1790 - Regulación de la junta de propietarios en una comunidad de propietarios establecida en Cataluña

La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad de propietarios y está integrada por todos los propietarios de elementos privativos. El artículo 553-19.2 del CCCat establece el mínimo de funciones que se le atribuyen y, además de estas, le corresponden todas aquellas funciones que no tengan atribuidas otros órganos:

«2. La junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:

a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.

b) La modificación del título de constitución.

c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.

d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.

e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.

f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.

g) La extinción voluntaria del régimen».

La junta de propietarios debe reunirse de manera ordinaria al menos una vez al año para la aprobación de las cuentas y de los presupuestos de la comunidad, así como para elegir a las personas que deban ocupar los cargos de presidente y secretario.

Además, la junta de propietarios puede reunirse de manera extraordinaria cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación. En los estatutos puede establecerse la convocatoria de reuniones especiales para tratar cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.

Por último, el artículo 553-20.4 del CCCat recoge la posibilidad de que la junta de propietarios pueda reunirse sin que se haya hecho una convocatoria, si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la reunión y su orden del día.

Las reuniones serán convocadas por el presidente, aunque en el caso de vacante, inactividad o negativa podrá convocarla la vicepresidencia, y si esta no lo hiciera podrá convocarla una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

Los estatutos regularán la forma en que deben realizarse las convocatorias y para el caso de que no hayan establecido nada al respeto, el artículo 553-21.2 del CCCat establece que «Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito». La jurisprudencia menor se ha manifestado en cuanto a la forma en que debe realizarse la comunicación, estableciendo que la ley no exige que la convocatoria se realice por medio fehaciente, siendo suficiente acreditar que se hizo el envío.

A este respecto, podemos citar, como ejemplo, la SAP de Girona n.º 408/2021, de 3 de noviembre, ECLI:ES:APGI:2021:1405, que recoge que:

«Del precepto transcrito no se desprende que las comunicaciones con los propietarios deban realizarse necesariamente por un medio fehaciente, esto es, que deje constancia de su envío y recepción por el destinatario, sino que puede considerarse válida la fórmula del correo ordinario y, en la actualidad, mediante correo electrónico.

Al no exigir la Ley la utilización de un medio fehaciente, a la Comunidad demandada le basta con acreditar que hizo el envío del correo electrónico para dar cumplimiento al artículo 553.21.2 del CCC.

Y ello por cuanto la finalidad que se persigue es que la convocatoria de la junta llegue a conocimiento del comunero con antelación suficiente para que pueda documentarse, si a su derecho conviniere, sobre los temas a tratar en la misma según el orden del día previsto.

En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, no es necesario el preaviso de ocho días exigiéndose únicamente que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión».

En cuanto al contenido de la convocatoria de la junta de propietarios el artículo 553-21.4 del CCCat establece que la misma debe incluir de forma clara y detallada:

«a) El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.

b) El día, el lugar y la hora de la reunión.

c) La advertencia que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.

d) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir».

El orden del día es uno de los puntos esenciales de la convocatoria, en él se especifican los temas que se van a tratar en la reunión, concretando, de esta manera, las votaciones que se realizarán. El artículo 553-25.1 del CCCat establece que solo se pueden someter a votación los puntos incluidos en el orden del día, y en este sentido se ha manifestado la sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida n.º 328/2022, de 10 de mayo, ECLI:ES:APL:2022:419:

«En cuanto a esta exigencia de que todos los puntos a tratar en la junta de propietarios consten en el orden del día, indicábamos en nuestra sentencia de 20-5-2013 (nº 194/2013), siguiendo el criterio de nuestras sentencias de 5 de marzo de 2009 y 5/10/2012 , que "...En relación con los acuerdos establece el párrafo 1 del art. 553-25 C.C Cat que 'sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día'. La previsión legal no puede ser más clara —en consonancia, a su vez, con lo dispuesto en el art. 111.6 C.C Cat. al referirse al principio de libertad civil que informa las disposiciones de este código y de las otras leyes civiles catalanas, salvo que en ellas se establezca expresamente su imperatividad o cuando ésta se deduzca necesariamente de su contenido—, y la única excepción que se contempla al respecto es la que la misma norma prevé a continuación en el sentido que 'sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, del administrador o administradora y del secretario o secretaria y emprender acciones contra ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos'. Sobre la infracción de los requisitos de la convocatoria de la junta y, más en concreto, en cuanto al contenido del orden del día, se ha pronunciado reiteradamente el Tribunal Supremo (en aplicación del actual art. 16-2, antes art. 15 de la LPH, siendo extrapolables sus criterios a lo que disponen los arts. 553-21-4a) y 553-25- 1 C.C Cat.) en el sentido que 'en las comunidades de propietarios no se pueden tomar acuerdos que no estén en el orden del día, pues sería fácil burlar la voluntad de determinados propietarios, consiguiendo en la junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden, nulidad que abarca igualmente a dichos acuerdos si se adoptaren bajo la rúbrica de ruegos y preguntas, pues el art. 15 LPH señala entre los requisitos de convocatoria para las juntas la indicación de los asuntos a tratar'" (STS de 26 de junio de 1995)».

Con la convocatoria debe enviarse toda la documentación relacionada con el orden del día o bien debe indicarse el lugar donde se encuentra para que pueda ser consultada por los propietarios. Si de las funciones de administración se encarga un profesional externo, este debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde el momento en el que se envía la convocatoria.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se ha pronunciado sobre las consecuencias de que en la convocatoria de la junta no se incluya de forma clara y detallada la lista de propietarios que tengan deudas pendientes y la advertencia de que tienen voz pero no voto (mientras no sufraguen las deudas pendientes). Establece que estamos ante una exigencia de carácter no imperativo en términos generales y por tanto su omisión solo comportará la nulidad del acuerdo cuando haya producido indefensión a alguno de los propietarios —STSJ de Cataluña n.º 3/2013, de 9 de enero, ECLI:ES:TSJCAT:2013:680—. Siguiendo la interpretación establecida por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, la Audiencia Provincial de Barcelona también determina que la nulidad de los acuerdos solo es posible si se produce indefensión al propietario.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Barcelona n.º 46/2019, de 31 de enero, ECLI:ES:APB:2019:484

«La sentencia de la Sección 4ª fue recurrida en casación y el recurso fue desestimado por el Tribunal de Justicia de Catalunya de 9/1/2013, que dijo lo siguiente: "... Tampoc podem obviar que aquesta Sala en la recent sentència de 29 de novembre de 2012, ha dit, a títol d'obiter dicta: 'A) Por lo que se refiere al supuesto defecto de la convocatoria a la mencionada Junta, consistente en no haber acompañado a la misma la lista de propietarios morosos con la advertencia de que, conforme a lo dispuesto en el art. 553-21.4.e) CCCat, serían privados por ello del derecho de voto, teniendo en cuenta que los actores conocieron con la suficiente antelación los estados de cuentas de los que resultaban claramente que tenían deudas pendientes con la COMUNIDAD y que la convocatoria sí contenía una advertencia expresa en línea con lo demandado, debemos concluir que en el presente caso se han cumplido adecuadamente las prescripciones de dicho precepto, sin necesidad de acudir a los efectos correctores que propician la exigencia de la buena fe (art. 111-7 CCCat) y la proscripción del abuso de derecho (art. 7.2 CC), puesto que las mismas no pueden ser entendidas en la de su estricta formalidad, sino en la de la materialidad de la información que los propietarios convocados han conocer para acudir a dicho acto en las condiciones adecuadas para poder ejercer su derecho de participación efectiva en los asuntos comunitarios'.

Les anteriors consideracions, aplicades al cas que ara debatem han de comportar concloure que l'exigència establerta en l' article 553.21.4 e) del Codi civil de Catalunya, en el sentit que la convocatòria ha d'expressar de manera clara i detallada la llista de propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i l'advertiment que tenen veu però no vot, és una exigència de caràcter no imperatiu en termes generals, ja que la seva omissió, justificarà la nul litat de la junta de propietaris, i dels seus acords, només quan la dita omissió hagi produït indefensió a algun dels propietaris, i, això pel fet que aquesta norma no es pot entendre en la seva estricta formalitat sinó des d'un aspecte material de manera que s'ha d'eradicar una nul litat que s'empari en un mer defecte formal sense incidència material de cap índole...".

En el caso de autos, partiendo de las anteriores consideraciones, cabe destacar que la actora tenía conocimiento cumplido de la existencia de deudas con la comunidad y prueba de ello es que se puso al corriente de sus deudas con la Comunidad con carácter previo a la reunión, pudo asistir a la Junta y pudo también impugnar los acuerdos de la Junta. Ninguna indefensión observamos, por tanto, para el actor».