1690 - Regulación del régimen jurídico en materia de créditos y deudas en las comunidades de propietarios de Cataluña

Conforme el artículo 553-4.1 del CCCat, «Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las respectivas cuotas de participación». La responsabilidad de los propietarios en relación con las deudas y créditos de la comunidad es una responsabilidad mancomunada de acuerdo con la cuota de participación de cada uno de ellos. 

La responsabilidad que establece el artículo 553-4.1 del CCCat respecto de las deudas contraídas por la comunidad, no debe entenderse desde la perspectiva de que un copropietario deba hacerse cargo directamente del pago de los débitos comunitarios, sino que para que esto sea posible la ley exige una serie de requisitos de procedibilidad. En primer lugar, es necesario que conste la existencia de un crédito contra la comunidad, en caso de que su existencia sea discutida deberá demandarse a la comunidad siendo los bienes de la comunidad los primeros contra los que debe procederse. La acción también puede dirigirse contra los copropietarios, pero para ello deberán ser demandados conjuntamente con la comunidad o posteriormente y además haber sido requeridos individualmente de pago previamente. En este sentido se ha manifestado la STSJ de Cataluña n.º 59/2012, de 15 de octubre, ECLI:ES:TSJCAT:2012:10900:

«No se trata tanto de que los propietarios no deban responder de las deudas de las comunidades en las que están integrados, sino de que para hacerlo la Ley exige una serie de requisitos de procedibilidad que no se dan en el presente caso.

De este modo resulta necesario conforme a lo que se viene razonando: a) que conste la existencia de un crédito contra la comunidad, lo que hace preciso demandar a ésta cuando su propia existencia, como ocurre en el presente caso, es objeto de controversia, siendo los bienes propios de la comunidad (fondo de reserva y créditos y elementos privativos de beneficio común) los primeros contra los que debe procederse; b) puede dirigirse también la acción contra los diferentes copropietarios pero para ello deberán ser demandados bien conjuntamente con la comunidad, bien posteriormente y además haber sido requeridos de pago previamente.

El requerimiento de pago tiene sentido en estos casos para que los comuneros puedan adquirir información de los entes gestores, comprobar los pagos realizados, y en su caso proceder a satisfacer extrajudicialmente el débito evitando las consecuencias perjudiciales del proceso».

También se ha recogido por la jurisprudencia menor en aplicación de la jurisprudencia establecida por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que los bienes de los propietarios solo responderán de manera subsidiaria de las deudas de la comunidad, cuando la comunidad no disponga de bienes propios para hacerles frente, y ello en aplicación del artículo 553-46 del CCCat. A esta subsidiariedad se refiere la SAP de Lleida n.º 228/2022, de 24 de marzo, ECLI:ES:APL:2022:353:

«(...) Se parte de la base de que es la Comunidad la que contrae la deuda y que del mismo modo, es la Comunidad la que debe hacerse cargo en primer lugar de su pago con sus propios fondos.

En la legislación catalana en la que se regulan ex novo los elementos privativos de beneficio común (artículo 553-34) estos responden a continuación de las deudas de la Comunidad aunque incomprensiblemente se prevea que para ello deba demandarse a todos los propietarios y ser requeridos de pago.

En último lugar, puede procederse contra los bienes de todos los propietarios pero teniendo en cuenta que los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si a los primeros se les requiere el pago y se los demanda personalmente. I afegeix més endavant que: "Es cierto que el propietario no es un ente ajeno a la comunidad como también lo es que un reglado y ordenado régimen jurídico no soporta que los acreedores se dirijan directamente contra los copropietarios siquiera sea por sus coeficientes, prescindiendo de toda la estructura que, precisamente para la mejor defensa de los intereses de todas las partes implicadas (comunidad y terceros desde el punto de vista de las relaciones externas y comunidad y comuneros entre sí en las internas), ha previsto la Ley para el desenvolvimiento en la vida jurídica de esta clase de comunidades"».

A TENER EN CUENTA. Con la reforma que introdujo la Ley 5/2015, de 13 de mayo, se modifica el art. 553-46 del CCCat y se elimina la necesidad de requerir de pago y demandar personalmente a los propietarios para poder embargar los elementos privativos de beneficio común, facilitando así el proceso de cobro de los acreedores de la comunidad.

CUESTIÓN

Una comunidad de propietarios tiene una deuda con una empresa de reformas por unas obras en el edificio, el empresario ha demandado a la comunidad de propietarios. ¿Con qué bienes responde? ¿Podría ir contra los bienes privativos?

En este caso como solo se ha demandado a la comunidad la misma responderá de la deuda con los créditos y fondos comunes de la comunidad y los elementos privativos de beneficio común. Para poder proceder contra los bienes privativos es necesario requerir de pago a los propietarios y demandarlos personalmente (art. 553-46 del CCCat).

Como ya hemos hecho referencia, el importe de la contribución de cada propietario a los gastos, comunes, ordinarios y extraordinarios, se establecerá en función de la cuota de participación que se haya fijado para cada uno de ellos, sin perjuicio de las especialidades que se puedan establecer en el título constitutivo. El artículo 553-4.2 del CCCat establece «El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda». Esto implica que para que la deuda sea exigible al propietario es necesario un acuerdo de la junta en el que se liquide la deuda. Esta previsión es importante con relación a lo dispuesto en el artículo 553-4.4 del CCCat que establece que los créditos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente. En relación con la exigibilidad de la deuda y la necesidad de liquidación de la misma se ha pronunciado la SAP de Barcelona n.º 454/2018, de 17 de septiembre, ECLI:ES:APB:2018:7861:

«Por tanto, no actuando en representación de dicha junta de propietarios, ni acreditada tampoco la existencia de ningún acuerdo comunitario que liquidase tal supuesta deuda, es obvio que el recurso debe prosperar, ante la concurrencia de esa excepción perentoria de examen previo, la falta de legitimación activa ligada inexorablemente a una deuda no líquida, vencida ni exigible, como argumenta a continuación el apelante, en cuanto la actora en ningún momento rindió las cuentas por las que reclamaba, ni distinguió entre ejercicios ni entre cuotas ordinarias ni extraordinarias, ni en ningún otro sentido, a pesar de tener a su cargo la probanza de los hechos de los que ordinariamente se desprendería el buen fundamento de su pretensión, conforme a lo establecido en el art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

A TENER EN CUENTA. El Código Civil de Cataluña tras la reforma operada por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, incorpora en el apartado 3 del artículo 553-4 del CCCat la preferencia de cobro sobre el elemento privativo de los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores. 

El apartado 5 del CCCat recoge la afección real de los elementos privativos y establece «Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite».

La propia ley recoge la obligación de que cuando se transmite un elemento privativo los transmitentes deben declarar estar al corriente de pago. En el supuesto de que exista una deuda pendiente deben especificar la misma. Para ello deben aportar un certificado, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que además de las posibles deudas pendientes, deben hacerse constar los gastos y aportaciones al fondo de reserva que están aprobados pero pendientes de vencimiento. Este certificado requiere el visto bueno del presidente, salvo en el caso de que la secretaría sea ejercida por un administrador profesional. En el caso de que el transmitente no aporte este certificado no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ella. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección del bien privativo en relación con las deudas, el transmitente responde personalmente de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión. También se establece la obligación de que cuando se enajena un elemento privativo la persona que realiza la transmisión debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad, mientras esa comunicación no se realice responde solidariamente de las deudas con la comunidad (art. 553-37 CCCat).

Los tribunales se han pronunciado con relación a la responsabilidad para el pago de las deudas contraídas con anterioridad a la transmisión del bien y señalan que, si bien la ley establece que el obligado al pago es el transmitente, derivado de la previsión de afección real del bien privativo, el adquiriente podrá verse obligado a hacerse cargo de la deuda, sin perjuicio de repetir lo satisfecho frente al titular. Así lo ha recogido la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 401/2019, de 22 de octubre, ECLI:ES:APGI:2019:1555:

«El privilegio crediticio derivado de la afección real del inmueble es un gravamen preferente ante el que no pueden prevalecer los derechos reales ni derechos de crédito, de manera que una vez inscrita en el Registro el régimen de propiedad horizontal, ya consta la carga de esa afección real, la cual no debe verse menoscabada por otros gravámenes frente a los que tiene carácter preferente. 

La regulación establecida en el art 553-4 y 5 del CCCat, a partir de la entrada en vigor de la Llei 5/2015, conducen sin ningún género de dudas a la decisión del órgano "a quo", pues la exigencia de la declaración de pagos pendientes y certificación de deudas, constituyen una obligación legal que enerva la alegación de tercero de buena fe del comprador, en virtud de la afección real del elemento privativo que establece el primer párrafo del art 553-5 CCCat.

Es decir, que en la relación interna entre transmitente y adquirente del inmueble, la titularidad de la deuda es de la persona propietaria civilmente del mismo y la fecha de trasmisión determinará el momento en que el adquiriente asumirá la obligación de pago de los gastos comunitarios, tal y como se desprende del art 553-4 del CCCat.

Pero como consecuencia de la afección real sobre la finca, que establece el art 553-5, el adquirente podrá verse obligado a hacerse cargo de las cuotas impagadas anteriores a la adquisición del inmueble, devengadas en el periodo que el precepto dispone, sin perjuicio de repetir en su caso lo satisfecho, contra quien era titular cuando dichos gastos se generaron.

Lo expuesto es coincidente con los razonamientos de la sentencia apelada, la cual se ajusta a lo dispuesto en los preceptos que aplica, siendo todo ello admitido por la Sala que en su consecuencia ha de confirmar la sentencia apelada con rechazo del recurso de apelación sin otras consideraciones».

CUESTIÓN

En el caso de que compre un piso en el que el anterior propietario le debe a la comunidad el pago de unos gastos, ¿pueden exigirme que pague esas deudas?

Sí, aunque el titular de la deuda es el antiguo propietario, la comunidad puede reclamar el pago al nuevo propietario porque la ley establece una carga real sobre el inmueble —afección real—. Ahora bien, si el nuevo propietario paga la deuda puede reclamarle lo satisfecho al antiguo propietario en tanto que deudor.