1670 - Forma de regulación de la cuota de participación en una comunidad de propietarios de Cataluña

La singular configuración del régimen de propiedad horizontal, en la que existen elementos privativos y elementos comunes hace necesario determinar quién se hace cargo de los gastos de la comunidad y en qué medida. En este caso son los copropietarios quienes deben asumir el pago de los gastos que supone el mantenimiento y conservación de los elementos comunes. Lo harán conforme a su una cuota de participación sobre los elementos comunes, salvo que se haya previsto un criterio de contribución distinto en el título constitutivo

La cuota define la participación que tiene cada comunero en los elementos comunes. Será determinante para establecer la medida en que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes y al fondo de reserva, así como en la formación de las mayorías necesarias para aprobar los acuerdos de la junta de propietarios.

En el momento de constitución de la propiedad horizontal se debe disponer en el título constitutivo de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo. El artículo 553-3 del CCCat establece que la misma se fija proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integren la comunidad y se expresa en un porcentaje. Además de la cuota de participación se pueden establecer cuotas especiales para determinados gastos.

Esta cuota puede ser fijada por el promotor que constituya el régimen de propiedad horizontal o por la junta de propietarios. Para su aprobación por la junta se requerirá el acuerdo unánime de los propietarios. En el caso de que no sea posible llegar a un acuerdo, se podrá establecer por medio de la autoridad judicial o a través de un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos. 

A TENER EN CUENTA. Por medio de la reforma llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo se introduce la posibilidad de establecer la cuota de participación por medio de procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos ya sea a través de arbitraje o de mediación.

Para la modificación de la cuota de participación, se requiere no solo unanimidad, sino incluso el consentimiento expreso de los afectados (art. 553-25.4 del CCCat); si no se logra el acuerdo puede acudirse a la autoridad judicial o a un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos (art. 553-3.3 del CCCat).

CUESTIÓN

El título constitutivo lo hizo el promotor del inmueble y estableció la misma cuota de participación para todos los pisos, ahora los propietarios queremos modificarla, ¿podemos hacerlo?

Sí, las cuotas de participación pueden ser modificadas por la junta de propietarios, para ello deberá ser aprobado mediante consentimiento expreso de todos los comuneros, conforme a lo establecido en el artículo 553-3.3 del CCCat «Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos», en relación con el art. 553-25.4 del CCCat: «Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados».

Es preciso diferenciar la modificación de la cuota de participación de la modificación de la forma de contribución de los gastos comunes. En este último caso estamos ante un supuesto de modificación del título constitutivo, por lo que, conforme el artículo 553-26.2 del CCCat, es suficiente con que se apruebe con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación —en este punto la ley catalana difiere de la LPH que exige unanimidad—. Sobre esta distinción se ha pronunciado la SAP de Barcelona n.º 662/2021, de 7 de diciembre, ECLI:ES:APB:2021:15217:

«Por tanto, mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución (art. 553.3.1.c del CCC) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. Así lo expresa también la sentencia de la AP de Barcelona de 18/6/14 (Secc. 13) cuando dice: "...Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencia de la Sección 1ª, de 30 de marzo de 2009, de la Sección 19ª, de 17 de junio de 2009, de esta misma Sección 13ª, de 28 de abril de 2010, de la Sección 11ª, de 28 de junio de 2011, de la Sección 16ª, de 22 de julio de 2011, o de la Sección 17ª, de 22 de septiembre de 2011, de la Audiencia Provincial de Barcelona; ROJ SAP B 2686 y 7378/2009, 5342/2010, 6956, 6755, y 11024/2011), que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:

1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña.

2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña, según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, "salvo pacto en contrario".

En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, a su vez, es necesario distinguir entre:

2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña, por cuanto no supone ninguna modificación del título constitutivo.

2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.

Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio (RCL 1960, 1042), sobre Propiedad Horizontal, en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril"».

A TENER EN CUENTA.  La Ley de Propiedad Horizontal establece en el art. 17.6 que «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».

La cuota de participación determina y concreta la participación que corresponde a los titulares de los elementos privativos en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad, así como los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen. La cuota de participación también determina la contribución a los gastos de la comunidad, sin perjuicio de que mediante acuerdo se puedan fijar especialidades, tal y como reconoce la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 6/2021, de 15 de enero, ECLI:ES:APB:2021:98, «Los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos, y los sucesivos acuerdos anuales que han aprobado los presupuestos de la comunidad, y la consiguiente cuota a cargo de cada copropietario, han sido adoptados válidamente por la junta de propietarios, pues no consta lo contrario, y son ejecutivos inmediatamente (art. 553.29 CCC), y ni siquiera su impugnación judicial suspende la ejecutabilidad de los mismos, salvo que cautelarmente se acuerde por la autoridad judicial (art. 553. 32 CCC)».

CUESTIÓN

Un comunero demanda a la comunidad de propietarios para impugnar un acuerdo. ¿Son gastos generales los gastos judiciales que tiene que asumir la comunidad mientras está pendiente el proceso? ¿El comunero que demandó tiene que pagarlos?

Los gastos judiciales que nacen de la defensa de la comunidad no son gastos generales y en consecuencia el disidente que litigue contra la comunidad no debe contribuir a las mismas en tanto no quede resuelta definitivamente la situación, y se esté a lo que el tribunal establezca en materia de costas. Así se reconoce en la STSJ de Cataluña n.º 42/2011, de 28 de septiembre, ECLI:ES:TSJCAT:2011:9600:

«(...) cuando un propietario disidente litigue contra la comunidad de propietarios por la impugnación de acuerdos de la junta, cual acontece en el presente caso, los gastos de defensa satisfechos por la comunidad (abogado, procurador, etc...), no pueden conceptuarse gastos generales —ni siquiera, a diferencia de lo argumentado por el Tribunal de apelación, con carácter provisional—, a abonar también por el disidente, pues a cada parte litigante le corresponde pagar sus propios gastos y si la demandada es la Comunidad de Propietarios, como acontece en el caso de autos, obviamente, ha de excluirse a la demandante del abono de los mismos, pues se daría el contrasentido que, al imputar tales gastos de la comunidad a todos los copropietarios, el comunero disidente los abonaría por duplicado. En tales casos, la repercusión de los gastos judiciales sólo es posible cuando se producen en litigios con terceros, esto es, con personas que no forman parte de la concreta Comunidad de Propietarios, pero no en pleitos entre ésta y alguno o algunos de sus miembros.

En definitiva, cada parte litigante debe satisfacer sus propios gastos para comparecer en la litis, siendo como son claramente susceptibles de individualización, y de ahí, que mientras dure el proceso, no pueden éstos reputarse gastos comunes incardinables en el artículo 553-45.1 CCC. Una vez recaiga sentencia definitiva deberá procederse a su liquidación, acorde con los pronunciamientos recaídos en materia de costas procesales».