1010 - Análisis de los requisitos previos para poder iniciar la acción de cesación en una comunidad de propietarios

Con carácter previo a promover el procedimiento judicial por el que se inste el cese de toda actividad que vulnere los estatutos, que resulte dañosa para la finca o que contravenga las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, deben observarse correctamente dos presupuestos de necesario cumplimiento en aras a lograr la efectiva procedibilidad de la acción, siendo los mismos insubsanables, por lo que su relevancia jurídica es determinante en el efectivo ejercicio de la acción de cesación, como así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 139/2022, de 11 de febrero, ECLI:ES:APCO:2022:126: 

«A) El ejercicio de la acción de cesación derivada de lo establecido en el artículo 7-2 LPH inicialmente requiere que la presentación de la demanda sea acompañada de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor, bajo apercibimiento de inicio de las acciones judiciales procedentes, para que cese en las actividades en cuestión y de certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios para entablar la correspondiente acción de cesación.

Téngase presente con carácter general y en relación a lo anterior, que la jurisprudencia existente en cuanto a los referidos requisitos de "procedibilidad" es ciertamente rigurosa, por cuanto que, amén de considerar a los mismos insubsanables, ha venido a indicar, que el formalismo exigido por el legislador no es en modo alguno gratuito, sino que está en directa consonancia con el riguroso contenido de la pretensión ejercitada y, por tanto, con los concretos pronunciamientos judiciales instados por el demandante (téngase especialmente en este sentido el contenido que una eventual sentencia estimatoria puede alcanzar por razón de lo establecido en el último párrafo del citado precepto); razón, en definitiva, por la que viene a sostenerse, que la expresa exigencia legal de dicha acreditación y certificación tiene como finalidad evitar actuaciones imprudentes, temerarias o carentes de rigor jurídico, en previsión de las graves consecuencias que pueden derivar de la acción judicial ejercitada».

Estos presupuestos de procedibilidad son: 

• Requerimiento previo con apercibimiento de acciones judiciales a quien realice las actividades prohibidas para que ceje en su perturbación.
• Para el caso de que quien viene perturbando con su actividad no cese en su actuación tras el requerimiento, se celebre una junta convocada al efecto a fin de habilitar al presidente para entablar acción judicial contra el infractor.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686

«(...) Pero el mismo precepto establece una fase previa extrajudicial, imprescindible, a la que corresponden el requerimiento previo y la autorización de la junta de propietarios. Estas exigencias previas y preparatorias del ejercicio de la acción judicial constituyen auténticos presupuestos de admisibilidad de la demanda; su omisión es causa de su rechazo a limine».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 366/2021, de 28 de octubre, ECLI:ES:APCR:2021:1161 

«Por tanto, en dicho artículo se establecen dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales, hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad prohibida, dañosa, molesta o nociva. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.

Respecto al requerimiento, como señala la SAP Madrid sec. 8.ª n.º 490/2019 de 18 de noviembre que cita la SAP de Madrid, Sección 19.ª, de 17 de Febrero de 2016, reproducida a su vez por la sentencia de la Sección 25.ª, en sentencia de 29 de abril de 2016, n.º 160/2016, "el requerimiento cobra en el ejercicio de esta acción singular importancia, pues la finalidad del mismo es obviamente evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las exigencias de la Comunidad requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación, —en este caso de las molestias derivadas del ruido—, bien porque con motivo del requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación. Es este el procedimiento que para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal". Ha de ser previo a la interposición de la demanda, para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable (sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9.ª, de 11 de junio de 2013)».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 617/2021, de 14 de diciembre, ECLI:ES:APM:2021:14516

«El artículo 7.2 de la LPH no ofrece duda interpretativa de que los presupuestos de procedibilidad de la acción de cesación requiere un previo requerimiento a quien realice la actividad molesta, para que cese de inmediato en las mismas, con apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, y, en el supuesto de que el infractor persista, el presidente, previa autorización de la junta debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él la acción de cesación. Por tanto, es necesaria la concurrencia de dos actos separados temporalmente, requerimiento con apercibimiento y acuerdo adoptado en Junta.

(...) Son dos los presupuestos o requisitos de hecho necesarios para que pueda instarse una acción de cesación como la ejercitada en el supuesto que nos ocupa; por una parte, la necesidad de un requerimiento previo a quien realiza las actividades prohibidas en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para que cese en las mismas, y, por otra parte, caso de que aquél persistiere en su conducta, la previa celebración de Junta convocada al efecto para entablar las acciones judiciales contra dicho infractor, es decir, entre el requerimiento y el acuerdo debe transcurrir un periodo de tiempo para verificar si ha cesado o no la molestia, y ese es el criterio que de forma unánime y pacífica sostiene la doctrina de las Audiencias Provinciales».