1710 - ¿Cómo se regulan los estatutos de una comunidad de propietarios según el Código Civil de Cataluña?

La junta de propietarios podrá aprobar unos estatutos —su aprobación no es obligatoria— que recojan el régimen jurídico de la comunidad. El Código Civil de Cataluña no regula un contenido obligatorio de los estatutos, sino que se limita a señalar una serie de reglas que pueden contener en el caso de que se aprueben. 

Artículo 553-11 del CCCat

«1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.

b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.

f) La forma de gestión y administración.

2. Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras:

a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

b) Las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes.

c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo.

d) Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad.

e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

f) Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.

3. Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe».

CUESTIÓN

En mi comunidad se ha aprobado modificar los estatutos para prohibir en el edificio los apartamentos turísticos, ¿esta cláusula es legal?

Sí, el artículo 553-11.2.e) admite que en los estatutos se incluyan cláusulas que limiten las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

En este sentido se ha manifestado la SAP de Barcelona n.º 399/2017, de 5 de julio, ECLI:ES:APB:2017:7254: «Por el contrario, la prohibición acordada en la Junta de Propietarios es plenamente conforme al artículo 553.11.2.e) del Código Civil de Cataluña que admite la validez de las cláusulas estatutarias que limiten las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, en relación con el artículo 553.47 que impide a los propietarios de los pisos o locales que puedan realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohíban, o que sean perjudiciales para la finca, lo cual significa que para prohibir en los estatutos una actividad la misma no tiene que ser necesariamente una actividad perjudicial para la finca, encontrándose en cualquier caso sometido el acuerdo de prohibición a los límites de la ley, y del abuso de derecho».

En el caso de que la comunidad de propietarios haya elaborado unos estatutos, los mismos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros. Esto se deduce de una interpretación a sensu contrario del artículo 553-11.3 del CCCat que establece «Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe». Esta interpretación la ha desarrollado la SAP de Barcelona n.º 22/2020, de 28 de enero, ECLI:ES:APB:2020:375:

«En último término, debemos analizar la cuestión de la protección del tercer adquirente de un piso o local de negocio en fecha anterior a la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad. Precisamente al amparo de lo previsto en el artículo 553-11 del Codi Civil de Catalunya, cuya redacción permanece idéntica después de la reforma de 13 de mayo de 2015. Según este precepto las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe. En este precepto se acoge el principio de protección del tercer adquirente de buena fe, que rige en nuestro sistema inmobiliario registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), aunque aquí la cuestión se circunscribe a la inscripción de los acuerdos de las Juntas de Propietarios que modifiquen los estatutos de la comunidad. Esta cuestión ha sido resuelta por el TSJC en las sentencias 33/2016, de 19 de mayo y 74/2018, de 13 de septiembre, declarándose en esta última se declara: "Cuestión distinta es que la restricción sobre el uso o destino de los elementos privativos sea oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro o lo que es igual la eficacia de una restricción adoptada ex post, esto es, después de la adquisición del titular, cuando no ha consentido que se limite el uso de su elemento privativo oponiéndose al acuerdo.

En la sentencia 33/2016, de 19 de mayo, ya avanzamos que el art. 553-11,3 del CCCat (tanto en la redacción aplicable a los hechos que nos ocupan como en la actual) impedía que los acuerdos restrictivos de un uso antes no prohibido pudiese ser opuesto a quienes adquirieron sus elementos privativos sin esa limitación, por vulnerar la norma antes citada y el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE.

También dijimos en la Sentencia citada que el acuerdo de modificación de los Estatutos una vez inscrito, sería eficaz y oponible a los futuros terceros adquirentes además, lógicamente, de serlo a los actuales que no se hubiesen opuesto al mismo. O que incluso pudiera serlo en el momento en que se produjese el cese de la actividad posteriormente prohibida"».

La modificación de los estatutos de la comunidad deberá realizarse por la junta de propietarios y se requiere para ello el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, tal y como establece el artículo 553-26.2 del CCCat. En este punto, el régimen catalán difiere de la regulación de la LPH que establece, por normal general, la necesidad de unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación. Así lo ha recogido el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, entre otras, en su sentencia n.º 74/2018, de 13 de septiembre, ECLI:ES:TSJCAT:2018:5827:

«Como indicamos en la STSJCat 33/2016 de 19 de mayo, en Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluida la restricción o limitación del uso de los elementos privativos según resulta de lo dispuesto en el art. 553-25, 2 en relación con el art. 553-11 del CCCat en su redacción originaria, que es la aplicable al caso por razones temporales [Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los Estatutos, salvo que el título establezca otra cosa]. A partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad la modificación de los Estatutos podrá ser opuesta a terceros.

Para la válida adopción de un acuerdo de esta clase no es aplicable (salvo que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la comunidad), la previsión del artículo 553-25,4 en su primitiva redacción conforme al cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.

No siendo exigible en estos casos la unanimidad, la voluntad contraria de uno o varios miembros de la comunidad no puede alterar el sistema de mayorías previsto por la norma legal para modificar los Estatutos.

Interpretarlo de otro modo ese modo dejaría vacía de contenido la posibilidad de modificar los Estatutos con el régimen de los 4/5.

En consecuencia, el acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-25,2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido como tal e inscribible en el Registro de la Propiedad. Así lo ha entendido —en este punto acertadamente— la Sentencia recurrida».

A TENER EN CUENTA. Los artículos 553-11 y 553-25 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, se analizan en esta sentencia conforme a la redacción originaria. Sin embargo, las posteriores reformas no afectan al contenido de la misma, al mantener los artículos el mismo espíritu, aunque haya variado la redacción.