450 - ¿Cómo se realizan los pagos de las obras ejecutadas en una comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los elementos comunes de un edificio hace necesario establecer un sistema para hacer frente a los gastos que derivan tanto de los servicios necesarios para el funcionamiento de la comunidad de propietarios (portería, luz, ascensor...), así como de las obras que se realicen en las partes comunes del inmueble.

Obligación de contribuir en el pago de las obras

El art. 9 de la LPH establece la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Si bien este es el régimen general establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es posible que a través de los estatutos se puedan establecer otros sistemas de abonos de los gastos comunes y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 424/2002, de 30 de abril, ECLI:ES:TS:2002:3123

«Si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "especialmente establecido", no prohibiéndose por tanto que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 y 10-3-1993)».

Cuota de participación

Para hacer frente a los gastos de la comunidad de propietarios, el artículo 3 de la LPH establece que a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Esta cuota se fijará en el título constitutivo y será determinada por el propietario único del edificio, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para fijar la misma se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble —por lo general, este es el medio más empleado—. También se puede tener en cuenta que el piso o local sea interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que racionalmente va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La ley establece una serie de criterios generales que pueden tenerse en cuenta en el momento de establecer las cuotas de participación, pero no implica que deban tenerse en cuenta todas, quedando a elección de quien la establece el criterio o criterios que serán determinantes. Así, el Tribunal Supremo señala la necesidad de ajustarse a lo establecido en el artículo 5 de la LPH, no siendo necesario motivar la asignación de cuota a cada uno de los pisos o locales.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 7/2022, de 7 de enero, ECLI:ES:TS:2022:25

«(...) En efecto, en primer término, la fijación se hizo por quienes tenían capacidad para ello, afecta y es oponible a terceros adquirentes, cualidad que concurre en la demandante, desde el momento en que quedó inscrito el título constitutivo en el Registro de la Propiedad. Y, desde el punto de vista objetivo, los Estatutos, también inscritos y también oponibles a los adquirentes, explican las razones por las que se adoptan criterios distintos para fijar la cuota de copropiedad y la cuota de contribución a los gastos. Ciertamente que no se desciende al detalle de especificar por qué a cada uno de los locales se les asigna una concreta cuota, dejando señaladas únicamente las razones generales de tal atribución, pero la Ley de Propiedad Horizontal, al reconocer el derecho a fijar las cuotas, no exige que haya tal razonamiento o especificación, de manera que tampoco por esta vía o desde este enfoque se advierte ilegalidad alguna (...)».

El hecho de que no sea necesario justificar la asignación de cuota de participación no implica que las mismas puedan establecerse de manera arbitraria, sino que el porcentaje que se establezca debe ajustarse a alguno de los criterios establecidos en la ley. Y así lo señala el TS que, con relación a una comunidad que estableció las cuotas de participación atendiendo a la superficie que aparece en la certificación registral y no a la superficie útil, tal y como señala el artículo 5 de la LPH, declara la nulidad de las mismas.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:3624

«Por su parte, el art. 3 LPH norma que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La cuota de participación deviene pues en un elemento esencial de la propiedad horizontal, en tanto en cuanto fija un módulo que ordena el sistema de derechos y obligaciones que dimanan de dicho régimen jurídico [arts. 9.1 e) y f); 16, 17, 19.2 d) LPH] y en concreto determina en cuánto ha de contribuir cada propietario al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto.

Pues bien, si tenemos en cuenta la fundamentación jurídica de la sentencia de la Audiencia resulta que la misma se basa en la superficie de los pisos y locales que aparecen en la certificación registral, sin tener en cuenta la superficie útil, como señala el art. 5 de la LPH, es decir la comprendida dentro del perímetro de cada una de las fincas litigiosas. Además, se atribuye una cuota a la terraza lo que constituye patente error al no ser una finca independiente, constituir cubierta del edificio, y resultar descrita dentro del piso tercero, y no se motivan las cuotas de participación fijadas en relación con los otros criterios que señala el mentado precepto: emplazamiento interior o exterior; su situación entendida en la doble dimensión de la ubicación de los pisos y locales en el inmueble, así como la zona urbana en que se encuentre radicado el edificio, y el uso que se presuma racionalmente se va a efectuar de los servicios o elementos comunes».