Responsabilidad civil extracontractual en materia de filtraciones y humedades

Los arts. 1902 a 1910 del Código Civil contienen el régimen básico de la responsabilidad civil extracontractual, que impone el deber de reparar los daños causados fuera del ámbito contractual o, aun existiendo una relación previa entre las partes, cuando el perjuicio no derive propiamente del incumplimiento de lo pactado.

Responsabilidad objetiva o por riesgo

Aunque, como regla general, el artículo 1902 del Código Civil impone la obligación de reparar el daño al que con culpa o negligencia lo hubiera causado, en materia de humedades y filtraciones, nuestra jurisprudencia suele mantener dicha obligación sin necesidad de que el dueño u ocupante del inmueble de procedencia hubiera obrado de forma culposa o negligente. Este supuesto especial de responsabilidad objetiva o por riesgo obedece al principio de salvaguardia de las relaciones de vecindad.

Cabe aclarar, no obstante, lo establecido en resoluciones como la SAP de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74, según la cual dicha objetivación de la responsabilidad sólo entra en juego una vez probado el nexo causal entre la vivienda colindante y el daño. Así, para que prospere la reclamación, es indispensable que el demandante acredite de forma terminante el origen privativo de la filtración y su nexo causal con los daños producidos, sin que basten meras conjeturas o probabilidades.

Determinación del origen de las filtraciones

El primer paso para identificar al responsable es determinar el origen de las filtraciones, verificando si proceden de elementos comunes o de las instalaciones privativas de un vecino. Dependiendo la respuesta, cabrá demandar a la comunidad de propietarios o al vecino responsable. El presente apartado aborda este último supuesto.

¿Cómo discernir si el elemento de origen es comunitario o privativo?

Los tribunales vienen considerando que una conducción será privativa si su función es satisfacer a un propietario en concreto. Así, serán privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local y serán comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir en parte por espacios privativos.

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 303/2009, de 6 de julio, ECLI:ES:APM:2009:8320, reza:

«En el presente caso la tubería averiada discurría por el suelo de la terraza y del comedor del piso NUM002, hasta el radiador de este último, siendo preciso, según documento emitido por el fontanero (al folio 122) desmontar los tubos de la calefacción y poner dos llaves de esfera, tubo de cobre, 4 entronques y varios codos con sus juntas y soldaduras, debiendo luego tapar de nuevo el suelo de terraza y salón. Por tanto aplicando la doctrina reseñada, cabe concluir que la conducción causante de los daños en el piso asegurado en Reale, es de carácter privativo, al estar dentro de los límites del NUM002, aunque esté conectada, lógicamente a la conducción vertical, esta ya sí comunitaria. En consecuencia su estado de conservación depende de su propietario, sin que deba responder de los daños y perjuicios reclamados la C de P, ni su aseguradora Liberty».

El propietario/a de una vivienda que sufra humedades y disponga de un seguro de hogar deberá dirigirse a su aseguradora para que esta comience todos los trámites para la averiguación del origen de las humedades y su posterior reclamación.

¿Cómo acreditar el origen privativo de las humedades?

Antes de presentar cualquier reclamación a un vecino/a, debemos constatar que las humedades en la vivienda o local tienen origen en un elemento privativo y no en elementos comunes ni en defectos de la construcción. Para certificarlo, debemos contar con un informe pericial.

En los supuestos de responsabilidad extracontractual y, más en concreto, en los casos de humedades entre vecinos, la intervención del perito suele estar relacionada con la acreditación del nexo causal. Se trata de demostrar que las humedades tienen su origen en un elemento privativo, en estos casos, las distintas audiencias provinciales han venido señalando que el perjudicado únicamente tiene que probar la existencia del daño y el nexo causal, es decir, por ejemplo, que la humedad proviene del piso de arriba (SAP de Alicante n.º 408/2013, de 12 de julio, ECLI:ES:APA:2013:2754).

Como indica la SAP de Córdoba n.º 10/2004, de 19 de enero, ECLI:ES:APCO:2004:74, es fundamental la existencia de una prueba terminante del origen, sin que sean suficientes meras conjeturas, deducciones o probabilidades: «El cómo y el por qué del siniestro constituyen elementos indispensables en el examen de la causa eficiente del elemento dañoso ( ss. 17-12-88, 3-11-93)».

A modo ilustrativo, cabe citar la SAP de Asturias n.º 38/2006, de 31 de enero, ECLI:ES:APO:2006:345, que establece lo siguiente:

 «Hay un dato sumamente importante que hace que este Tribunal concluya que la causa de la aparición de las humedades por condensación en la vivienda del actor obedecen a la modificación, por parte de este, de las condiciones de su vivienda (sustitución de la carpintería exterior, por otra metálica, sin rotura de puente térmico, e instalación de calefacción), que le han dotado de una mayor estanqueidad, al tiempo que da una más alta temperatura interior, que favorece la aparición de humedades en las caras interiores de las paredes y techos, al no haber dotado al mismo tiempo a la vivienda de elementos susceptibles de romper los puentes térmicos, y no realizar una más adecuada ventilación interior. Ese dato al que nos referimos es el simple hecho de que solo en el piso NUM002 NUM003 del inmueble existe un problema semejante al que padece el del actor, mientras que el resto de las viviendas, incluida la del NUM000 NUM003, no consta que tengan ese problema. 

Pues bien, dado que no se trata de un problema generalizado en el edificio, ni que afecte siquiera al piso NUM000 NUM003 y estando acreditado que el demandante, después de comprar el piso, modificó de una forma importante sus condiciones de estanqueidad (lo que favorece la retención de humedad en el interior de la vivienda), dotándole además de instalación de calefacción, de la que no disponía el edificio, sin adaptar el aislamiento de la vivienda a esas nuevas condiciones, y sin adaptar a ellas sus hábitos, procediendo una más intensa ventilación interior, resulta obligado concluir que ha sido el demandante, y no la Comunidad demandada, quien ha colocado su vivienda en condiciones de padecer un problema como el que padece, que no consta que existiese antes de que el demandante adquiriese la vivienda y modificase sus condiciones de habitabilidad, por lo que no se puede imputar a la demandada conducta alguna que, por acción u omisión sea susceptible de generar la responsabilidad contemplada en el artículo 1902 del Código Civil».

CUESTIONES

1. «A» tiene un problema de humedades en su vivienda, si bien, para arreglar las mismas necesita que los operarios pasen y además coloquen andamios en la pared propiedad del matrimonio entre «B» y «C». ¿Tiene «B» que consentir el paso por su propiedad y la colocación de dichos andamios?

Sí, de acuerdo con el artículo 569 del Código Civil y la jurisprudencia mayoritaria, se establece una limitación legal del dominio de forma temporal y transitoria en el marco de las relaciones de buena vecindad. No obstante, esta limitación de la propiedad debe de justificarse apreciando la necesidad como presupuesto fundamental de la acción y, por tanto, tal necesidad debe resultar plenamente acreditada en el procedimiento. La SAP de A Coruña, en su sentencia n.º 2/2003, de 7 de enero, ECLI:ES:APC:2003:3, señala que el término indispensable que utiliza el citado artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino como una exigencia de ponderación de las distintas alternativas que se plantean para ejecutar las obras, así como las circunstancias concretas de cada caso, estableciendo un juicio de proporcionalidad.

En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Zamora n.º 48/2012, de 22 de marzo, ECLI:ES:APZA:2012:112, en la que se reitera que sin duda la necesidad es el supuesto básico que determina la legitimidad de la inmisión en la propiedad ajena constitutiva de una limitación de esta.

2. Siguiendo con el caso anterior, en el caso de que «B» y «C» no consientan el paso por su propiedad. ¿«A» deberá demandar a «B» y «C» conjuntamente o con que inste demanda contra uno solo de ellos sería suficiente?

En este caso al ser copropietarios «B» y «C», «A» deberá de interponer la demanda contra ambos, pues el dominio del piso que se pretende afectar con una limitación derivada del régimen de propiedad afecta a ambos comuneros. La constitución del litisconsorcio pasivo necesario tiene su fundamento en el derecho de toda persona a ser oída antes de ser condenada, previsto en el artículo 24 de la Constitución española, así como en la eficacia misma de las resoluciones judiciales, en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 360/2011, de 4 de julio, ECLI:ES:APGI:2001:1089.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Logroño n.º 498/2024, de 18 de diciembre, ECLI:ES:APLO:2024:731

«Así, valora la juez de instancia que el señor Urbano en su primera visita a la vivienda del actor constató el perito el buen estado de mantenimiento de la vivienda, y las múltiples grietas que afectaban a dicha vivienda, solo en su parte colindante con la de la demandada, así como el estado de abandono de dicha vivienda colindante, y en la siguiente visita constató el perito que las grietas habían aumentado, con fractura de la fábrica de ladrillo; y en la siguiente visita, tras el derribo de la vivienda colindante, constató el perito que la fachada medianera quedó a la intemperie, sin impermeabilizar, y tampoco se desescombró el solar, con aparición de humedades en dos paredes exteriores y en otro paramento de la vivienda del demandante inmediato a la fachada medianera. La Sala comparte la valoración de la juez de instancia acerca de la realidad de los daños en la vivienda del demandante y de su causa, que no es otra que el deficiente estado de la vivienda colindante que originó las grietas en la vivienda del demandante, y la falta de protección de la pared medianera tras el derribo, además de dejar el escombro en el solar, que originó la aparición de humedades tanto en las paredes exteriores inmediatas al solar colindante como en la pared interior de la vivienda del demandante inmediata a la medianería. Lo informado por el perito acerca de estado de una y otra vivienda, las grietas en la vivienda del demandante, el estado en que quedaron la medianera y el solar tras el derribo, y las humedades en la vivienda del demandante se corroboran con las múltiples y elocuentes fotografías incorporadas a dicho informe. Y se corrobora lo informado por el perito señor Urbano con la documental consistente en proyecto de derribo redactado por el arquitecto don Elias , en el que se indica que no se accede al interior del edificio "debido a la peligrosidad evidente que presenta su estado de conservación", y con las fotografías incorporadas al proyecto. Y se corrobora por lo informado por el arquitecto del Ayuntamiento de Medrano don Carlos Jesús en fecha 7 de julio de 2021: estado actual: dos edificios adosados entre medianeras en muy mal estado de conservación... presentan un estado de conservación muy malo, casi ruinoso, y unas pésimas condiciones de seguridad y salubridad...Igualmente se constata el derribo dejando la fachada medianera sin medida alguna de protección y el escombro en el solar, con la consiguiente aparición de humedades, con las fotografías incorporadas al informe del perito señor Urbano y con las fotografías incorporadas a la reclamación realizada por el demandante al Ayuntamiento de Medrano en fecha 3 de septiembre de 2021. No se alega ni resulta de las pruebas practicadas ninguna otra causa de los daños en la vivienda del demandante; en el acto del juicio el arquitecto autor del proyecto y director de la obra de demolición don Eduardo declara que le contrato la demandada para derribar dos edificios de su propiedad, era una casa inhabitable, abandonada, con daños estructurales de cubierta y con algún derribo parcial., que vio las grietas en la casa del vecino y en cuanto a su causa que no lo podría decir, que no le encontraba una relación directa con el estado de la casa de la demandada, pero no lo analizó, que pensó más como una hipótesis en un asentamiento de la esquina de la casa en la plaza, provocado por no sabe qué, pero que no lo siguió. De modo que el arquitecto señor Elias ni negó la causa de los daños informada por el perito señor Urbano ni afirmó que era otra la causa de tales daños, lo que afirmo es que no sabía cual era la causa de esos daños.

Las actuaciones llevadas a cabo en octubre de 2021, consistentes en proyección de espuma de poliuretano en la medianera y parcial desescombro del solar no son suficientes para evitar que se sigan produciendo daños en la vivienda del demandante: (...)

De lo que se concluye que las obras ejecutadas no garantizan la correcta reparación para impedir que se sigan produciendo los daños por humedades causados en la vivienda del demandante. Y ningún error jurídico ni de valoración se aprecia porque la juez valore la ejecución de las obras conforme a las exigencias de la licencia de obras y del PGM de Medrano, pues tal como expresa en la sentencia apelada, recogen las indicaciones precisas para la correcta ejecución en orden a la finalidad pretendida: que no se produzcan filtraciones por capilaridad ni de ninguna otra forma a la finca del demandante, lo que es conforme con la acción de responsabilidad extracontractual por daños entre otros por humedad, ejercitada en la demanda. Un problema de humedades en la vivienda del demandante no implica, como pretende la parte apelante, que se inunde la plaza o la vía pública.

En cuanto al otro colindante, que su pared tenga o no proyectado de poliuretano, es totalmente irrelevante, porque de lo que se trata en el presente pleito no es de resolver si la pared del vecino cumple o no con la normativa municipal, sino de resolver sobre la correcta impermeabilización de la pared medianera de demandante y demandada en aras a evitar que se sigan produciendo humedades en la vivienda del demandante.

Los hechos que han quedado acreditados tienen su encaje jurídico en el artículo 1902 CC , que regula la responsabilidad extracontractual. Es cierto que se trata de un muro medianero que, por su naturaleza, comporta la copropiedad sobre el mismo de los litigantes, copropiedad que comporta, a su vez, la obligación de contribuir a su conservación "en proporción al derecho de cada uno", como establece el artículo 575 del Código Civil, extendiéndose dicha obligación a los casos de levantamiento de la pared medianera, o a su conservación. Ahora bien, cuando se producen daños o deterioros en la pared medianera por culpa de uno sólo de los medianeros, como es el caso, la reparación del daño debe ser asumida por el causante del mismo».