630 - Sujetos que asumen la responsabilidad en una comunidad de propietarios por la aparición de diferentes tipologías de humedades

¿Qué ocurre si el origen de la humedad radica en la terraza o cubierta del edificio a la que se le ha dado un uso privativo? 

Las terrazas, las cubiertas del edificio, (también los patios de luces), constituyen elementos comunes por destino y, por tanto, pueden ser objeto de desafectación. De encontrarnos ante una humedad en un bien de tales características, a los efectos de determinar quién es el verdadero responsable de los daños causados y el obligado a la reparación, podemos encontrarnos con dos supuestos diferenciados:

a. Que el origen del daño devenga como consecuencia de un defecto en la construcción o elementos arquitectónicos que aseguran la estanqueidad del inmueble

De encontrarnos ante este supuesto, la responsabilidad recaerá sobre la comunidad de propietarios.

Así, por ejemplo, en el caso de las terrazas, encontramos que el Tribunal Supremo las ha calificado, desde siempre, incluso a las que cumplen la función de cubierta del edificio, como elementos comunes accesorios o por destino, no por naturaleza, y ha admitido reiteradamente su posible desafectación para configurarlas como elementos privativos, ya sea desde la constitución de la propiedad horizontal en el propio título constitutivo, ya sea con posterioridad por la junta de propietarios (entre otras, STS n.º 402/2012, de 18 de junio, ECLI:ES:TS:2012:5771).

Sin embargo, y pese a encontrarnos con la desafectación del bien, el carácter privativo no se proyecta sobre aquellos elementos arquitectónicos que, aun dentro del espacio privativo, sirvan a otros propietarios, esto es, elementos que cumplan funciones comunes dentro del inmueble. Ello es así, tal y como señala la sentencia arriba referida, porque no cabría entender que la propiedad exclusiva de un elemento y de su espacio suponga la propiedad privativa de, por ejemplo, el forjado del mismo, que es un elemento común por naturaleza y que no se puede desafectar. Tampoco la impermeabilización que, por definición, no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que esta es cubierta, pues tiene una función de protección para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto.

En consecuencia, tanto por la condición de elemento común que merecen aquellos elementos arquitectónicos que aseguran la estanqueidad del inmueble, aun estando en un elemento privativo, como por la obligación legalmente impuesta de realizar las obras necesarias en el inmueble para que reúna las debidas condiciones de estanqueidad (art. 10.1 de la LPH), es la comunidad de propietarios la responsable de las humedades que se deriven como consecuencia del mal estado de los referidos elementos.

Así, la sentencia mentada (STS n.º 402/2012, de 18 de junio, ECLI:ES:TS:2012:5771) partiendo del reconocimiento de que es en la terraza el elemento en el que tienen su origen las filtraciones, y habida cuenta que la causa de las mismas se encuentra en un defecto en la estanqueidad del inmueble, estima la responsabilidad de la comunidad de propietarios, por el fallo de un elemento común pese a la propiedad privada de la terraza, como es el forjado de cubierta y su impermeabilización, condenándola, en consecuencia, a la ejecución de las obras precisas para suprimir las humedades por filtraciones y a reparar los daños:

«(...) pese a que las terrazas tienen carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo en todo caso, elementos comunes por naturaleza, debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal. Estos razonamientos, suponen que, al quedar acreditado que los daños provienen del mal estado de un elemento común, el forjado del edificio, su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados, son una obligación de la comunidad de propietarios».

Lo fundamental radica en que deberemos acreditar que los daños provienen del mal estado de un elemento común del bien pese a que este tenga, ya sea en título, ya sea por acuerdo posterior, carácter privativo. Pudiendo, en consecuencia, solicitar su reparación y el resarcimiento de los daños ocasionados, pues pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de mantenimiento y conservación de los elementos arquitectónicos que aseguran la estanqueidad del inmueble.

Misma postura recogen pronunciamientos posteriores como, por ejemplo, la STS n.º 755/2015, de 30 de diciembre, ECLI:ES:TS:2015:5805, en la que, analizando un supuesto de hechos de una terraza de un ático, reconoce el tribunal que, aunque privativa, como cubierta sirve de impermeabilización del edificio y en tal sentido se califica como elemento común, o la sentencia n.º 47/2020, de 20 de enero, ECLI:ES:APS:2020:36, de la Audiencia Provincial de Cantabria en la que basan los magistrados su razonamiento jurídico en la propia literalidad del artículo 396 del Código Civil al que hemos hecho alusión al principio de estas líneas, reconociéndose a través del citado precepto como elementos comunes de la edificación, entre otros, los «elementos estructurales y entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventadas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores». Si, en consecuencia, tal y como dice la sala, el origen del daño se encuentra en la inexistencia o en la existencia deformada o inútil de la debida impermeabilización de la terraza o fachada que actúan como elementos de estanqueidad, no puede existir duda de su carácter común como elemento general de la comunidad, como elemento arquitectónico que es.

Determinada la fuente de causación del daño, es a la comunidad de propietarios y no al propietario individual, a la que, de acuerdo con el art. 10.1 LPH, le corresponde la realización de las obras de reparación por ser un elemento común por naturaleza. Puesta en conocimiento de la comunidad la existencia de la filtración o humedad en la vivienda o local con origen en un elemento común, la omisión por parte de esta de la diligencia debida en procurar su reparación es el título de imputación que permite declarar su responsabilidad.

CUESTIÓN

Irene ha encontrado filtraciones de agua en su vivienda provenientes de la terraza del ático, propiedad de sus vecinos, Cristina y Carlos. Tras contratar un experto en la materia, el peritaje concluye que los daños producidos en la vivienda de Irene obedecen al mal estado de la tela asfáltica y al deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante. Habida cuenta que, consultado el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, la terraza del ático tiene naturaleza privativa, ¿a quién debe reclamar Irene los daños?

A la comunidad de propietarios y ello porque, de acuerdo con el peritaje, los daños se deben al mal estado de la tela asfáltica y al deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante y, en este sentido, la naturaleza común de esos elementos, por ser estructurales y esenciales en la comunidad de propietarios, conlleva necesariamente que su reparación no sea propia del titular de la terraza, pese al carácter de elemento privativo por dominio o por uso, sino que, al encontrarse el origen del daño en la existencia deformada de impermeabilización de la misma, es a la comunidad de propietarios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH, a la que le corresponde la realización de las obras de reparación y de su resultado, por ser un elemento común por naturaleza. (STS n.º 755/2015, de 30 de diciembre, ECLI:ES:TS:2015:5805).

Misma justificación deberá llevarse a cabo cuando nos encontremos con humedades procedentes en, por ejemplo, un patio de luces al que se ha dado uso privativo; sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 62/2016, de 15 de febrero, ECLI:ES:APA:2016:114:

«(...) resulta evidente que como las obras de reparación son precisas para suprimir filtraciones de agua y las humedades derivadas de determinados vicios constructivos, y es evidente que las mismas en cuanto suponen la construcción de un nuevo forjado mejorado, exceden de las naturalmente debidas al uso y conservación del patio, con lo que, los gastos que comportan no pueden considerarse incluidos en los de mantenimiento a su cargo que prevé el art 9 de la LPH , sino a cargo de la Comunidad».

A TENER EN CUENTA. Pese a lo antedicho, reiteramos que es fundamental, antes de proceder a la reclamación, llevar a cabo un estudio de lo establecido en los estatutos, y ello porque ha de tenerse en cuenta que, tal y como refiere la STS n.º 340/2018, de 7 de junio de 2018, ECLI:ES:TS:2018:2061, de existir una regla especial en los estatutos sobre la propiedad y régimen de distribución de los gastos respecto del elemento objeto de controversia, no será aplicable el artículo 396 del Código Civil, por disponer en su párrafo último que rige «la voluntad de los interesados», esto es todo aquello manifestado en los estatutos. 

b. Que el origen de la filtración o humedad devenga como consecuencia de un mal mantenimiento de la terraza o por modificaciones que el comunero haya llevado a cabo en la terraza y respecto de los que se deriven daños

Por el contrario, y pese a que, como hemos visto, en virtud del artículo 10 de la LPH corresponde a la comunidad de propietarios responder de los daños causados por filtraciones derivadas de elementos comunes (pese a que estos tengan atribuido un uso privativo), existen casos en que esta quedará exonerada:

• Si las filtraciones o humedades han sido originadas por negligencia o mal uso del propietario que los disfruta (vulneración de la obligación impuesto a tenor de lo previsto en el art. 9.1 de la LPH).

• Si las filtraciones o humedades han sido originadas por las modificaciones realizadas en el elemento por el propietario que tiene atribuido su uso (vulneración del art. 7.1 de la LPH).

Así, en caso de encontrarnos con daños en una vivienda o local en virtud de filtraciones o humedades procedentes de una terraza, y cuyo origen se estima como consecuencia de un mal uso o un mal mantenimiento ordinario del elemento al que se le ha dado uso privativo, la reparación de los daños corresponderá al propietario que tiene atribuido el uso privativo, ya que, tal y como prevé el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pesa sobre este el deber de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, y la obligación de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

En consecuencia, no tendremos opción de ejercicio contra la comunidad de propietarios en estos supuestos, pues es el propietario del elemento causante de las humedades el que habrá de responder de los daños causados como consecuencia del uso y por aquellas modificaciones que haya llevado a cabo en el elemento si, a consecuencia de ello, se producen las filtraciones o humedades que hayan ocasionado los daños. 

CUESTIONES 

1. ¿Cabe la posibilidad de que en estos supuestos nos encontremos ante una responsabilidad solidaria entre la comunidad de propietarios y el comunero al que se le ha otorgado el uso privativo?

Sí, es posible encontrarnos con una responsabilidad compartida. Cabe citar, a modo de ejemplo, el pronunciamiento recogido en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 213/2016, de 30 de mayo, ECLI:ES:APB:2016:5210. En esta se analiza un caso de autos en el que se declaran como hechos probados, respecto a la causa de la filtración que originó las humedades, que ello fue consecuencia, de un lado por la falta de mantenimiento ordinario (responsabilidad del propietario que tiene atribuido el derecho de uso), pero también se reconoce que a la aparición de las filtraciones que causaron los daños por los que se reclaman, contribuyó que aun no se hubiera llevado a cabo la reparación integral de la terraza que, de acuerdo con la sala, «dada su antigüedad», se trataba de un edificio centenario que «debía haber acometido la comunidad», declarándose, en consecuencia, la solidaridad entre los agentes concurrentes en la producción del daño (propietario que tiene uso privativo de la terraza en la que se originaron las filtraciones y comunidad de propietarios). 

2. ¿A quién corresponde probar que la causa de los daños es imputable a la comunidad de propietarios por incumplimiento de las obligaciones que impone la Ley de Propiedad Horizontal, y no lo es al propietario del elemento común de uso privativo o, en su caso, que lo fuera a ambos?

Conforme a las reglas generales en materia de carga de la prueba (art. 217 LEC) corresponde a la parte demandante (SAP de Pamplona n.º 686/2019, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APNA:2019:1183).

¿Qué ocurre si el origen de la humedad radica en ventanas o velux?

Al igual que reseñamos en el punto anterior, cabe hacer especial referencia a la naturaleza del bien común o privativo de las ventanas, dado que, si bien es cierto que tal y como prevé el artículo 396 del Código Civil, los ventanales tienen, en principio, carácter de elemento común (en cuanto que constituyen elementos de cierre del edificio, sirviendo, en consecuencia, no solo al copropietario de la vivienda en la que se encuentran las ventanas, sino al conjunto de propietarios del edificio), lo cierto es que suelen surgir problemas respecto de aquellas cuyo uso está atribuido en exclusiva a un comunero por encontrarse dentro de su propia vivienda.

De ser el caso, procederemos al igual que en el caso anterior, a la regulación que al respecto se establezca en los estatutos de la comunidad y, de guardar estos silencio, deberá acreditarse objetivamente, a los efectos de achacar la responsabilidad de los mismos a la comunidad de propietarios, que los daños o filtraciones son debidos a elementos estructurales.

Así, cabe citar, a modo de ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 289/2015, de 23 de febrero, ECLI:ESAPS:2016:89. En ella, partiendo los magistrados de los principios generales mantenidos por la sala en este tipo de pleitos, estiman el recurso de apelación interpuesto por el actor comunero contra la sentencia de instancia por la que se desestima la demanda formulada por este frente a la comunidad, por daños en su vivienda ocasionados por filtraciones, con causa en la falta de mantenimiento en forma de impermeabilización y sellado de carpintería en la fábrica de fachada, justificando su respuesta conforme sigue: 

«En primer lugar los ventanales, como los de autos, se han de calificar de elemento común, en cuanto son elementos de cierre del edificio y sirven, pues, al conjunto de comuneros, no sólo al copropietario de la vivienda que tiene esos ventanales. Una filtración a través de los mismos no sólo produce daños en la vivienda concreta sino que puede afectar a otras viviendas e incluso a los muros estructurales de la fachada.

Los casos jurídicamente complicados surgen cuando tratándose de un elemento común el uso de ese espacio o elemento común está atribuido en exclusiva a un comunero. En estos supuestos, a su vez, solemos distinguir:

a) En principio se debe estar a lo que regulen los Estatutos de la Comunidad, que en nuestro asunto no se han aportado casi de que existan.

b) Si los Estatutos guardan silencio, entonces la Sala suele diferenciar:

- Si los deterioros se deben a un negligente cuidado por parte del usuario, a quien se le exige ir realizando las ordinarias reparaciones derivadas del uso, del paso del tiempo, de una puntual acción descuidada, será ese copropietario el responsable de los daños o filtraciones que pudieran producirse.

- Si estos daños o filtraciones son debidos a elementos estructurales (capa de impermeabilización que se ha ido deteriorando, muros u hormigón estructurales) la responsabilidad es de la Comunidad».

Encontramos otro supuesto de hechos de condena a la comunidad por humedades existentes en ventanas velux, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 132/2017, de 17 de marzo, ECLI:ES:APPO:2017:626, por cuanto fue acreditado que los daños en el interior de la vivienda derivaban de la inadecuada impermeabilización y sellado de las ventanas velux integrantes de la cubierta del edificio, así como de otros problemas radicantes en la cubierta (defectuosa impermeabilización de la canaleta, inadecuado revestimiento de los casetones y defectuoso aislamiento de los faldones de cubierta). 

¿Qué ocurrirá con las humedades derivadas de la filtración con origen en bajantes y tuberías?

Los tribunales vienen considerando que la conducción será considerada elemento común aun cuando puedan discurrir, en parte, por espacios privativos. Así, únicamente tendrán la consideración de privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local, teniendo carácter de elemento común el resto de conducciones pese a discurrir por espacio privativo.

A este respecto resulta de interés traer a colación, a título ejemplificativo, la respuesta dada por los magistrados de la Audiencia Provincial de Tenerife en su sentencia n.º 587/2011, de 1 de diciembre, ECLI:ES:APTF:2011:2733, en la que se determina que, en estos supuestos, no cabe solo atender a la ubicación de la bajante para calificarla de común o privativa, sino que lo que ciertamente habrá de ser objeto de examen será el servicio o finalidad de la misma. Así, y comoquiera que, en el caso de autos, el peritaje afirma que la bajante recoge agua de lluvia procedente de un elemento común (que en el caso examinado es el agua que sale de la rampa de la comunidad), ha de calificarse como elemento común del edificio al servicio no del local, sino de todo el edificio, y ello pese a que se ubique en elemento privativo, para poder conectar con la bajante general.

También presenta interés la sentencia n.º 368/2011, de 20 de junio, ECLI:ES:APV:2011:3181, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, al dar respuesta en el caso de autos, a la determinación de la responsabilidad en los casos en los que la avería se produce dentro de la vivienda y en una tubería que da servicio a la misma, pero antes de la llave de paso, concluyendo la sala acerca de la consideración de elemento privativo (de la tubería) y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del titular de la vivienda. La obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surgirá pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal, a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto no hay obligación de mantener la instalación.