1900 - ¿Dónde se regula la propiedad horizontal compleja en el Código Civil de Cataluña?

Regulación y constitución de subcomunidades

La propiedad horizontal compleja encuentra su regulación en la sección tercera del capítulo III del título V de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales.

La definición de la misma nos la da el art. 553-48 del CCCat, que se refiere a este tipo de propiedad como aquel que implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario y que se encuentra formada por varias escaleras o portales, o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten elementos comunes tales como zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

Es decir, podemos hablar de propiedad horizontal compleja en supuestos en los que nos encontramos distintas subcomunidades en:

• Un inmueble con varias escaleras o portales.
• Varios edificios que comparten zonas comunes.

Cada una de las subcomunidades constituidas para cada escalera, portal o edificio se rige por las disposiciones del CCCat que se refieren tanto a las disposiciones generales sobre el régimen jurídico de la propiedad horizontal, como a las disposiciones que regulan la propiedad horizontal simple (secciones primera y segunda del capítulo III del Título V del libro quinto del CCCat).

También podrán configurarse como una subcomunidad los elementos privativos que están conectados entre sí y que tienen independencia económica y funcional, ya se encuentren situados en uno o más inmuebles.

En lo que respecta a las cuotas de participación, el art. 553-49 del CCCat recoge que: «Cada uno de los elementos privativos que integran una subcomunidad tiene asignada una cuota particular de participación, separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja».

La propiedad horizontal compleja se constituye bien como una sola comunidad con subcomunidades, o bien como una agrupación de varias comunidades. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 553/2021, de 18 de noviembre, ECLI:ES:APB:2021:14421, se refiere a la propiedad horizontal compleja en los siguientes términos: 

«(...) Se da esa denominación legislativa a aquellos casos en los que exista un complejo inmobiliario formado por una pluralidad de edificios independientes y separados entre ellos o bien un edificio integrado por diferentes escaleras, que compartan zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros tipos de elementos comunes similares (art. 553-48.1). Junto a la mancomunidad o comunidad matriz, cada edificio independiente o cada escalera o portal constituyen una subcomunidad y se rigen por las normas de la propiedad horizontal simple. Asimismo, una o más de una nave se puede conceptuar también como subcomunidades si se destinan a plazas de aparcamiento o trasteros u otros elementos privativos de un o más edificios si gozan de unidad e independencia funcional y económica (art. 553.48-3).

La regulación de la propiedad horizontal compleja se orienta al establecimiento del régimen jurídico entre las subcomunidades, que se rigen por las normas de la propiedad horizontal simple, y la mancomunidad en cuanto a la forma de adoptar aquellos acuerdos que se proyectan sobre los elementos comunes de todo el complejo inmobiliario».

CUESTIÓN

En una agrupación de comunidades, ¿quién puede otorgar el título de constitución?

En estos casos, el título puede ser otorgado por los propietarios únicos de los diferentes inmuebles o los presidentes de las respectivas comunidades autorizados por un acuerdo previo de cada junta de propietarios.

El art. 553-50.2 del CCCat recoge los requisitos que se exigen al título de constitución:

• Debe constar en escritura pública.
• Debe contener una descripción de:
  • El complejo inmobiliario en conjunto.
  • Los elementos privativos que lo componen, incluyendo la subcomunidad de la que formen parte, y la cuota de participación general y particular.
  • Los viales, las zonas ajardinadas y de recreo y los demás servicios y elementos comunes del complejo.

Para inscribirse en el Registro de la Propiedad se estará a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, especificando el CCCat que se llevará a cabo mediante una inscripción general en folio propio para la propiedad horizontal compleja, y además en otro folio propio para cada subcomunidad y cada elemento privativo.

CUESTIÓN

¿Cuándo se considera válidamente constituida una subcomunidad?

Para responder a esta cuestión podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona n.º 484/2020, de 10 de diciembre, ECLI:ES:APT:2020:1733, que recoge que: «(...) con carácter general, podemos considerar que está válidamente constituida una subcomunidad cuando está prevista como tal en el título constitutivo y además debe otorgarse escritura pública (art. 553-9 CCCat), en que conste el acuerdo de fijación de las cuotas correspondientes en la subcomunidad, pues conforme al art. 553-49 CCCat: "Cada uno de los elementos privativos que integran una subcomunidad tiene asignada una cuota particular de participación, separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja". También, si se pretende crear una subcomunidad distinta a las inicialmente previstas en el título constitutivo, debería modificarse dicho título (...)». Sin embargo, se reconoce en dicha sentencia la existencia de subcomunidades de hecho, reconociendo que, aunque la subcomunidad no esté constituida como tal, cumpliendo con los requisitos legales, «(...) no implica que carezca en la práctica de capacidad jurídica, debiendo mencionarse que la doctrina ha aceptado la existencia y legitimación de las llamadas subcomunidades de hecho, aunque también cabe decir que la cuestión no es pacífica (...)».

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 838/2018, de 22 de noviembre, ECLI:ES:APB:2018:11662, que realiza un análisis de la regulación jurídica de la propiedad horizontal compleja en los siguientes términos:

«De conformidad con lo expuesto la existencia de propiedad horizontal compleja requiere no sólo la existencia de un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados, sino que además dichos edificios deben conectarse entre ellos y compartir zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

Por tanto, el concepto complejo inmobiliario no implica per se que se trate de un supuesto de propiedad horizontal compleja puesto que se requiere la conexión entre edificios y compartir entre ellos elementos comunes, siendo estos dos requisitos presupuestos previos para que formalmente pueda constituirse la propiedad horizontal compleja.

En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008 declara que "basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios 'por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes'.

Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios".

Asimismo la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo de 2016 afirma que "en todas las modalidades de conjuntos o complejos inmobiliarios susceptibles de regirse por los principios de la propiedad horizontal, sea en forma vertical o tumbada o por parcelas, siempre será necesario que coexistan junto con los elementos privativos, elementos comunes, aunque no se superpongan en planos horizontales sino en un mismo plano horizontal y que por tanto se mantenga la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación (RDGRN de 14-6-2004 y 21 enero 2014)". La constitución de la propiedad horizontal compleja puede realizarse mediante la existencia de una comunidad formada por subcomunidades, o bien mediante la agrupación de comunidades. Asimismo, se prevé que puede existir subcomunidad de garajes y trasteros del complejo inmobiliario que actúe con independencia si se cumplen determinados requisitos, así como se establecen los supuestos expresos en que no resulta posible dicha subcomunidad».

Con relación a la regulación y los acuerdos en la propiedad horizontal compleja, el art. 553-51 del CCCat establece que cada subcomunidad tiene sus órganos específicos y adopta sus propios acuerdos en el ámbito material que tenga reconocido en el título de constitución, y ello con independencia tanto de las demás subcomunidades, como de la comunidad general.

El CCCat recoge la posibilidad de nombrar un consejo de presidentes que actuará de forma colegiada para la administración ordinaria de los elementos comunes.

CUESTIÓN

¿Por qué normas se rige el consejo de presidentes regulado en el art. 553-51 del CCCat?

Este consejo se regirá por las normas de la junta de propietarios adaptadas a su naturaleza específica.

Especial referencia a las comunidades y subcomunidades para garajes o trasteros

El art. 553-52 del CCCat hace alusión a las comunidades de garajes o trasteros que funcionarán independientemente de la comunidad general en los asuntos que le sean de su interés exclusivo, en los siguientes casos:

«a) Si se configura en régimen de comunidad como elemento privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilización de las rampas de acceso y salida, las escaleras y las zonas de maniobras. En este caso, los titulares de la cuota indivisa no pueden ejercer la acción de división de la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.

b) Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble en régimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. En este caso, se asigna a cada plaza, además del número de orden y de la cuota que le corresponde en el régimen de propiedad horizontal, un número o letra de identificación concretos; las rampas, las escaleras y las zonas de acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes del garaje o el trastero».

No existe subcomunidad para garajes o trasteros en los siguientes dos supuestos:

1. Cuando las plazas de aparcamiento o los trasteros tengan la consideración de anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En estos casos no tienen cuota especial, y son de titularidad privativa a todos los efectos.

2. Cuando el local del garaje o trastero se configure como elemento común del régimen de propiedad horizontal. Si se da esta situación, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceros con independencia del elemento privativo respectivo.

Cuando varios inmuebles sujetos a propiedad horizontal comparten el uso del local o locales destinados a garaje o trasteros puede constituirse una subcomunidad. Esta formará parte de cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. En estos casos, salvo que los estatutos establezcan lo contrario, los titulares de las plazas tendrán derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución, maniobra y salida de vehículos situadas en el local, o locales, independientemente del inmueble concreto en el que estén situadas.