650 - Procedimiento para determinar la responsabilidad objetiva por la aparición de filtraciones o humedades en una comunidad de propietarios

El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado, así lo establece el artículo 1902 del Código Civil.

Por lo que la responsabilidad basada en los artículos 1902 y siguientes del Código Civil con relación a los daños producidos por humedades y filtraciones de agua en edificios colindantes ofrece una muestra de la denominada «responsabilidad objetiva o por riesgo» que responsabiliza al dueño, ocupante por cualquier título, de una casa o vivienda, y por razón del principio de salvaguardia de las relaciones de vecindad.

De manera que el hecho de mediar o no culpa por parte del propietario de la vivienda o local que causa las humedades o filtraciones no impide su deber de resarcir a quien sufrió el daño (sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74).

En este sentido debemos atender al origen de las filtraciones y diferenciar si estas tienen origen en elementos comunes o instalaciones comunitarias o bien las filtraciones son causadas por instalaciones privativas de un vecino.

Una vez conocido el origen, debemos atender a si el elemento causante de la filtración es privativo o comunitario, pues la responsabilidad recaerá en uno u otro sujeto. Es decir, dependiendo de donde esté el origen de esta filtración se reclamará ante la comunidad de propietarios o ante el vecino. En este apartado nos centraremos en las filtraciones o humedades que tengan su origen en un elemento privativo de un vecino/a.

Asimismo, los tribunales vienen considerando que una conducción será privativa si su función es satisfacer a un propietario en concreto. Así, serán privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local y serán comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir en parte por espacios privativos.

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 303/2009, de 6 de julio, ECLI:ES:APM:2009:8320, reza:

«En el presente caso la tubería averiada discurría por el suelo de la terraza y del comedor del piso NUM002, hasta el radiador de este último, siendo preciso, según documento emitido por el fontanero (al folio 122) desmontar los tubos de la calefacción y poner dos llaves de esfera, tubo de cobre, 4 entronques y varios codos con sus juntas y soldaduras, debiendo luego tapar de nuevo el suelo de terraza y salón. Por tanto aplicando la doctrina reseñada, cabe concluir que la conducción causante de los daños en el piso asegurado en Reale, es de carácter privativo, al estar dentro de los límites del NUM002, aunque esté conectada, lógicamente a la conducción vertical, esta ya sí comunitaria. En consecuencia su estado de conservación depende de su propietario, sin que deba responder de los daños y perjuicios reclamados la C de P, ni su aseguradora Liberty».

Si bien, el propietario/a de una vivienda que sufra humedades y que disponga de un seguro de hogar deberá dirigirse a su aseguradora para que esta comience todos los trámites para la averiguación del origen de las humedades y su posterior reclamación.

Sin embargo, antes de presentar cualquier reclamación a un vecino/a, debemos tener claro que las humedades en la vivienda o local tienen origen en un elemento privativo y no en elementos comunes o por defectos de la construcción, para ello debemos contar con un informe pericial que certifique que la filtración o humedad tiene origen en un elemento privativo.

En los supuestos de responsabilidad extracontractual y, más en concreto, en los casos de humedades entre vecinos, la intervención del perito suele estar relacionada con la acreditación del nexo causal. Se trata de demostrar que las humedades tienen su origen en un elemento privativo, en estos casos, las distintas audiencias provinciales han venido señalando que el perjudicado únicamente tiene que probar la existencia del daño y el nexo causal, es decir, por ejemplo, que la humedad proviene del piso de arriba (sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 408/2013, de 12 de julio, ECLI:ES:APA:2013:2754).

Asimismo, es necesario la existencia de una prueba terminante sin que sean suficientes meras conjeturas, deducciones o probabilidades. El cómo y por qué del siniestro constituyen elementos indispensables en el examen de la causa del elemento dañoso (sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74).

A modo ilustrativo, cabe mencionar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 38/2006, de 31 de enero, ECLI:ES:APO:2006:345, que establece:

 «Hay un dato sumamente importante que hace que este Tribunal concluya que la causa de la aparición de las humedades por condensación en la vivienda del actor obedecen a la modificación, por parte de este, de las condiciones de su vivienda (sustitución de la carpintería exterior, por otra metálica, sin rotura de puente térmico, e instalación de calefacción), que le han dotado de una mayor estanqueidad, al tiempo que da una más alta temperatura interior, que favorece la aparición de humedades en las caras interiores de las paredes y techos, al no haber dotado al mismo tiempo a la vivienda de elementos susceptibles de romper los puentes térmicos, y no realizar una más adecuada ventilación interior. Ese dato al que nos referimos es el simple hecho de que solo en el piso NUM002 NUM003 del inmueble existe un problema semejante al que padece el del actor, mientras que el resto de las viviendas, incluida la del NUM000 NUM003, no consta que tengan ese problema. 

Pues bien, dado que no se trata de un problema generalizado en el edificio, ni que afecte siquiera al piso NUM000 NUM003 y estando acreditado que el demandante, después de comprar el piso, modificó de una forma importante sus condiciones de estanqueidad (lo que favorece la retención de humedad en el interior de la vivienda), dotándole además de instalación de calefacción, de la que no disponía el edificio, sin adaptar el aislamiento de la vivienda a esas nuevas condiciones, y sin adaptar a ellas sus hábitos, procediendo una más intensa ventilación interior, resulta obligado concluir que ha sido el demandante, y no la Comunidad demandada, quien ha colocado su vivienda en condiciones de padecer un problema como el que padece, que no consta que existiese antes de que el demandante adquiriese la vivienda y modificase sus condiciones de habitabilidad, por lo que no se puede imputar a la demandada conducta alguna que, por acción u omisión sea susceptible de generar la responsabilidad contemplada en el artículo 1902 del Código Civil».

CUESTIONES

1. «A» tiene un problema de humedades en su vivienda, si bien, para arreglar las mismas necesita que los operarios pasen y además coloquen andamios en la pared propiedad del matrimonio entre «B» y «C». ¿Tiene «B» que consentir el paso por su propiedad y la colocación de dichos andamios?

Sí, de acuerdo con el artículo 569 del Código Civil y la jurisprudencia mayoritaria, se establece una limitación legal del dominio de forma temporal y transitoria en el marco de las relaciones de buena vecindad. No obstante, esta limitación de la propiedad debe de justificarse apreciando la necesidad como presupuesto fundamental de la acción y, por tanto, tal necesidad debe resultar plenamente acreditada en el procedimiento. La Audiencia Provincial de A Coruña, en su sentencia n.º 2/2003, de 7 de enero, ECLI:ES:APC:2003:3, señala que el término indispensable que utiliza el citado artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino como una exigencia de ponderación de las distintas alternativas que se plantean para ejecutar las obras, así como las circunstancias concretas de cada caso, estableciendo un juicio de proporcionalidad.

En este mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 529/2002, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APC:2002:3202, en la que se reitera que sin duda la necesidad es el supuesto básico que determina la legitimidad de la inmisión en la propiedad ajena constitutiva de una limitación de esta.

2. Siguiendo con el caso anterior, en el caso de que «B» y «C» no consientan el paso por su propiedad. ¿«A» deberá demandar a «B» y «C» conjuntamente o con que inste demanda contra uno solo de ellos sería suficiente?

En este caso al ser copropietarios «B» y «C», «A» deberá de interponer la demanda contra ambos, pues el dominio del piso que se pretende afectar con una limitación derivada del régimen de propiedad afecta a ambos comuneros. La constitución del litisconsorcio pasivo necesario tiene su fundamento en el derecho de toda persona a ser oída antes de ser condenada, previsto en el artículo 24 de la Constitución Española, así como en la eficacia misma de las resoluciones judiciales, en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 360/2011, de 4 de julio, ECLI:ES:APGI:2001:1089.