1920 - Regulación de la acción de cesación en el Código Civil catalán

Tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el Código Civil Catalán se regula una acción específica conocida como acción de cesación, cuya finalidad es salvaguardar los intereses de la comunidad de propietarios y de sus integrantes cuando se encuentran con algún vecino que realiza actividades perjudiciales o prohibidas.

El CCCat regula la acción de cesación en el art. 553-40, dedicado a las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes:

«1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades o actos contrarios a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

2. La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades o los actos a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien los haga que deje de hacerlos. Si la persona o personas requeridas persisten en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida. En caso de ocupación sin título habilitante, la acción puede ejercerse contra los ocupantes aunque no se conozca su identidad. Si las actividades o los actos contrarios a la convivencia o que dañen o hagan peligrar el inmueble los hacen los ocupantes del elemento privativo ilegítimamente y sin la voluntad de los propietarios, la junta de propietarios puede denunciar los hechos al ayuntamiento de su municipio a fin de que inicie, previo expediente acreditativo de que se han producido efectivamente las actividades o los actos prohibidos, el procedimiento establecido por el artículo 44 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo».

A TENER EN CUENTA. El artículo 553-40 del CCCat ha sido modificado por la Ley 1/2023, de 15 de febrero, con entrada en vigor el 1/2/2023.

Tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 828/2017, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APB:2017:15272: «La norma que nos ocupa, como su homónima de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, va dirigida a proteger a la comunidad de los actos perturbadores de un ocupante (por el título que sea) que sean contrarios a la convivencia normal en el inmueble».

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, se recoge el fundamento de dicha acción, destacando que el beneficio propio no puede perjudicar lo ajeno:

«En relación con la acción de cesación, es doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª), de 28 de abril de 2014) que la norma del artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña, inspirada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, y que debemos entender complementaria, responde a un principio fundamental en toda comunidad: que el beneficio propio no puede traducirse en perjuicio ajeno, o como se indica en la STSJC 17/2012, de 20 de febrero, a la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe».