¿Qué procedimientos declarativos son de aplicación en materia de propiedad horizontal?

Procedimiento verbal en materia de propiedad horizontal

Tras la reforma realizada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, se incluye, en el artículo 250.1 de la LEC correspondiente el ámbito del juicio verbal, un nuevo numeral 15.º por el que se establece que se tramitarán por medio del juicio verbal aquellas demandas en las que se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siempre que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, sea cual fuere dicha cantidad.

Por lo tanto, desde el 20/3/2024, fecha de entrada en vigor de la reforma descrita, si se presenta una demanda reclamando exclusivamente, por ejemplo, el pago de cuotas adeudadas a la comunidad, independientemente de la cuantía que se reclame (recordamos que, el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, eleva las cuantías para acudir a un verbal u ordinario, pasando de los 6.000 euros a los 15.000 euros), esta demanda se tramitará por el cauce del juicio verbal.

También podrá acudirse a teste procedimiento en el caso previsto en el artículo 818 de la LEC, apartado 2, que también se ha visto modificado por el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con misma entrada en vigor:

«2. Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días. Las partes, en sus respectivos escritos de oposición y de impugnación de ésta, podrán solicitar la celebración de vista, siguiendo los trámites previstos en los artículos 438 y siguientes.

Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los artículos 404 y siguientes, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda».

Por lo tanto, desde el 20/3/2024, las reglas serán las siguientes:

• Si se reclaman solamente cantidades, se tramitarán las demandas por medio del juicio verbal, sin importar la cuantía reclamada.
• Si se viene de un monitorio y, en base al art. 818.2 de la LEC:
  • Si la cuantía no excede de los 15.000 euros: se seguirá la tramitación conforme al juicio verbal.
  • Si la cuantía excede de los 15.000 euros: se seguirá la tramitación conforme al juicio ordinario.

Hasta tal fecha indicada seguirán aplicándose las anteriores reglas (cuando se reclamen cantidades no superiores a 6.000 euros y cuando haya tenido lugar previamente una petición de monitorio, el deudor haya formulado oposición y la cuantía reclamada no exceda de 6000 euros).

El proceso del juicio verbal, por disposición de los artículos 437 y ss. de la LEC, se iniciará mediante demanda de la que, una vez admitida a trámite, se dará traslado al demandado otorgándole plazo de 10 días para que la conteste. En el escrito de contestación, el demandado deberá pronunciarse sobre la necesidad o no de celebrar la vista.

Tras la contestación, se dará traslado al demandante para que en el plazo de 3 días se pronuncie sobre la necesidad de la vista. Tras ello el juzgado fijará fecha para la vista y otorgará plazo de 5 días para que las partes puedan instar la citación judicial de las personas cuya declaración interese en aquel acto.

La vista comienza con la ratificación de los escritos de demanda y contestación y, en su caso, la formulación de alegaciones complementarias para, posteriormente, proponer y practicar la prueba admitida. Tras la práctica de la prueba se dará trámite de conclusiones a las partes y el pleito quedará visto para sentencia.

Procedimiento ordinario en materia de propiedad horizontal

Por la reforma a la que hemos hecho mención en el apartado anterior, se modifica también el artículo 249 de la LEC, correspondiente al ámbito del juicio ordinario. La modificación radica en establecer que, cuando se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda, se seguirán los trámites del juicio ordinario.

Esta reforma entra en vigor el 20/3/2024 y desde ese día tendremos que diferenciar lo siguiente:

• Si se presentan demandas que únicamente versan sobre reclamaciones de cantidad: se tramitarán conforme a las reglas establecidas para el juicio verbal.
• Si se presentan demandas que no versen únicamente sobre reclamaciones de cantidad: se tramitarán conforme a las reglas del juicio ordinario.
• Si se viene de un monitorio y, en base al art. 818.2 de la LEC, si la cuantía excede de los 15.000 euros: se seguirá la tramitación conforme al juicio ordinario.

Hasta dicha fecha, seguirán tramitándose por el juicio ordinario aquellas demandas en las que se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda, es decir, si reclaman más de 6.000 euros el ordinario y, si es menos, el verbal.

CUESTIONES

1. Un propietario comienza unas obras en un zona común sin autorización. Ante esta situación, la comunidad de propietarios ejercita una acción de tutela sumaria de la posesión, ¿actúa de manera correcta?

No, la acción que corresponde es la acción de suspensión de obra nueva, así lo ha declarado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 16/2023, de 16 de enero, ECLI:ES:TS:2023:44:

«En efecto, en el caso del juicio de la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellos (art. 250.1.4 LEC), la ejecución de la sentencia estimatoria determina la inmediata reposición posesoria del actor, dejando para el juicio plenario posterior la discusión, y correlativa decisión judicial, sobre el mejor derecho de las partes a la posesión definitiva de la cosa o derecho controvertido objeto del proceso; mientras que, en el supuesto del juicio sumario de suspensión de obra nueva (art. 250.1.5º LEC), el acogimiento de la demanda genera, como única consecuencia jurídica, la ratificación de la suspensión ya acordada, discutiéndose en el declarativo posterior el derecho a la demolición de la obra o a continuarla hasta su conclusión, con plena cognición judicial, así como con las garantías que ofrece todo juicio plenario frente al sumario anterior.

Pues bien, sobre tal cuestión, constituye un consolidado criterio el que viene sosteniendo que, cuando el elemento agresor a la posesión ajena sea una construcción u obra nueva, no queda a disposición del perjudicado la elección de la clase de acción, que debe ser ejercitada, sino que la procedente es la que brinda el art. 250.1 5º LEC, solicitando su suspensión provisional».

2. En el mismo caso que el anterior, pero suponiendo que las obras ya están finalizadas y que las mismas se han prologado en el tiempo y se ejecutaron a la vista de la actora, ¿podría en este caso acudir a la acción de tutela sumaria de la posesión?

No, en este caso la comunidad de propietarios debe acudir al procedimiento ordinario del art. 249.1.8.º de la LEC. Sobre esta situación también se ha pronunciado la STS n.º 16/2023, de 16 de enero, ECLI:ES:TS:2023:44:

«(...) la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que procede apreciar la inadecuación del procedimiento cuando el seguido, por su carácter restrictivo, por referencia al juicio ordinario declarativo, ya sea por sumariedad, ya sea por especialidad, suponga para las partes una merma de garantías respecto del que debió seguirse (SSTS 693/1991, de 10 de octubre; 58/2005, de 17 de febrero; 666/2008, de 14 de julio; 463/2011, de 28 de junio, entre otras).

Y, en este caso, se promovió un juicio sumario de protección posesoria (art. 250.1 4.º LEC), que implica una merma del derecho de defensa de la entidad demandada con respecto al juicio ordinario plenario de propiedad horizontal (249.1 8.º LEC), en tanto en cuanto el promovido se limita al enjuiciamiento del hecho posesorio y del despojo o perturbación causados, determinando la estimación de la demanda, de cognición limitada, la reposición posesoria con demolición de lo construido; mientras que, en el segundo, cabe discutir el mejor derecho a la posesión, así como la legalidad de unas obras, ya concluidas, de acuerdo con el ordenamiento jurídico sustantivo o materia (...)».

A tenor de los artículos 399 y ss. de la LEC, el proceso ordinario se inicia por demanda de la que, tras su admisión, se dará traslado a la parte demandada para que la conteste en plazo de 20 días. Tras la contestación, el letrado de la Administración de Justicia, dentro del tercer día, convocará a las partes a la audiencia previa, que habrá de celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria y que servirá para intentar un acuerdo o transacción que ponga fin al proceso, examinar las cuestiones procesales que pudieran obstar a la prosecución de este y a su terminación mediante sentencia sobre su objeto, fijar con precisión dicho objeto y los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia entre las partes, y en su caso, proponer y admitir la prueba. En ese acto el juez fijará fecha para la vista.

En la vista se practicarán las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa y, a su finalización, se dará trámite a las partes para que formulen conclusiones sobre el resultado de la prueba practicada, quedando los autos vistos para sentencia.

Finalmente queremos hacer alusión a una suerte de supuestos que por razón de su materia, conforme con el artículo 249.1. 8.º de la LEC, habrán de seguir necesariamente los trámites del procedimiento ordinario. Entre estas acciones podemos destacar, a modo de ejemplo, las siguientes:

• Impugnación de acuerdos de la junta de propietarios.
• La demanda para que se permita el acceso a la vivienda o local de un propietario para la realización de reparaciones en elementos comunes o creación de servidumbres.
• La acción de cesación de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres o peligrosas.

A mayores también destaca el juicio de equidad respecto de aquellas acciones que busquen adoptar un acuerdo cuando no se obtengan las mayorías requeridas o cuando, requerida unanimidad, exista abuso de derecho, así como para la necesidad de nombramiento de presidente de la comunidad. Su tratamiento independiente obedece a que el artículo 17.7 de la LPH donde se regula no especifica el procedimiento a seguir para la celebración de este juicio y la jurisprudencia se encuentra dividida en si corresponde su tramitación como un procedimiento de jurisdicción voluntaria o si por el contrario deben seguirse los trámites del procedimiento ordinario en aplicación del artículo 249.1. 8.º de la LEC como veremos.

CUESTIÓN

¿Cuál es el régimen de recursos en materia de propiedad horizontal?

Se seguirá el régimen general de los recursos previstos en los artículos 448 y ss. de la LEC, si bien dejamos sentado que:

- No cabrá recurso de apelación cuando la cuantía del proceso no supere los 3.000 euros. (Artículo 455.1 de la LEC).

- Cuando se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, debe acreditarse al interponer el recurso tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria, pues de lo contrario no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada. (Artículo 449.4 de la LEC).