversión en propiedad o copropiedad ordinaria. Esta opción incluye dos situaciones distintas:

1. Cuando una persona adquiere la totalidad de los pisos y locales que componen la comunidad.
2. Cuando los comuneros deciden extinguir el régimen de propiedad horizontal y pasar a ser propietarios en proindiviso de todo el edificio. En todo caso, será necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Sobre esta posibilidad se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia n.º 363/2010, de 2 de julio, ECLI:ES:APM:2010:12097: «(...) siendo preciso que para esa conversión en copropiedad ordinaria se alcanzara el acuerdo unánime de los propietarios, no bastando la mayoría, de modo que en ningún caso la conversión se produce de forma automática, requiriendo en todo caso, el acuerdo unánime de los propietarios que integran la Comunidad demandada, salvo que se produzca una cadena de enajenaciones deviniendo un propietario único (...)».