1780 - Régimen jurídico y funciones de un administrador de fincas que preste sus servicios en una comunidad de propietarios de Cataluña

El cargo de administrador es de constitución voluntaria para la comunidad, al disponer el artículo 553-15.2 del CCCat que «La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría». El administrador podrá ser nombrado por la junta de propietarios o por el promotor, siendo la función ejercida por un profesional y, por tanto, es un cargo remunerado, y será denominado «administrador de fincas».

A TENER EN CUENTA. Las condiciones profesionales legalmente exigidas para ejercer el cargo de administrador en Cataluña las encontramos en el artículo 54 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña, que señala que los administradores de fincas para el ejercicio de su cargo deben tener:

- Capacitación profesional requerida.

- Suscrito un seguro de responsabilidad civil.

El administrador de fincas se encarga de la gestión ordinaria de la comunidad y sus funciones, conforme establece el artículo 553-18 del CCCat, consisten en:

«a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.

b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.

c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.

d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.

e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.

f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.

g) Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley».

De todas sus actuaciones el administrador de fincas es responsable ante la junta de propietarios. Este responde de la misma forma que el artículo 1718 del CC establece para el mandato, pues ambas figuras se equiparan. Así se ha establecido en la SAP de Málaga n.º 662/2021, de 15 de noviembre, ECLI:ES:APMA:2021:4488:

«Pues bien, expuesto lo anterior habrá que tener en consideración que, el administrador, es órgano de gobierno también, de la Comunidad de propietarios (artículo 13.1 d) de la LPH). Las sentencias de las Audiencias Provinciales, vienen a calificar la relación jurídica existente entre el administrador y la comunidad de propietarios como de contrato de mandato, o como de un mandato "sui géneris", (así SSAP Madrid, Sección 13ª, de 25 de febrero de 1997, Valencia, Sección 3, de 25 de abril de 1996 (AC 1996, 2530) , Cáceres, Sección 1ª, de 7 de junio de 2004 (AC 2004, 1019) , Barcelona, Sección 1ª, de 30 de junio de 2004, Girona, Sección 1ª, de 27 de mayo de 2005, Málaga, Sección 5ª, de 31 de marzo de 2006 (JUR 2006, 189412), y Madrid, Sección 18ª, de 13 de julio de 2006 (JUR 2007, 32561)). Como esta Sala participa de esta calificación de que la relación jurídica que vincula al administrador con la comunidad lo es de mandato, aún sui géneris, constituirán deberes esenciales el de llevar a cabo la gestión encomendada y cumplir con el mandato (artículo 1.718 del Código Civil), por lo que será causa de responsabilidad el incumplimiento de los deberes de gestión que le son propios, así cómo la realización de actos de manera distinta a la encomendada o diferente a la que razonablemente cabía esperar».