¿Qué procedimientos declarativos son de aplicación en materia de propiedad horizontal?

Procedimiento verbal en materia de propiedad horizontal

Tras la reforma realizada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, se incluye, en el apartado 1 del artículo 250 de la LEC correspondiente el ámbito del juicio verbal, un nuevo numeral 15.º por el que se establece que se tramitarán por medio del juicio verbal aquellas demandas en las que se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siempre que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, sea cual fuere dicha cantidad.

Por lo tanto, desde el 20/3/2024, fecha de entrada en vigor de la reforma descrita, si se presenta una demanda reclamando exclusivamente, por ejemplo, el pago de cuotas adeudadas a la comunidad, independientemente de la cuantía que se reclame (recordamos que, el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, eleva las cuantías para acudir a un verbal u ordinario, pasando de los 6.000 euros a los 15.000 euros), esta demanda se tramitará por el cauce del juicio verbal.

También podrá acudirse a este procedimiento en el caso previsto en el artículo 818 de la LEC, apartado 2, modificado por la LO 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 03/04/2025:

«2. Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días. Presentado el escrito de impugnación o transcurrido el plazo sin haberse efectuado, se dictará diligencia de ordenación acordando conceder a ambas partes el plazo de cinco días a fin de que propongan la prueba que quieran practicar, debiendo, igualmente, indicar las personas que, por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el letrado o la letrada de la Administración de Justicia a la vista para que declaren en calidad de parte, testigos o peritos. A tal fin, facilitarán todos los datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación y podrán pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381, continuando el procedimiento por los trámites del artículo 438.9 y siguiente.

Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los artículos 404 y siguientes, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez o jueza para que resuelva lo que corresponda».

Por lo tanto, las reglas son las siguientes:

• Si se reclaman solamente cantidades, se tramitarán las demandas por medio del juicio verbal, sin importar la cuantía reclamada.
• Si se viene de un monitorio y, en base al apartado 2 del art. 818 de la LEC:
  • Si la cuantía no excede de los 15.000 euros: se seguirá la tramitación conforme al juicio verbal.
  • Si la cuantía excede de los 15.000 euros: se seguirá la tramitación conforme al juicio ordinario.

Por último, el apartado 3 de este art. 818 de la LEC dispone que, en todo caso, si lo que se reclaman son rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana y éste formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. 

El proceso del juicio verbal seguirá los trámites previstos en los artículos 437 y ss. de la LEC, alguno de ellos modificados por la LO 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 03/04/2025.

Procedimiento ordinario en materia de propiedad horizontal

Por la reforma a la que hemos hecho mención en el apartado anterior, se modifica también el artículo 249 de la LEC, correspondiente al ámbito del juicio ordinario. La modificación radica en establecer que, cuando se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad (en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda), se seguirán los trámites del juicio ordinario.

CUESTIONES

1. Un propietario comienza unas obras en un zona común sin autorización. Ante esta situación, la comunidad de propietarios ejercita una acción de tutela sumaria de la posesión, ¿actúa de manera correcta?

No, la acción que corresponde es la acción de suspensión de obra nueva, así lo ha declarado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 16/2023, de 16 de enero, ECLI:ES:TS:2023:44:

«En efecto, en el caso del juicio de la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellos (art. 250.1.4 LEC) , la ejecución de la sentencia estimatoria determina la inmediata reposición posesoria del actor, dejando para el juicio plenario posterior la discusión, y correlativa decisión judicial, sobre el mejor derecho de las partes a la posesión definitiva de la cosa o derecho controvertido objeto del proceso; mientras que, en el supuesto del juicio sumario de suspensión de obra nueva (art. 250.1.5º LEC) , el acogimiento de la demanda genera, como única consecuencia jurídica, la ratificación de la suspensión ya acordada, discutiéndose en el declarativo posterior el derecho a la demolición de la obra o a continuarla hasta su conclusión, con plena cognición judicial, así como con las garantías que ofrece todo juicio plenario frente al sumario anterior.

Pues bien, sobre tal cuestión, constituye un consolidado criterio el que viene sosteniendo que, cuando el elemento agresor a la posesión ajena sea una construcción u obra nueva, no queda a disposición del perjudicado la elección de la clase de acción, que debe ser ejercitada, sino que la procedente es la que brinda el art. 250.1 5º LEC, solicitando su suspensión provisional».

2. En el mismo caso que el anterior, pero suponiendo que las obras ya están finalizadas y que las mismas se han prologado en el tiempo y se ejecutaron a la vista de la actora, ¿podría en este caso acudir a la acción de tutela sumaria de la posesión?

No, en este caso la comunidad de propietarios debe acudir al procedimiento ordinario del ordinal 8.º del apartado 1 del art. 249 de la LEC. Sobre esta situación también se ha pronunciado la STS n.º 16/2023, de 16 de enero, ECLI:ES:TS:2023:44:

«(...) la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que procede apreciar la inadecuación del procedimiento cuando el seguido, por su carácter restrictivo, por referencia al juicio ordinario declarativo, ya sea por sumariedad, ya sea por especialidad, suponga para las partes una merma de garantías respecto del que debió seguirse (SSTS 693/1991, de 10 de octubre; 58/2005, de 17 de febrero; 666/2008, de 14 de julio; 463/2011, de 28 de junio, entre otras).

Y, en este caso, se promovió un juicio sumario de protección posesoria (art. 250.1 4.º LEC) , que implica una merma del derecho de defensa de la entidad demandada con respecto al juicio ordinario plenario de propiedad horizontal (249.1 8.º LEC) , en tanto en cuanto el promovido se limita al enjuiciamiento del hecho posesorio y del despojo o perturbación causados, determinando la estimación de la demanda, de cognición limitada, la reposición posesoria con demolición de lo construido; mientras que, en el segundo, cabe discutir el mejor derecho a la posesión, así como la legalidad de unas obras, ya concluidas, de acuerdo con el ordenamiento jurídico sustantivo o materia (...)».

El juicio ordinario seguirá los trámites de lo previsto en los artículos 399 y ss. de la LEC, alguno de ellos modificados por la LO 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 03/04/2025.

Finalmente queremos hacer alusión a una suerte de supuestos que por razón de su materia, conforme con el ordinal 8.º del apartado 1 del artículo 249 de la LEC , habrán de seguir necesariamente los trámites del procedimiento ordinario. Entre estas acciones podemos destacar, a modo de ejemplo, las siguientes:

• Impugnación de acuerdos de la junta de propietarios.
• La demanda para que se permita el acceso a la vivienda o local de un propietario para la realización de reparaciones en elementos comunes o creación de servidumbres.
• La acción de cesación de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres o peligrosas.

A mayores también destaca el juicio de equidad respecto de aquellas acciones que busquen adoptar un acuerdo cuando no se obtengan las mayorías requeridas o cuando, requerida unanimidad, exista abuso de derecho, así como para la necesidad de nombramiento de presidente de la comunidad. Su tratamiento independiente obedece a que el apartado 7 del artículo 17 de la LPH, donde se regula, no especifica el procedimiento a seguir para la celebración de este juicio y la jurisprudencia se encuentra dividida en si corresponde su tramitación como un procedimiento de jurisdicción voluntaria o si por el contrario deben seguirse los trámites del procedimiento ordinario en aplicación del ordinal 8.º del apartado 1 del artículo 249 de la LEC como veremos.

CUESTIÓN

¿Cuál es el régimen de recursos en materia de propiedad horizontal?

Se seguirá el régimen general de los recursos previstos en los artículos 448 y ss. de la LEC, si bien dejamos sentado que:

- No cabrá recurso de apelación cuando la cuantía del proceso no supere los 3.000 euros. (Apartado 1 del artículo 455 de la LEC) .

- Cuando se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, debe acreditarse al interponer el recurso tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria, pues de lo contrario no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada. (Apartado 4 del artículo 449 de la LEC) .