270 - Regulación y funciones del presidente de la comunidad de propietarios según la Ley de propiedad horizontal

La figura del presidente en las comunidades de propietarios aparece regulada en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que debe ser nombrado entre los propietarios por elección o, en su defecto, mediante turno rotatorio o sorteo. Cuando no fuese posible designar presidente en la junta, se podrá acudir al juez que resolverá en equidad, tal y como se establece en el art. 17.7 de la LPH.

CUESTIÓN

¿El cargo de presidente es obligatorio?

La LPH recoge que el nombramiento será obligatorio pero permite que el propietario designado solicite al juez su relevo en el mes siguiente a su acceso al cargo, alegando las razones que le asistan para ello. El juez resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días (art. 17.7 de la LPH), designando al propietario que deba sustituir al presidente, en su caso, en tanto no se proceda a realizar una nueva designación en el plazo establecido en la resolución judicial. 

Sobre la exigencia de que el presidente sea uno de los propietarios se ha pronunciado el Tribunal Supremo en el sentido de considerar «(...) la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario (...)», sin que ello implique la invalidez de los actos realizados por este, «(...) pues lo contrario significaría el absurdo lógico y jurídico de anular todos los actos de gestión que pudiera haber realizado para la comunidad la presidenta nombrada indebidamente; actos que, siquiera tácitamente, venían siendo confirmados por los comuneros (...)». STS n.º 52/2017, de 27 de enero, ECLI:ES:TS:2017:173.

Para la elección del presidente se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria, y cuando se trata de la segunda convocatoria se requiere la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

CUESTIONES

1. ¿Cuál es la duración del cargo de presidente?

En la LPH, en su art. 13.7, se recoge que el nombramiento se hará por el plazo de un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. 

2. ¿Puede la junta de propietarios decidir el cambio de presidente antes del plazo de un año?

Sí, por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato.

La principal función del presidente es la de ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, con todo lo que ello implica, pero a lo largo de la propia LPH encontramos muchas otras atribuciones:

• Requerir a quién realice actividades prohibidas en el art. 7.2 de la LPH para la inmediata cesación de las mismas, y previa autorización de la junta, entablar contra él la acción de cesación si persiste en su conducta.
• Exigir judicialmente las cantidades debidas a la comunidad por los miembros de esta, a través del procedimiento monitorio, y con previa autorización de la junta.
• Dar el visto bueno a la certificación de deuda emitida por el secretario, a las comunicaciones que por no haberse podido realizar en el domicilio, deban hacerse mediante el tablón de anuncios, y a la certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad, previa al procedimiento monitorio, salvo que el secretario sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
• Actuar como secretario y administrador, salvo que por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios se acuerde el desempeño de dichos cargos por personas diferentes a la del presidente, o cuando así se prevea en los estatutos.
• Convocar y presidir las juntas de propietarios.
• Incluir en el orden del día de la siguiente junta las cuestiones que le solicite cualquier propietario.
• Firmar las actas de las juntas, juntamente con el secretario, para cerrarlas.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 352/2017, de 17 de julio, ECLI:ES:APPO:2017:1610, que recoge que la representación que el presidente realiza de la comunidad tiene su base en los acuerdos de la junta, no estándole permitido tomar decisiones trascendentes unilateralmente:

«Y es que, como enseña una reiterada doctrina jurisprudencial, el Presidente si bien representa a la comunidad, tal representación ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general, porque la representación de la comunidad en juicio y fuera de él del Presidente, no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta, por lo que su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta. Y, en definitiva, no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye al Presidente de modo genérico, permita decidir unilateralmente sobre asuntos de trascendencia para la comunidad y los límites a las facultades de representación del Presidente deben buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de tal forma que si el Presidente, puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión (sentencias del Tribunal Supremo de 20 octubre 2004, 10 octubre 2011, 27 marzo 2012, 14 febrero 2014 y 30 diciembre 2014)».

Con relación a la responsabilidad del presidente con la comunidad hay que tener en cuenta que la misma deriva del contrato de mandato recogida en los art. 1101 y 1718 y siguientes del Código Civil, tal y como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 197/2018, de 6 de julio, ECLI:ES:APPO:2018:822:

«Por tanto, el presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que, dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art. 1101 y 1726 del Código civil (hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales) en relación a las normas complementarias de la LPH.

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato, que es precisamente la acción ejercitada en nuestro caso».

CUESTIÓN

¿Todo incumplimiento que realice el presidente de los acuerdos de la junta puede conllevar la exigencia de responsabilidad por parte de la comunidad?

La sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 458/2020, de 17 de julio, ECLI:ES:APLE:2020:921, da respuesta a esta cuestión en un supuesto en el que se aludía a un acuerdo de la junta en el que además de autorizar para acudir a la vía judicial, se recogía también que se intentase un acuerdo extrajudicial, que el presidente no intentó, acudiendo con éxito a la vía judicial en la que obtuvo una sentencia favorable para la comunidad: «Incluso admitiendo un incumplimiento por parte del presidente de la comunidad en relación con el mandato otorgado, solo se trataría de una extralimitación que, como se indica en el artículo 1715 del Código Civil, no produce efecto alguno cuando el mandato se hubiera cumplido de manera más ventajosa para el mandante».

A TENER EN CUENTA. La LPH también recoge la figura del vicepresidente de la comunidad de propietarios (art. 13.4 de la LPH). Su existencia es facultativa y su nombramiento sigue el procedimiento establecido para el presidente. Su función es la de sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este y también asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios.