490 - Clasificación de los sujetos responsables por los daños provocados por las obras en una comunidad de propietarios

Cuando en una comunidad de propietarios se llevan a cabo obras se plantea la cuestión de quién debe responder de los posibles daños que se produzcan por la ejecución de estas. Los sujetos susceptibles de ser responsables son el empresario o profesional que va a ejecutar la obra y la comunidad de propietarios que es quien contrata la obra. 

La importancia de delimitar esta responsabilidad radica en establecer la parte demandada en el proceso para reclamar los daños que se hayan causado como consecuencia de las obras.

Entre las obligaciones que tiene cada propietario en el ámbito de la comunidad, el artículo 9.1.c) de la LPH establece la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes, además en este precepto se recoge in fine el derecho del propietario a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Del análisis de este artículo deriva la responsabilidad de la comunidad frente a los daños que se produzcan en los bienes privativos a consecuencia de las obras que se realicen.

Desde la perspectiva del CC, la responsabilidad por los posibles daños deriva del artículo 1902: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». De este artículo podemos deducir la responsabilidad del empresario que ejecuta la obra, pues es quien causa el daño directamente —por culpa o por negligencia—. Para atribuirle responsabilidad a la comunidad de propietarios debemos acudir al artículo 1903.1 del CC, que señala «La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder».

También podemos determinar la responsabilidad de la comunidad de propietarios a través de la Ley de Ordenación de la Edificación. La comunidad de propietarios responde de estos daños en su calidad de promotor de la obra, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 de la citada norma: «Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». En los supuestos en que no pueda individualizarse la causa de los daños o exista concurrencia de culpa se dará una responsabilidad solidaria, conforme se establece en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. 

La comunidad podrá ser responsable de los daños que se produzcan con motivo de las obras cuando se contrata a una empresa o profesional que no cumple con los requisitos de capacitación necesarios para la ejecución de la obra que se va a realizar. Esta responsabilidad por culpa in eligendo ha sido reconocida por nuestro Alto Tribunal en numerosas resoluciones.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 835/2008, de 17 de septiembre, ECLI:ES:TS:2008:5026

«(...) para que el dueño de la obra no responda de los actos realizados por terceros en la ejecución aquella, además de no estar unidos por una relación de jerarquía o dependencia, ha de haber elegido diligentemente a los profesionales encargados de dicha ejecución, de suerte que, de haber encargado la realización de las labores a personas no cualificadas, incurre en una responsabilidad directa ex art. 1903 CC por "culpa in eligendo". En este sentido, la reciente Sentencia de esta Sala de 25 de enero de 2007, en un supuesto similar, establece que «es asimismo jurisprudencia de esta Sala la que señala que puede también incorporarse al vínculo de responsabilidad extracontractual a la empresa comitente en aquellos supuestos en los cuales se demuestre la existencia de culpa en la elección, cuya concurrencia depende de que las características de la empresa contratada para la realización de la obra no sean las adecuadas para las debidas garantías de seguridad, caso en el que podrá apreciarse la existencia de responsabilidad —que la más moderna doctrina y jurisprudencia no consideran como una responsabilidad por hecho de otro amparada en el artículo 1903 CC, sino como una responsabilidad derivada del artículo 1902 CC por incumplimiento del deber de diligencia en la selección del contratista— (SSTS de 18 de julio de 2005; 3 de abril y 7 diciembre de 2006)». En parecidos términos se pronunció la posterior Sentencia de 30 de marzo de 2007, que apreció, asimismo, culpa "in eligendo" e "in vigilando" en los daños producidos por una empresa contratista poco cualificada a terceros, en la figura del comitente, en aplicación de la interpretación jurisprudencial del art. 1903 CC».

La responsabilidad directa por culpa in eligendo concurre cuando se demuestra que la empresa contratada para la ejecución de la obra no tiene las características adecuadas para realizar la misma. Para apreciar la responsabilidad de la comunidad, la falta de capacitación y cualificación de quienes realicen la obra debe ser objetiva, así pues, en principio, la asignación de la obra a profesionales titulados con la experiencia necesaria sería suficiente. Esto sería así, en principio, pero el Tribunal Supremo ha matizado qué se considera por diligencia necesaria para eximir de responsabilidad a la comunidad, en su sentencia n.º 548/2008, de 11 de junio, ECLI:ES:TS:2008:2730:

«En primer lugar ha de significarse que, en aplicación del artículo 1903 del Código Civil, no puede entenderse que el deber de diligencia del buen padre de familia del promotor se haya agotado en la elección de un técnico facultativo habilitado oficialmente o, en palabras de la sentencia alegada por el recurrente "aquellos a quienes legal y técnicamente corresponda la realización de una actividad", pues es evidente, del examen de los hechos declarados probados, que los técnicos elegidos por el promotor no resultaron ser tan diligentes como se pretende. Afirmar lo contrario sería exonerar de responsabilidad al promotor siempre que contrate a técnicos con título oficial y, en su caso, colegiados, realizando una generalización inaceptable que, a la vez que libera al promotor de toda responsabilidad fuera cual fuere el caso concreto, amplía la responsabilidad de los técnicos de forma cuasi-universal».

Otra posibilidad es que la responsabilidad de la comunidad se produzca por culpa in vigilando. La misma se produce cuando la comunidad de propietarios se haya reservado facultades de dirección o control sobre los trabajos que se van a realizar. En este caso, al no existir una autonomía del contratista para realizar las labores encargadas, no asume los riegos en exclusiva, sino que comparte responsabilidad con la persona encargada de exigir especificaciones. Esta responsabilidad se ha desarrollado en varias sentencias del TS, como ejemplo se cita la sentencia del Tribunal Supremo n.º 68/2007, de 25 de enero, ECLI:ES:TS:2007:354:

«En segundo, el artículo 1.903 del CC ha sido interpretado de forma reiterada por esta Sala en el sentido de que en los casos en los que la realización de la obra se encarga a un contratista, la responsabilidad corresponde exclusivamente a éste, como contratista independiente, siempre que dicho contrato no sea determinante de una relación de subordinación o dependencia entre la empresa promotora y la contratista, asumiendo de manera exclusiva sus propios riesgos (SSTS de 4 de enero de 1982; 8 de mayo de 1999), dependencia que se produce cuando el contratista no actúa formalmente como autónomo si, de hecho, está sujeto al control de la propiedad o promotora de la obra o se encuentra incardinado en su organización correspondiéndole el control, vigilancia y dirección de las labores encargadas, de tal forma que será posible responsabilizarle del daño en aquellos supuestos en que no solo encarga la obra a personal especializado y cualificado profesionalmente con suficientes conocimientos para un ejercicio normalmente correcto de la "lex artis", sino que designa a un director facultativo de la obra a quien compete exigir el cumplimiento de las especificaciones del proyecto, las normas de buena ejecución y las de Seguridad e Higiene en el Trabajo, pues ello es determinante de la responsabilidad por hecho de otro, según la interpretación jurisprudencial del artículo 1903, y ésta no puede ser enervada por la existencia de un pacto en contrario entre los responsables, que no puede producir efectos en perjuicio de terceros ajenos al ámbito contractual en virtud del principio de relatividad del contrato».

De todo lo expuesto, concluimos que la exigencia de responsabilidad en los supuestos de daños en bienes privativos se verá condicionada por las circunstancias propias del caso. Cuando estemos ante una concurrencia de culpas, la responsabilidad se exigirá solidariamente. Atendiendo al ámbito procesal, lo anterior supone que estamos ante un litisconsorcio pasivo voluntario. 

CUESTIÓN

Han hecho obras en mi comunidad y me han ocasionado daños en mi piso. ¿A quién tengo que demandar?

Al tratarse de responsabilidad solidaria, la demanda puede dirigirse contra cualquiera de los responsables. Por tanto, la demanda podría dirigirse contra el empresario que realiza la obra o contra la comunidad de propietarios. Así mismo, también se podría interponer frente a los dos.