790 - Sujetos no legitimados para poder impugnar los acuerdos de la junta de propietarios en una comunidad de propietarios

No estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios los propietarios que:

• Hayan votado a favor.
• Quienes se hayan abstenido, salvo que hubiesen salvado su voto.
• Los arrendatarios y usufructuarios.
• Los propietarios que no estén al corriente de los pagos (morosos).

Ahora desarrollaremos cada uno de los supuestos citados.

a) Quién votó a favor. Es evidente que no están legitimados por exclusión tácita de la norma, y es que el artículo 18.2 de la LPH únicamente alude a quienes sí estuviesen legitimados para impugnar, es decir, el que haya salvado su voto, el ausente o el indebidamente privado de su derecho a voto, todos ellos supuestos en los que la voluntad del propietario, respecto a los acuerdos adoptados por la junta, no ha existido por uno u otro motivo. El hecho de manifestar una voluntad a favor del acuerdo durante la celebración de la junta para posteriormente impugnar dicho acuerdo, supondría ir contra los propios actos, doctrina fijada y desarrollada ampliamente por nuestros tribunales, y así nos servimos a modo ejemplificativo de las sentencias del Tribunal Supremo n.º 353/2020, de 24 de junio, ECLI:ES:TS:2020:1993, y n.º 760/2013, de 3 de diciembre, ECLI:ES:TS:2013:5717, que recogen la doctrina advertida, aplicable a aquel propietario que tras emitir voto favorable viene contra sus actos:

«1.-La doctrina de los actos propios queda definida en la sentencia del Tribunal Constitucional (STC) 73/1988, de 21 de abril, cuando declara:

"la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos".

2.- Conforme a la jurisprudencia de esta sala, la doctrina de los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia (sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura (sentencias 552/2008, de 17 de junio; 119/2013, de 12 de marzo; 649/2014, de 13 de enero de 2015; 301/2016, de 5 de mayo; y 63/2018, de 5 de febrero)». (Sentencia del Tribunal Supremo n.º 353/2020 de 24 de junio, ECLI:ES:TS:2020:1993).

«(...) la doctrina de los actos propios, con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, se formula en el sentido de que "quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real" (SSTS 12-3-08 y 21-4-06), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento (SSTS 7-6-10 , 20-10-05 y 22-1-97) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado (SSTS 8-5-06 y 21-1-95), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual (SSTS 25-3-07 y 30-1-99) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho (SSTS 12-7-97 y 27-1-96)».(Sentencia del Tribunal Supremo n.º 760/2013 de 3 de diciembre, ECLI:ES:TS:2013:5717).

b) Quienes se abstuvieron, salvo que hubieran salvado su voto, y en este sentido recordamos la sentencia del Tribunal Supremo n.º 242/2013 de 10 de mayo, ECLI:ES:TS:2013:3127, a la que ya hemos hecho alusión previamente respecto de los propietarios legitimados cuando hayan salvado su voto.

c) Los arrendatarios y usufructuarios. Entendemos la exclusión de arrendatarios o usufructuarios de la propia dicción del precepto, pues cuando el artículo 18.2 de la LPH señala que «(...) estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios (...)», deben entenderse excluidos de impugnar acuerdos de la junta los sujetos que no sean propietarios, y en tal sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Alicante en su sentencia n.º 169/2010, de 28 de abril, ECLI:ES:APA:2010:1330:

«(...) se discute la legitimación de otra de las demandantes, ya que no ostenta la condición de propietaria, sino de usufructuaria y en este punto el recurso ha de ser estimado, pues la Ley de Propiedad Horizontal únicamente se refiere a los propietarios como sujetos activos o pasivos en su relación con la Comunidad, pues una cosa es que, según los artículos 15.1 y 17 de la citada Ley, si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, y otra que este ostente legitimación frente a la Comunidad, pues únicamente el propietario es el titular de las relaciones con la misma».

En el mismo sentido, debemos añadir que en aquellos supuestos en que se busque impugnar un acuerdo por medio de la representación del presidente, no quedará legitimado para ello quién resulte de facto presidente sin ser propietario. Sobre ello se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia STS n.º 700/2009, de 11 de noviembre, ECLI:ES:TS:2009:7004: 

«El requisito básico es que el nombrado Presidente sea propietario, por lo que, en principio, hay que rechazar que el designado no ostente esta condición; el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone tajantemente que "el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo".

Ocurre, a veces, que se hace ese nombramiento a persona que no goza de la titularidad y la decisión funciona materialmente.

Inclusive, alguna posición jurisprudencial ha admitido a estos efectos al cónyuge o el hijo del dueño o un tercero (SSAP de Tarragona de 22 de enero de 1998, Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998, y STS de 4 de mayo de 1998), pero se trata de resoluciones que significan más la admisión de una situación de justicia material, que de una aplicación rigurosa de la norma legal.

No obstante, si la Junta toma un acuerdo en ese sentido, que indudablemente es contrario a la Ley, procede la impugnación judicial, en la forma y plazos establecidos en el artículo 18 de la Ley, según señala la STS de 18 de marzo de 2003».

d) Los morosos. Quien no se encuentre al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad no podrá impugnar el acuerdo, a excepción de aquellos acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9, es decir, aquellos acuerdos en los que se pretende alterar las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo o en los que se acuerde una contribución a los gastos diferente a esta.

Recordamos la sentencia del Tribunal Supremo n.º 144/2019, de 6 de marzo, ECLI:ES:TS:2019:705, respecto de la obligación de estar al corriente de pago, en tanto ello supone una regla de procedibilidad: «(...) introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente».

Con respecto a la excepción introducida en el art. 18.2 de la LPH para los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 154/2022, de 28 de febrero, ECLI:ES:TS:2022:719, dispone:

«El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH, se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre, en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH, que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre, tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH, toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes».