580 - Procedimiento y requisitos para el cerramiento de tarrazas o balcones en el edificio de una comunidad de propietarios

La LPH recoge como requisitos para poder realizar un cerramiento en las terrazas o balcones obtener una autorización administrativa, y el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

El art. 10.3 de la LPH en su letra b) dispone que:

«3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

(...)

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».

Cabe la posibilidad de que el cierre de las terrazas o balcones esté contemplado en los estatutos, lo que conllevaría que no se exija la citada mayoría de 3/5, si no que bastaría con una comunicación al presidente.

También conviene tener en cuenta en este punto las figuras del consentimiento tácito y del abuso de derecho, ya que dan lugar a numerosos procedimientos judiciales, por entenderse que el cerramiento puede estar autorizado tácitamente si lleva años construido, o si han permitido otros de características similares.

Legitimación de un propietario en beneficio de la comunidad. Diferencias entre cerrar la terraza y eliminar los muros de cierre

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 909/2021, de 22 de diciembre, ECLI:ES:TS:2021:4878

a. Antecedentes de hecho

Una propietaria interpone demanda de juicio ordinario contra otra, solicitando que se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para reponer la fachada a su estado original. La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a reponer el muro que separaba su terraza de la habitación contigua, sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve de cerramiento de la terraza.

Ambas partes recurren en apelación, desestimando la AP íntegramente la demanda; sentencia que a su vez es recurrida en casación por la demandante.

b. Fundamentos de derecho

En primer lugar, se debate sobre la legitimación activa de la propietaria demandante/recurrente, al entender la demandada que al no ocasionarse ningún perjuicio a la comunidad de propietarios no podría ningún propietario actuar en beneficio de la misma.

El Tribunal Supremo citando sentencias sobre este punto, entiende que: «(...) es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 Junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».

A continuación, se pronuncia la sala sobre el alcance de la autorización concedida por la junta:

«Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda.

La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito.

En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio».

c. Resolución

Se estima el recurso presentado, casando la sentencia de apelación y confirmando la de primera instancia en la que se condenaba a reponer el muro que separaba la terraza de la habitación contigua, sin que proceda eliminar el cerramiento de la terraza.

Prescripción de la acción

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 3/2012, de 6 de febrero, ECLI:ES:TS:2012:1572

a. Antecedentes de hecho

El juzgado de primera instancia estimó la demanda por la que un comunero solicitaba la retirada de las obras realizadas por otro vecino en la terraza, de naturaleza común y uso privativo, por haberse realizado sin el consentimiento de la comunidad. Entiende el juzgador que la acción ejercitada es de carácter real, sometida a un plazo de prescripción de 30 años.

La audiencia provincial estimó el recurso presentado valorando que las obras de cerramiento de la terraza fueron realizadas por el anterior propietario y entendiendo en consecuencia que estamos antes una acción de naturaleza personal (actualmente de 5 años, si bien en el momento de dictarse la sentencia dicho plazo era de 15 años).

La demandante presenta recurso de casación.

b. Fundamentos de derecho

El Tribunal Supremo analiza la naturaleza de la acción del cierre de la terraza concluyendo que:

«A) Tal y como se declara, entre otras, en la Sentencia de esta Sala citada por la parte recurrente en apoyo del interés casacional que sostiene su recurso, tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario.

B) Sin embargo esta doctrina no es aplicable al supuesto que se ahora se analiza, ya que la parte recurrente, en su día demandante, no ha ejercitado ninguna acción de naturaleza real por la que se pretendiera la recuperación del dominio de un espacio común invadido ilegítimamente por algún copropietario. La demandada es propietaria de una vivienda que tiene atribuido, para su uso privativo, una terraza de naturaleza común. Ninguna de estas circunstancias ha sido objeto de debate ni, por tanto negada por la parte recurrida: el espacio donde está situada la terraza de cuyo uso disfruta es un elemento común de uso privativo. La parte demandante ha formalizado una demanda mediante la que únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

La Audiencia Provincial tras considerar plenamente acreditado que la obra de cerramiento ejecutada en la terraza de la vivienda del demandado tiene una antigüedad muy superior a los 15 años, aplica la jurisprudencia fijada por esta Sala, conforme a la cual, acciones como la ejercitada por los demandantes, centrada en una obligación de hacer es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen por la pertenencia del demandado a una Comunidad de propietarios sometida al régimen de la LPH, por lo que está sometida a un régimen de prescripción de 15 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1964 CC».

A TENER EN CUENTA. El plazo de prescripción de las acciones personales ha sido modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que modifica el art. 1964 del CC, reduciendo dicho plazo a 5 años.

c. Resolución

Se desestima el recurso presentado, confirmándose la sentencia recurrida.