1760 - Regulación y funciones de la figura del presidente en una comunidad de propietarios de Cataluña

El cargo de presidente es unipersonal y en todo caso deberá ser ejercido por un propietario. El artículo 553-16 del CCCat establece las funciones que le corresponden:

«1. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.

b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.

c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.

d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.

e) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley».

En lo que se refiere a la relación del presidente con la comunidad, aunque es el legal representante de la comunidad por su carácter orgánico, sus funciones o competencias vienen conferidas directamente por la ley, no por la comunidad a la que representa, por lo que, jurídicamente no es posible asimilar la figura del presidente a la del simple mandatario, ni sus competencias a las facultades que puede conferirles su mandate. Así lo ha declarado en sentencia la AP de Barcelona, n.º 238/2020, de 20 de noviembre, ECLI:ES:APB:2020:11339, en relación a un caso en que las obras de un propietario en elemento común habían sido permitidas por el presidente, no siendo esto posible, al no formar parte de sus atribuciones, debiendo ser autorizadas por el órgano competente de la comunidad. 

«En efecto, en cuanto a la relación del presidente con la comunidad, conviene recordar que las comunidades de propietarios, aun careciendo de personalidad jurídica, cuentan con órganos propios que garantizan su funcionamiento. Y entre ellos figura la presidencia (art. 553-15 CCCat), que es un cargo obligatorio que necesariamente debe desempeñar uno de los propietarios. Además aunque es el legal representante de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él, por su carácter orgánico sus funciones o competencias le vienen atribuidas directamente por la Ley, no de la Comunidad a la que representa, por lo que no es jurídicamente correcto asimilar su figura a la del simple mandatario ni sus competencias a la facultades que puede conferirle su mandante. En consecuencia, como bien señala la sentencia apelada, la autorización para realizar obras debía ser concedida por el órgano competente y, dado el alcance de dichas obras, ese órgano no podía ser otro más que la Junta General de Propietarios».

En el ámbito procesal las entidades sin personalidad jurídica tienen capacidad para ser parte cuando se les reconozca en la ley (art. 6.5.º de la LEC). En el caso de las comunidades de propietarios y en las subcomunidades, esta capacidad viene reconocida en el artículo 553-1.2.c) del CCCat al señalar que el régimen de propiedad horizontal supone la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios. En los supuestos en que una entidad sin personalidad comparece en juicio debe hacerlo por medio de las personas a las que la ley le atribuye su representación (art. 7.6 de la LEC). Como hemos visto la representación en juicio le corresponde al presidente de la comunidad conforme establece el artículo 553-16.1.b) del CCCat. Sin embargo, esto no autoriza a que pueda realizar cualquier actuación, sino que está sometido a la voluntad de la comunidad que debe autorizar las actuaciones mediante acuerdo. En este sentido se ha manifestado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en varias sentencias, así como el Tribunal Supremo.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo, rec. 4466/2012, de 21 de septiembre de 2015, ECLI:ES:TS:2015:3985

«En cuyo sentido recuerda la jurisprudencia que para el ejercicio de acciones en nombre de un ente colectivo es preciso acreditar, si se niega por la parte contraria, que aquél goza de personalidad jurídica, por haberse cumplido los requisitos legalmente establecidos para su válida constitución, al ser la personalidad presupuesto de la capacidad procesal. Pero además, es necesario, si se niega también de contrario, que se aporte la correspondiente prueba acreditativa de que el acuerdo para el ejercicio de acciones ha sido tomado por el órgano al que legal o estatutariamente viene encomendada tal competencia y para autorizar a las personas que han de actuar en nombre y representación del ente colectivo, pues sólo así quienes resulten facultados podrán ostentar la capacidad procesal exigida por el artículo 18 de la ley jurisdiccional para comparecer en juicio y para poder apoderar a letrado o procurador que haya de representar en el proceso al ente.

TERCERO.- La Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, aplicable al caso en méritos de su disposición transitoria sexta, atribuye en su artículo 553.18, donde se fijan las de la administración, atribuyen a ninguno de tales órganos la competencia para la adopción del acuerdo para entablar la acción que ahora nos ocupa, es evidente que corresponde su adopción a la Junta de Vecinos, sin que la ausencia de tal acuerdo pueda ser suplida por cualquier información suministrada a los propietarios, en Junta o fuera de ella, acerca de la existencia del recurso y de su estado de tramitación o de los honorarios del abogado, pues el artículo 45.2.d) de la ley jurisdiccional impone acompañar el escrito de interposición del recurso contencioso-administrativo el documento o documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos exigidos para entablar acciones las personas jurídicas (condición que obviamente reúne la actora) con arreglo a las normas o estatutos que les sean de aplicación».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

STSJ de Cataluña n.º 3/2019, de 17 de enero, ECLI:ES:TSJCAT:2019:1

«Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al Presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" De igual forma la STS 10 de octubre de 2011 aclara que: "No se trata, por tanto, de poner duda que la representación de la comunidad de propietarios le corresponde al Presidente, que es el único legitimado legalmente para representar judicialmente a la comunidad. Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del Presidente". 5. En definitiva estima la Sala que las facultades del Presidente para accionar en nombre y representación de la comunidad exigen un plus de acreditación de que su actuación representa la verdadera voluntad de la comunidad en la medida en que sus actos en el proceso han de vincular a su representado o lo que es igual han de incidir en el patrimonio o en los intereses jurídicos de la comunidad.

6. Cierto es también que la Sala 1ª suele emplear la palabra "legitimación" para negar la actuación del Presidente en ausencia del acuerdo comunitario. Y que igual ha hecho esta Sala en la STSJCat 48/2011 antes citada.

Sin embargo, fuera de utilización de dicho término que procede del Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y que no puede sino referirse a la que algún sector doctrinal y jurisprudencial denomina legitimatio ad processum no aparece con claridad que la doctrina del alto tribunal haya situado tal cuestión en el campo de la legitimación ad causam, y no en la de la mera representación y que, en cualquier caso, haya declarado insubsanable el defecto.

7. Así, reiteradamente ha dicho que la parte legítima es en todo caso la comunidad y no el Presidente que es su mero representante».

Además, la junta de propietarios puede designar un vicepresidente que realizará las funciones del presidente en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de este. Así mismo, podrá actuar por delegación del titular. La Audiencia Provincial de Barcelona ha reconocido la posibilidad de que el vicepresidente sustituya al presidente en la representación de la comunidad en juicio, en supuesto de imposibilidad, pero también cuando el presidente desconozca los hechos del proceso. Así lo recoge en la SAP de Barcelona, n.º 166/2007, de 20 de marzo, ECLI:ES:APB:2007:3437: «(...) la junta de propietarios es soberana para apoderar a un copropietario, para representar a la comunidad en los procedimientos entablados, en los que la misma es parte y por hechos acaecidos bajo el mandato de dicho propietario como presidente. Se trata de una autorización temporal de representación con una finalidad concreta y determinada y revocable en cualquier momento por parte de la comunidad, la cual en este caso viene justificada por el mejor conocimiento de los hechos por parte de dicho comunero, actualmente vicepresidente de la misma comunidad, lo que le faculta para "asistir" al presidente en sus funciones, entre las que puede entenderse comprendida la propia de representar a la comunidad cuando, en beneficio de ella, lo requieran las circunstancias (enfermedad, imposibilidad o desconocimiento de los hechos por parte del presidente vigente) (...)».

A TENER EN CUENTA. El apartado 2 del art. 553-16 del CCCat, que se refiere al vicepresidente, se introdujo con la reforma de la Ley 5/2015, de 13 de mayo con el fin de darle visibilidad y regular este cargo, ya que en la redacción originaria quedaba confuso.