1820 - Regulación y forma de las actas en una comunidad de propietarios de Cataluña

De las reuniones de la junta de propietarios debe quedar constancia y para ello se realizan las actas. El secretario de la comunidad es el encargado de su redacción, que deberá autorizarse con las firmas de este y del presidente. Deberá estar redactada al menos en catalán, o en aranés en Arán, y deberá hacerse en un plazo de cinco días desde el día después de la reunión. El artículo 553-27.2 del CCCat establece el contenido mínimo que debe constar en la misma:

«2. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán, o en aranés en Arán, y deben constar en ella los siguientes datos:

a) La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.

b) El orden del día.

c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.

d) La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y, si procede, de las que delegan.

e) Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.

f) Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el artículo 553-26.3».

El incumplimiento de alguna de las formalidades exigidas por la ley en la redacción del acta no supone per se la nulidad de la misma, sino que es preciso estar al caso concreto. Hay que tener en cuenta que la finalidad del acta no es constitutiva, sino que se limita a reflejar el acuerdo que se ha adoptado. Así lo han entendido tanto el Tribunal Supremo como la jurisprudencia menor.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1992, ECLI:ES:TS:1992:1733

«(...) Aparte de incurrir en una conducta procesalmente contradictoria (la demanda de impugnación se fecha el 24 de diciembre de 1986, siendo así que en la argumentación del motivo se afirma que hasta el 10 de febrero de 1987 no podía haber comenzado el cómputo) que no ha de ampararse, se atribuye al acta de la junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero "reflejo" de los mismos (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), y sólo se puede reflejar lo que ya existe. El acta podrá servir como prueba preconstituida, pero en modo alguno la única admisible; la solemnidad "ad probationem" no se establece expresamente por la Ley de Propiedad Horizontal, y por su importancia procesal no puede interpretarse el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en ese sentido. La norma 4.a del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal además es clara: el plazo comienza a contarse desde acuerdo o desde la notificación, si hubiera estado ausente el que impugna. Probado en autos, sin que se haya combatido en el recurso esta apreciación, que el recurrente asistió y votó en la junta de 28 de octubre de 1986, los treinta días de plazo de ejercicio de la acción impugnatoria empiezan desde el siguiente, pues el precepto legal no exige que a la demanda se acompañe copia o certificado del acta».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Tarragona n.º 456/2020, de 26 de noviembre, ECLI:ES:APT:2020:1651

«(...) Además, prima facie, la posible nulidad del acta no acarrearía, sin más, la de los acuerdos en la junta adoptados, pues el acta es únicamente un medio de prueba de los datos recogidos en ella y de los acuerdos adoptados, según el contenido recogido en el artículo referido, careciendo de eficacia constitutiva respecto de ellos. En este sentido se pronunció, por ejemplo, la STS de 2 de marzo de 1992: "se atribuye al acta de la junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero 'reflejo' de los mismos (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal) y sólo se puede reflejar lo que ya existe. El acta podrá servir como prueba preconstituida, pero en modo alguno la única admisible; la solemnidad 'ad probationem' no se establece expresamente por la Ley de Propiedad Horizontal, y por su importancia procesal no puede interpretarse el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en ese sentido" (SAP de Tarragona, sección 1, del 19 de Mayo del 2008). Las actas de las juntas no son constitutivas: el acuerdo es el que se adopta realmente en la junta de propietarios, aunque en el acta no se recoja fielmente (Tribunal Supremo sentencias de 2 de marzo de 1.992 y 19 de julio de 1.993)».

El acta podrá ser levantada por un notario cuando así lo requiera el presidente y en todo caso cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco días antes de la fecha de la reunión, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas. En este caso, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha de celebración de la reunión y al nombre y la residencia del notario que asistió a ella.

En el plazo de diez días a contar desde el siguiente a la reunión debe remitirse el acta a los propietarios mediante correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria. En el caso de que en la reunión se sometiera a votación algún acuerdo susceptible de formación sucesiva, una vez haya transcurrido un mes desde la notificación del acuerdo, debe enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse el resultado final de la votación.

Los acuerdos de las juntas deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catalán o en aranés en Arán, en el registro de la propiedad que corresponda. El libro de actas estará custodiado por el secretario, y debe conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que haya extinguido. La Audiencia Provincial de Tarragona se ha pronunciado en relación con la exigencia de que las actas se transcriban en catalán, y ha determinado que el hecho de que el acta se redacte solo en castellano no determina la nulidad de la misma:

SAP de Tarragona n.º 250/2014, de 1 de julio, ECLI:ES:APT:2014:1144

«(...) que por otra parte, parece existir amplio consenso en considerar que cuando la Ley establece que el acta será redactada, cuando menos, en catalán, no supone que esté prohibido que se haga sólo en castellano, que también es idioma oficial. Esa exigencia difícilmente encaja con la libertad civil y la autonomía de la voluntad proclamada en el preámbulo de la misma Ley 5/2006 que aprueba el libro quinto del CCC. Además, dicha transgresión no tiene sanción jurídica ni transcendencia desde el punto de vista de la eficacia ante los tribunales, a lo sumo, una hipotética sanción administrativa. En todo caso, esa obligación legal faculta a cualquiera de los comuneros para exigir la transcripción del acta también en catalán o, en su caso, impugnar el acuerdo que excluya la transcripción en esta lengua. Finalmente, como expresa la SAP de Barcelona, sección 14, de 23-enero-2014 (ROJ: SAP B 503/2014), "Tampoco puede acogerse la pretensión de que se subsane el idioma del acta al no haberse redactado en catalán, toda vez que la acción que se interpone en la demanda rectora es la de impugnación de acuerdos para que se decrete la nulidad y no para su subsanación"».